上诉人赣州怡**有限公司与被上诉人王*、赣州市老干部休养所、中**市委老干部局、被上诉人钟某某甲等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赣州怡**有限公司（下称“怡**司”）因与被上诉人王*、赣州市老干部休养所（下称“老干部休养所”）、中**市委老干部局（下称“老干部局”）被上诉人钟某某甲等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章*一初字第2518号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：第三人钟某某甲、钟某某乙、钟某某丙、钟某某丁、钟某某戊、钟某某戌系同胞兄弟姐妹关系，原告王*系第三人钟某某戌之女。2004年9月8日，被告老干部局与被**公司签订一份《合作建房协议》，协议约定：被告老干部局（甲方）将改建项目（即规划图内标注的C2、B3、A3三栋住宅）与被**公司（乙方）合作：一、合作方式，甲方提供C2、B3、A3三栋住宅楼建设用地，乙方出资承建资金。二、交付期限……。同年9月23日双方因B3栋建筑设计调整和A栋建设用地拆迁延误等问题签订了一份《补充协议书》，协议约定了双方以项目建成后的总建筑面积为基数按3：7的比例分成即甲方得三成，乙方得七成。所建住房优先用于甲方安置老干部，剩余部分由乙方自行处理……。2008年11月8日，被告老干部休养所（甲方）就西外公寓老干部住房的改建事宜与原告钟某某乙（乙方）签订一份《协议书》，协议约定：改建房建成后，甲方返迁乙方三室二厅、二室两厅房屋各一套（一厨一卫），杂间两间；返迁房屋建筑面积（不包括杂间面积和公共面积）为198平方米，杂间建筑面积约8平方米左右。乙方须在签订协议一周内搬迁出原房屋，将原房屋钥匙交给甲方，交房时间待和开发商协商后再定。当日被**公司（甲方）与原告钟某某乙（乙方）也签订一份《协议书》，协议约定：一、乙方同意参加市干休所老干部住房改造并签订合同。甲方同意含干休所返还面积在内总计补足乙方410㎡，实际安置面积按3000元／㎡多退少补。给乙方返还安置的住房为：“三房两厅”一套在甲方开发的赣州市土庙上1号“怡丰·红杉庭”小区C2栋603号，“两房两厅”两套在上述区域A2栋501号及601号，车库一间在上述区域C2栋5号。二、乙方腾出房屋并将钥匙交付甲方后，甲方将C2栋603号房及C2栋5号车库交付乙方，其余房屋在乙方现住房拆迁后一个月内交付给甲方。三、甲方必须确保房屋的质量达到国家规定的普通商品房的标准，水、电、煤气管道必须到户。乙方应按其他业主标准办理结算，缴清水、电、煤气管道等代收费及物业管理费。四、所有房屋产权证的办理除C2栋603号房及C2栋5号车库由干休所按其他老红军的标准办理外，其余房屋产权证由甲方代办，所有办证费用由乙方承担，……三个月内乙方将旧房钥匙交给甲方。五、房屋交房时间不得晚于乙方旧房拆除后的一个月。如甲方原因造成逾期则甲方按每月4000元向乙方支付违约金，逾期六个月则由甲方在老城区内按未交付建筑面积将乙方另行安置。六、含干休所返还面积共410㎡，其中C2栋603号房建筑面积124.93㎡，C2栋5号车库16.17㎡，A2栋501号及A2栋601号建筑面积分别为115.53㎡，剩余37.84㎡由甲方在本协议签订后立即按3000元／㎡价格计算合计人民币￥113520元以现金形式交给乙方用于装修等费用。2008年11月6日，案外人袁某某与第三人钟某某甲、钟某某乙、钟某某丙、钟某某丁、钟某某戊、钟某某戌签订《家庭财产约定》，约定钟某某乙与被**公司签订拆迁安置权益中，A2栋601归第三人钟某某戌所有，全体立约人同意钟某某戌将该套房屋赠与其女儿即本案原告王*。2009年1月10日，被**公司与原告王*签订一份《商品房买卖合同》，约定：由被**公司以每平方米2950元单价在2010年4月30日前安置原告至其开发的怡丰·红杉庭小区A2栋601室，总房价340814元。该合同经赣州**管理局备案登记。被告老干部局依据与原告王*签订的协议向被**公司支付房款275000元，后因被**公司未按时交房，被告老干部局未支付剩余房款65814元。为此双方发生争议，原告诉至本院，要求依法处理。另查明：1、案外人袁某某系第三人钟某某甲、钟某某乙、钟某某丙、钟某某丁、钟某某戊、钟某某戌之母，于2013年6月28日去世；2、赣州市城乡规划建设局于2014年9月28日出具了赣市规核（2014）第028号《赣州市建设工程竣工规划核实合格意见单》，认可被**公司建设的怡丰·红杉庭小区A2栋各项指标符合规划要求，竣工规划核实合格。根据该合格意见单，被**公司为本案争议房屋办理房产证已不存在其他障碍。

一审法院认为

本案在审理过程中，被告老干部局于2015年3月31日向被告怡**司支付了剩余房款，同日被告怡**司向原告交付了位于赣州市土庙上1号怡丰·红杉庭小区A2栋601室，故原告要求被告怡**司在二个月内办理好该套住房产权证，并承担违约金。

原告王*的诉讼请求为判令：一、三被告按合同约定向原告交付坐落在赣州市土庙上1号“怡丰·红杉庭”小区A2栋601号返迁房，并办理房屋产权证；二、三被告共同承担逾期交付违约金（从2009年3月9日起至履行完交房义务止），按每月1333.33元计算原告延期交房违约金。三、本案诉讼费用由三被告承担。

原审法院认为：第三人钟某某乙就其房屋拆迁安置补偿事宜分别与被告老干部休养所、怡**司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容均不违反法律的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按约及时、全面履行合同义务。本案争议的焦点为谁负有向原告交付位于赣州市土庙上1号怡**杉庭小区A2栋601室返迁房的义务。被告老干部局与被告怡**司签订《合作建房协议》，其中约定所建住房优先用于老干部局安置老干部。第三人钟某某乙作为老干部的后代，经多方动员，其同意腾出旧房，参加西外公寓老干部住房的改建，故被告老干部休养所负有安置原告返迁房的义务。第三人钟某某乙为此与被告老干部休养所签订了一份《协议书》，明确了由老干部休养所为第三人钟某某乙安置建筑面积198平方米住房和建筑面积约8平方米的杂间。当日被告怡**司也与第三人钟某某乙签订一份《协议书》，该协议特别约定了第三人钟某某乙在腾出旧房后，被告怡**司必须为第三人钟某某乙安置含干休所返还面积在内总计补足第三人钟某某乙410㎡即包括诉争房屋A2栋601号在内的三套住房，故依此可证实被告怡**司最终负责返还第三人钟某某乙三套住房，被告老干所对第三人钟某某乙的安置义务已转为代付购房款的义务。第三人钟某某乙在确认其所享有的拆迁安置相关权益后，与其他有权享有该权益的家庭成员共同签订了《家庭财产约定》，将其中的A2栋601室房屋赠与给本案原告王*，上述约定系当事人真实意思表示，是对自己权利的合法处分，应依约定履行，且根据该财产约定的内容，本案原告王*直接与被告怡**司签订了《商品房买卖合同》，可说明被告怡**司对此亦予以认可，故被告怡**司才负有交付给原告王*位于赣州市土庙上1号怡**杉庭小区A2栋601室的合同义务，被告老干部局则负有代为原告付清购房余款的义务，因在诉讼过程中，被告老干不局已履行了付清购房余款的义务，被告怡**司也履行了交房义务，法院对此不再处理。第三人钟某某乙依约腾出旧房后，被告老干部局作为老干部休养所的主管单位，也依约向被告怡**司支付大部分房款，但被告怡**司对讼争房屋仍以各种理由拒不履行交付义务，理应承担违反合同的法律责任。由于A2栋地块系被告怡**司依法取得的出让商住用地，现在A2栋已建成，且根据规划部门核实，已可以办理产权证。原告要求被告怡**司办理A2栋601室房屋产权证的诉讼请求合法有据，予以支持。根据第三人钟某某乙与被告怡**司签订协议的约定逾期交房，则按每月4000元支付违约金，即每套房屋逾期交付违约金为1333.33元／月（4000元÷3套），第三人依约定按时腾出旧房，但被告怡**司未及时向原告王*交付房屋，应承担相应的违约责任，对原告王*这一请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州怡**有限公司于本判决生效之日起二个月内为原告王*办理好位于赣州市土庙上1号怡丰·红杉庭小区A2栋601室住房产权证，办证费用由原告王*自行承担；二、由被告赣州怡**有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王*支付违约金（从2009年3月9日起至2015年3月31日止，按每月1333.33元计算）；三、驳回原告王*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6499元，由被告赣州怡**有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人怡**司上诉称：一、原审判决认为因上诉人怡**司未按时交房给被上诉人王*，被上诉人老干部局才未支付剩余房款65814元给上诉人怡**司，并因此引发双方纠纷的观点是错误的，属于认定事实错误。

1、根据被上诉人老干部局与上诉人怡**司之间签订的相关合作协议，足以证实本案涉及的拆迁安置工作不属于上诉人怡**司需要完成的工作，被上诉人钟某某乙的拆迁安置问题应当由老干部局负责处理和完成。而上诉人怡**司与被上诉人钟某某乙之间签订的有关房屋安置补偿协议已经履行完毕，即依据2008年11月8日上诉人怡**司与被上诉人钟某某乙之间签订的《协议书》，上诉人怡**司已经按照相关约定将自己应当补偿的房屋交付给了被上诉人钟某某乙。因此，剩余未交付的房屋属于被上诉人老干部局应当返迁给被上诉人钟某某乙的房屋，相关拆迁补偿问题与被上诉人王*无关。

2、相关补偿协议体现的返迁房屋中除C2栋603房需由上**丰公司直接安置给被上诉人钟某某乙外，其余的A2栋501和601房屋均系老干部局通过购买上**丰公司的商品房返还给被上诉人钟某某乙的拆迁安置房，即该房屋的购买与交付问题已经由事后三方经过协商后签订的《商品房买卖合同》所取代，但是被上诉人钟某某乙将被上诉人老干部局为自己代购的一套商品房转让给了被上诉人王*。

3、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人王*只有按照合同约定交清所有购房款后才有权要求上诉人怡**司交付房屋，即被上诉人王*交清所有的购房款才是上诉人怡**司交付房屋的前提，而被上诉人王*和代交房款的被上诉人老干部局一直拖延交清剩余房款的行为已经构成违约，而尽管被上诉人老干部局辩称自己未交剩余购房款的原因是被上诉人王*不同意其交清剩余房款，但是不管是因为何种原因都是两个被上诉人自己内部的事情，与上诉人无关，也不能成为被上诉人未交清购房款这一违约行为的免责事由。

二、原审判决认定上**丰公司与被上诉人王*在2009年1月10日所签订的《赣州市商品房买卖合同》是为了办证的需要而签订的，但却对其效力不做认定，也不对合同双方是否应当履行该合同做出判决。因此，上诉人认为原审判决在此问题上属于认定事实不清，证据不足。

1、被上诉人老干部局在庭审中反复强调的是A2地块是开发用地，该房屋是上诉人怡**司开发的商品房。对此，上诉人怡**司和被上诉人都不持异议。

2、老干部局始终承认自己仅仅是出资为被上诉人在上诉人怡**司购买了A2栋501和601号两套房屋，并不承认被上诉人所说的是为了更好的办理房屋所有权证而签订的假合同。对此情节原审判决也予以了认定，即认定被上诉人老干部局原来的安置义务已转化为代付购房款的义务。所以上诉人怡**司与被上诉人钟某某乙之间在2008年11月8日签订的关于A2栋501和601号两套房屋的返迁协议，已经被2009年1月10日双方所签订的《赣州市商品房买卖合同》所代替。

3、既然双方之间签订的《商品房买卖合同》无论在形式要件上符合国家相关规定，而且在内容等实质要件上也完全符合国家和地方的相关规定，并且相关合同按照程序经过了政府房地产销售管理部门的审查和备案登记，被上诉人王*应依据购房合同约定履行支付购房款的义务。因此，原审判决就应当依据事实和法律明确被上诉人王*与上诉人怡丰公司之间在2009年1月10日所签订的《赣州市商品房买卖合同》的效力，并依法判定合同双方当事人应严格信守。

三、原审判决认定上诉人怡**司单方违约，并判令上诉人承担延期交房的违约责任，并判定自2009年3月9日起至2015年3月31日止按照每月1333.33元计算违约金支付给被上诉人王*是错误的，完全是颠倒黑白且缺乏事实依据的认定。

1、根据合同约定，在签订商品房买卖合时被上诉人王*就应当付清购房款给上诉人怡**司，否则视为买受人违约并承担相关违约后果。但是除老干部局在签订合同时替被上诉人王*支付275000元部分购房款后，虽经上诉人怡**司长期反复催被上诉人王*支付剩余购房款，但被上诉人王*一直拖延支付剩余房款，也不积极催促被上诉人老干部局交清剩余房款。因此，被上诉人未能按照合同约定的付款期限足额支付购房款的行为已经构成根本违约，所以其无权要求上诉人怡**司按时交房。

2、在被上诉人未按照合同约定履行自己付款义务期间，上诉人怡**司也曾经多次电话和去人与被上诉人老干部局协商付款、交房和验收等问题，但是老干部局始终采取消极抵触的情绪和态度面对上诉人怡**司的主张及要求。同时，根据合同相对方权利与义务相对应的原则，上诉人怡**司在再三寻求老干部局的支持未果的前提下，只好无奈的反复要求被上诉人王*履行合同义务。但是被上诉人王*却始终对上诉人要求及时付清购房款的行为置之不理，而被上诉人老干部局作为代购人对自己没有及时付清购房款的原因归咎于被上诉人王*不同意支付剩余购房款，但这一理由不能作为被上诉人一方延期付款构成违约的免责事由。因此，违约的不是上诉人而是被上诉人王*和老干部局。

3、鉴于合同相对方的被上诉人王*迟迟不按合同约定支付剩余的购房款，所以在2013年3月8日上诉人怡**司已经按照双方约定和合同法的相关规定，依法致函被上诉人，即再次函告其及时交清购房款，否则解除双方之间的《商品房买卖合同》。然而，在被上诉人王*收到上诉人怡**司的函告后，至今未作出响应，也未及时付清购房款。因此，上诉人怡**司与被上诉人之间的《商品房买卖合同》实际上尚未生效，且已经解除，双方之间除了按照相关规定清结相关款项外，上诉人怡**司不存在向被上诉人交付房屋的义务。

本院查明

综上所述，上诉人怡**司恳请二审法院能够依法查明本案事实，划清相关责任和明确有关义务，并依法驳回被上诉人王*针对上诉人怡**司的有关诉求。

被上诉人王*辩称：上诉人怡**司与被上诉人钟某某乙（王*的舅舅）签订的案涉协议书系双方真实意思表示，其形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照协议约定履行其约定义务，案涉房屋逾期交房，上诉人怡**司即应当按照约定承担相应的违约金。现案涉房屋被上诉人王*的家庭实际已经赠与给了被上诉人王*。上诉人怡**司逾期交付房屋长达6年之久，其应当向被上诉人王*支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。

被上诉人老干部休养所、老干部局辩称：一、答辩人只负责代被上诉人王*的舅舅钟某某乙支付本案诉争房屋的购房款，待答辩人支付大部分房款后，上**丰公司并未按时向被上诉人王*的舅舅钟某某乙交付房屋，也未将房屋办证手续提交保证部门，致使总建筑面积一直不能确定，总房款也无法确定，才导致本案诉讼。

1、答辩人与上诉人怡**司于2004年9月8日签订的《合作建房协议》明确约定，双方合作共建西外老干部公寓（土庙上1号大院）内C2、B3、A3三栋住宅，在这三栋住宅范围内答辩人负责老干部的拆迁、安置工作并承担相应费用，上诉人怡**司则负责工程建设所需的手续和费用。但当时西外老干部公寓院内总共12户老红军干部只有10户参与了拆迁安置，被上诉人王*的舅舅钟某某乙及另一户（产权所有为赣县老干所住户王*）的住户（他们二个人的房屋均在拟合作建设的A3栋房屋的位置上，当时规划设计将该户人家也纳入了改造范围）不同意统一的拆迁条件故未参与拆迁安置。因此答辩人与上诉人怡**司双方最终只合作共建C2、B3二栋房屋，而答辩人也圆满完成了其余10户老红军干部的拆迁安置工作。

2、本案诉争的房屋是A2栋501号及601号房屋，该房屋属于上诉人怡**司通过招拍挂程序获得的并由其开发建设的商品性质房屋，并不属于答辩人与上诉人怡**司合作建房范围内的房屋。本案诉争房屋与合作建房的房屋没有关联性，在C2、B3二栋房屋范围内的老红军干部安置义务答辩人已经完成，A2栋房屋不属于答辩人负责安置的范围，应由A2栋开发商怡**司承担相应交付及办证义务。

3、因被上诉人王*的舅舅钟某某乙的老房子会影响上诉人怡**司单独开发的A2栋房屋的建设，怡**司为推进A2栋房屋的建设，多次单独找到钟某某乙协商，表示愿意在答辩人补偿标准基础上多补偿面积和现金给钟某某乙，最终达成补偿条件。虽然答辩人已无房给钟某某乙进行补偿安置，但由于钟某某乙在其他10户老红军干部拆迁安置条件内享受同等待遇，故钟某某乙在2008年11月8日当日先后与答辩人及上诉人怡**司各签订了一份《协议书》，答辩人与钟某某乙签订的《协议书》内容完全是参照其他10户老红军干部协议版本签订的，双方在协议里连具体的返迁房屋基本信息都没有明确。其实钟某某乙与上诉人怡**司签订的《协议书》补偿内容非常清晰明确，合同约定：上诉人怡**司同意含答辩人老干部局返还面积在内总计补足钟某某乙410㎡，给予钟某某乙返还的安置住房为其自行开发的赣州市土庙上1号“怡丰红杉庭”小区C2栋603号，A2栋501号及601号（即本案诉争的房屋）共计住房三套及C2栋5号车库一间（该条款清晰的证明了上诉人怡**司同意代替答辩人履行对于钟某某乙的拆迁安置义务）。包括上诉人怡**司交房时间、交房状态、办证义务、逾期交房的违约责任及剩余面积补偿在协议里都有明确的约定。既然诉争的安置补偿房屋都是由上诉人怡**司自行开发的，安置补偿房屋的交付毋庸置疑肯定是由上诉人怡**司负责，答辩人对于被上诉人的舅舅钟某某乙的安置义务已被上诉人怡**司替代，答辩人现只负责代钟某某乙向上诉人怡**司支付购房款，因为在目前这种情况下，答辩人也只能起到代钟某某乙支付房款的作用。后在老房屋拆迁前，钟某某乙等所有遗产继承人达成《家庭财产约定》，约定将本案诉争的A2栋601号房屋归被上诉人母亲钟某某戌所有，并同意钟某某戌赠与给被上诉人王*所有。

二、2009年1月10日，上**丰公司与被上诉人王*签订的《赣州市商品房买卖合同》是对于上**丰公司与王*舅舅钟某某乙2008年11月8日签订《协议书》约定的权利义务的一种延续。

1、根据我国商品房买卖的法律规定，上诉人怡**司作为本案诉争房屋的开发商出售商品房给购房者必须要签订经房地产管理部门认可并备案登记的《商品房买卖合同》才能进行一手房交易，上诉人怡**司与被上诉人双方单凭2008年11月8日签订的《协议书》是不能够办理商品房买卖手续的，故双方依据《协议书》的有关约定延续签订了《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，恰恰也证明答辩人并不是合同的相对方，答辩人还是只负有代被上诉人的舅舅钟某某乙支付房款的义务，房屋的交付主体还应该是上诉人怡**司。

2、本案中，答辩人老干部局只根据被上诉人的舅舅钟某某乙的通知代*某某乙向怡**司支付购房款，根据一审的庭审调查，怡**司承认知道钟某某乙的购房款是由老干部局支付，若该购房款无需通过钟某某乙的允许老干部局就可以直接支付给怡**司，怡**司就不会在2013年2月28日将《关于要求及时付清购房款的通知》直接邮寄给钟某某乙和王*，而应该直接致函老干部局要求老干部局付款。故房屋购房款老干部局需经过钟某某乙同意才能支付的事实是不容置疑的，况且老干部局已经按照钟某某乙的要求支付55万元的购房款，至于尚有部分房款未支付的原因在于怡**司一直未按当初签订的协议将A2栋501及601住房交付给钟某某乙和王*，也未将办证手续提交办证部门，致使总建筑面积一直不能确定，总房款也就不能确定。

三、延期交房违约责任的约定，系上诉人怡**司与被上诉人之间的约定，与答辩人无关。综上所述，本案诉争房屋的交付及办证主体应该为上诉人怡**司，答辩人只负责代被上诉人的舅舅钟某某乙支付购房款。故上诉人怡**司上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院在查明事实后依法驳回上诉人怡**司的上诉请求。

被上诉人钟某某甲、钟某某乙、钟某某丙、钟某某丁、钟某某戊、钟某某戌的答辩意见与被上诉人王*一致。

二审期间，上**丰公司向本院提交了中**银行客户回单，欲证明被上诉人钟某某乙、老干部局、老干部休养所未按照购房合同的约定及时支付购房款，构成违约，故上**丰公司有权拒绝交房。对该证据，被上诉人王*、钟某某甲、钟某某乙、钟某某丙、钟某某丁、钟某某戊、钟某某戌经质证认为，对其真实性、合法性无异议，但是，本案中，老干部局是否付款与王*无关；被上诉人老干部休养所、老干部局经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但是，原审判决已经认定案涉房屋的尾款已付清。

经审查，对上诉人怡**司提交的上述证据，因被上诉人对其真实性、合法性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但是，该证据不能证明本案待证事实。

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，从2008年11月8日，上**丰公司与被上诉人钟某某乙签订的《协议书》约定内容看，上**丰公司系案涉拆迁安置房屋交付的义务人，其负有向被上诉人钟某某乙交付安置房屋的义务。另，因被上诉人钟某某乙在确认其所享有的拆迁安置相关权益后，与其他有权享有该权益的家庭成员共同签订了《家庭财产约定》，将案涉A2栋601室房屋赠与给被上诉人王*，该约定系当事人真实意思表示，属于被上诉人钟某某乙家庭对自身权利的合法处分，对此，本院予以确认。而且，上**丰公司直接与被上诉人王*签订了案涉房屋买卖合同，即表明其对案涉安置房屋实际上系归属于被上诉人王*知情。

虽然，2009年1月10日，怡**司与被上诉人王*就案涉房屋又签订了《商品房买卖合同》，但是，上诉人怡**司应向被上诉人王*履行案涉房屋交付义务并非基于该《商品房买卖合同》，而是依据2008年11月8日怡**司与被上诉人钟某某乙签订的《协议书》。被上诉人王*获得案涉房屋的权利基础系被上诉人钟某某乙家庭原有旧房屋被拆除后，依法享有的安置补偿权。对于被上诉人王*而言，其获得案涉房屋无需以支付购房款为对价。就案涉房屋而言，上诉人怡**司与被上诉人王*之间并非商品房买卖合同关系。上诉人怡**司不能以被上诉人王*未付清全部购房款为由而拒绝交付案涉房屋。被上诉人老干部休养所、老干部局才系支付案涉房屋购房款的义务人。关于案涉房屋的购房款如何支付属于上诉人怡**司与被上诉人老干部休养所、老干部局之间的法律关系。上诉人怡**司主张其与被上诉人王*签订的《商品房买卖合同》取代了其与被上诉人钟某某乙签订的《协议书》，双方系商品房买卖合同法律关系，与事实不符，本院不予支持。原审认定怡**司与王*于2009年1月10日签订的《商品房买卖合同》系基于案涉房屋产权证办证的需要，符合本案事实情况。该《商品房买卖合同》的签订不足以认定系对2008年11月8日，怡**司与钟某某乙之间的《协议书》中有关双方权利义务的变更。本案中，上诉人怡**司与被上诉人王*之间权利义务的行使应当以怡**司与钟某某乙于2008年11月8日签订的《协议书》为依据。根据该协议的约定，在被上诉人钟某某乙的旧房拆除后一个月之内，上诉人怡**司应当交付包括案涉安置房屋在内的三套房屋，因上诉人怡**司的原因造成房屋逾期交付，其应当按每月4000元的标准承担违约金责任，且上诉人怡**司负有办理案涉安置房屋房产证的义务。据此，上诉人怡**司负有向被上诉人王*交付案涉安置房屋的义务，逾期交房的，应当向其支付相应的违约金。被上诉人钟某某乙已经按照该协议约定腾出了旧房的情况下，上诉人怡**司直至2015年3月31日才向被上诉人王*交付案涉安置房屋，而且其亦未提交相应证据证明造成案涉房屋逾期交付非因其原因，故上诉人怡**司的行为已然构成违约，依法应当按照该协议的约定向王*承担相应的违约金责任，并且还应当为王*办理案涉房屋的产权证。

综上所述，上诉人怡**司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2407元，由上诉人赣州怡**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日