熊**与王文明、南昌昌南**有限公司、江西**限公司，唐海豹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人熊**与被上诉人王**、被上诉人南**展有限公司（以下简称昌**司）、被上诉**有限公司（以下简称尚风公司），原审被告唐**房屋租赁合同纠纷一案，上诉人熊**不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊**及其委托代理人胡*，被上诉人王**委托代理人刘*、秦**，原审被告唐**及其委托代理人胡*到庭参加了诉讼。被上诉人南**展有限公司、被上诉**有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2011年11月1日，昌**司将南昌市万寿路与妙济路交界处的房屋（系**民公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积为2203.75㎡）租赁给尚**司，用途为商业及办公场地使用，租赁期限为十年；将场地擅自转租给其他人，视为尚**司违约，昌**司有权单方面解除合同，且不承担违约责任，并不退还押金，昌**司同意除外。签订该合同当日，尚**司委托王**将租赁来的该处房屋对外出租，委托书载明王**有权和承租人签订租赁合同，有权收取租金，租金收益全部归王**所有。2011年11月2日，尚**司出具证明将以上承租房产的租赁权转给王**。2013年8月21日，以王**为甲方、唐**为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定由甲方将位于南昌市万寿路与妙济路交界处房屋（即以上尚**司承租来的房屋）的二楼，建筑面积为1300㎡租赁给乙方，用途为商业场地使用，未经甲方书面许可，不得改变经营用途，乙方已了解此物业的性质、结构等状况，自愿承租物业；房屋租赁期限为六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；租金为税后租金，涉及税金由乙方负责支付，乙方每季度支付租金一次，实行先交租金后使用的原则，第一季度租金在装修免租期满前5日内向甲方支付，以后租金的交纳均按此执行，即提前5日支付下一季度租金；房屋租金第一个年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金为70200元，年租金为280800元；房屋租金第二个年度（二年）递增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金为77220元，年租金为308880元；房屋租金第三个年度（二年）递增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金为85020元，年租金为340080元；水电总表由甲方统一管理，乙方承担实际发生的水、电费；本合同签订之日，乙方向甲方支付10万元押金，如全部合同期满，双方不再续约，且乙方无任何欠费或违约行为，甲方应将本押金在合同期满后三个工作日内一次性退还给乙方；此履约保证金不计算利息，同时在租赁期内不折抵租金；租赁期内，乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金双倍向乙方收取违约金，超出二十天未交租金，甲方有权解除合同，押金不退；在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，协商不成，甲乙双方同意到标的物所在人民法院诉讼解决；合同签订后，王**按约向唐**交付了租赁物，唐**亦向王**交纳了保证金100000元。唐**向王**交纳了2个季度租金后，就一直未向王**交纳租金，故引发本案诉讼。

另查明，2009年4月8日，南昌**财政局下发青财字（2009）15号《关于将部分区属资产划拨至南昌昌南**有限公司的通知》，载明将象湖农民公寓商业性资产委托给昌**司做好资产运营。唐海豹、熊**二人系夫妻关系。

一审法院认为

原审法院认为，昌**司依南昌**财政局的委托取得象**公寓商业性资产的资产运营权后，有权将房屋出租给尚**司。唐**提出昌**司与尚**司签订的租赁合同约定了尚**司不能擅自转租，但尚**司却立即授权王**转租给他人，该授权行为无效。原审法院认为，根据合同相对性原则，昌**司是否允许尚**司转租只在昌**司与江西**限公司之间有法律约束力，昌**司与尚**司之间的约定对王**与唐**之间的租赁合同并无法律约束力，故对唐**的该辩论意见不予采纳。王**与唐**签订租赁合同后，双方均应按合同约定履行义务。王**在合同签订后依约将租赁物交付给唐**使用，唐**亦应按约定支付租金，但其交纳了2个季度租金后，自2014年4月30日起至王**起诉时未交租金，属违约行为，应承担继续履行的义务，故王**要求唐**支付2014年4月30日至2015年5月29日的租金共计人民币304200元的主张，符合合同约定，予以支持。至于违约金，双方合同约定每逾期一天，除付清所欠款项外，还应向甲方支付双倍日租金作为违约金，故王**主张44989元的违约金，符合合同约定，予以支持。合同约定如超出二十天未交租金，甲方有权解除合同，押金不退，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故王**主张解除双方签订的租赁合同及依约收取的押金100000元不予退还给唐**的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。王**主张租金及违约金计算至唐**腾退时为止，因唐**在腾退前仍实际占有使用该房屋，故王**该诉求予以支持。至于王**主张律师费、公证费由唐**承担，无相关法律依据，不予支持。关于唐**要求与该房屋所有权人签订租赁合同，其可以与该房屋所有权人另行协商，不在本案审查范围内。熊**与唐**系夫妻关系，故应对王**的上述损失承担连带赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决一、解除原告王**与被告唐**于2013年8月21日签订的《租赁合同》。二、被告唐**自本判决生效之日起三个月内将位于南昌市万寿路与妙济路交界处房屋（象**公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300㎡）腾退给原告王**。三、被告唐**、熊**自本判决生效之日起七日内支付原告王**租金及违约金共计人民币349189元（2015年5月30日以后的租金及违约金计算至被告唐**腾退时为止）。四、被告唐**交纳给原告王**的押金人民币100000元归原告王**所有，不予退回。五、驳回原告王**的其他诉讼请求。本案受理费计人民币6538元，由被告唐**、熊**承担。

上诉人诉称

宣判后，熊**不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，确认上诉人与王**2013年8月21日签订的《租赁合同》无效，应由昌投公司与上诉人重新签订合同；10万元押金不能没收；支持上诉人200多万元的装修费用。

上诉人熊**认为，该判决书将尚**司委托被上诉人王**与上诉人签订《租赁合同》的王**作为原审原告明显违反法律、司法解释的规定，属程序严重违法，请依法撤销。该判决书认定昌**司与尚**司签订了—份《租赁合同》，尚**司就以授权委托书的行为将该租赁合同中取得的2203.75平米的房屋委托王**进行转租，王**将其中1300平米转租给上诉人，由于该房屋的消防设施未取得合格证书，导致双方出现纠纷，在王**没有尚**司诉讼授权委托情况下，该判决竟让王**成为原告，明显违反了最**法院作出的《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第42条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”的规定。原审判决认定并判给王**10万元人民币的押金条更没有举证过和质证过，完全违反了最**法院颁发的《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第72条“证据应当在法庭上出示，并经过庭审辩论、质证”的规定和《关于民事诉讼证据的若干规定》第47条“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，显属违反法定程序。该判决将非法转租双方签订的租赁合同认定为有效合同明显属认定事实错误，应予撤销。王**没有任何一平米的房屋，仅凭尚**司的一张授权委托书，且该委托书无视尚**司与昌**司所签的不能擅自转租及第二条合同期限十年的规定，却委托王**转租他人，并无限放大其17年的权限等完全违法的事实。昌**司出租房没有房屋所有权证、没有租赁证、是农民公寓改建商业楼，没有消防验收手续此一事实，却仍判决为有效合同，完全违反了最**法院颁发的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该判决将无效合同认定为有效合同，是认定主要事实错误。该判决不认真审查，按照王**在诉状中说什么就如数判这一严重错误做法，导致出现合同无效变有效、既判违约金又附加判未付租金的利息、还要判10万元人民币的押金不予退回，将上诉人所花的200多万元人民币装饰在该房屋上的财产不审理却判上诉人腾房，请上级法院予以及时纠正，以维护上诉人的合法权利。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称，上诉人所更改的上诉请求不在原审判决的范围之内，且在一审中没有提起反诉，不应成为二审的审理范围；王**是本案的适格出租人，2011年11月1日，尚**司从昌**司承租诉争房屋后，将承租权转让给王**，王**在取得了诉争房屋承租权后，有权对诉争标的房屋进行出租；王**所有的证据均在一审的程序中进行了质证，没有违反法定程序，这些证据可作为认定本案事实基础；王**没有违反任何法律的强制性规定且出租人昌**司没有对王**的出租行为提出任何异议，因此，王**和唐**签订的租赁合同是合法有效的，上诉人主张的消防验收手续并不是租赁合同生效要件；一审判决上诉人应支付的租金及相应的利息及履约保证金的不予退回均在租赁合同中有明确约定，在上诉人熊**及唐**存在明显违约的情况下，原审判决有足够的事实与法律依据。至于上诉人所主张的200多万元装修费用，因其没有就该部份提起反诉，因此，不在本案的审理范围之内。

本院查明

经审理查明：涉案房屋系青云谱区政府拆迁还建房，属于农民公寓性质，不是违章建筑。二审查明的的其他事实与一审相同。

本院认为

本院认为：根据南昌市青云谱区财政局下发青财字（2009）15号《关于将部分区属资产划拨至南昌昌南**有限公司的通知》，昌**司将涉案房屋租赁给尚**司，尚**司将承租权转让给王**，昌**司没有对王**的出租行为提出异议，王**和唐海豹签订的租赁合同合法有效，且上诉人租金向王**交纳，王**是本案的适格主体。原审判决上诉人承担违约金又附加判未付租金的利息、10万元人民币的押金不予退回，本院认为根据双方合同第七条第2项约定，本案中10万元押金实为履约保证金，而双方在合同第九条又约定违约责任，因此，原审判决该保证金10万元王**没收不当。在解除双方签订的房屋租赁合同后，10万元人民币的押金（实为保证金）应予退回，但本案中用于冲抵所欠租金。对上诉人诉称的200多万元装修费用诉请，因上诉人未提起反诉，不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第93号民事判决第一、二、五项。

二、撤销南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第93号民事判决第四项。

三、变更南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第93号民事判决第三项为“唐海豹、熊**自本判决生效之日起七日内支付王**至2015年8月29日租金及违约金共计人民币319389元；唐海豹、熊**自本判决生效之日起七日内支付王**2015年8月30日至实际腾房时止租金（按每月25740元计算）。”

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费共计13076元，由王**承担6538元，唐海豹、熊**承担6538元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日