宋**与四川锦**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

关于原告宋**与被告四川锦**有限公司（以下简称锦地公司）房屋买卖合同纠纷案一案，宋**于2015年1月8日向本院提起诉讼。本院受理并依法组成合议庭于2015年3月2日、3月20日、4月10日进行了公开开庭审理，宋**的委托代理人万**、张*，锦地公司的委托代理人徐*到庭参加诉讼。锦地公司在庭审中申请追加游**和于**为有独立请求权第三人参加诉讼，因锦地公司所提交的证据均无法证明游**和于**与本案讼争房屋具有利害关系，本院对该申请未予同意。本案现已审理终结。

原告诉称

原告宋*平诉称：2013年4月19日，原告与被**公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的锦地上城国际社区3栋2楼2号商业用房，面积1828.69㎡，合同备案价7314760元。合同约定逾期交房违约金按已交房款总金额的日万分之三计算到实际交房时止。原告按约交纳房款后，被告却违约未在2013年12月31日交房，并经原告多次催促仍未交房。至原告起诉之日，被告已逾期370日，按约定计算的违约金为811938.36元。同时按合同约定，被告应在2014年6月30日前办理产权登记，但其至今也未办理，逾期未办证的违约金按约计算至原告起诉之日为138980.44元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付锦地上城国际社区3栋2楼2号的商业用房，并办理产权转移登记手续；2、由被告承担逾期交房违约金，以房款总金额每日万分之三从2014年1月1日起起计算至实际交付之日（暂计算至起诉之日的违约金为8111938.36元）；3、由被告承担逾期办理产权登记的违约金，以房款总金额每日万分之一从2015年1月1日起起计算至实际交付之日（暂计算至起诉之日的违约金为138980.44元）；4、由被告承担本案诉讼费用。（原告在其起诉状中仅载明了违约金的暂计算金额，在庭审中当庭明确为按合同约定的计算方式计算违约金。）

被告辩称

被告锦**司答辩称：1、被告与原告之间不存在真实的商品房买卖关系，签订《商品房买卖合同》是被告为案外人游**、于**向宋丽平处借款提供的担保方式。2、如法院认为双方之间存在真实的商品房交易，则认为原告主张的违约金过高请求调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

宋**为支持其诉讼请求，提交了《商品房买卖合同》及附件、房款收据和转账凭证。欲证明：双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》，原告已按约交纳房款，但被告未按约交房和办理产权登记，已构成违约。

锦地公司对宋**上述证据的质证意见为：1、《商品房买卖合同》上“宋**”的签字并非宋**本人所签，但该合同上加盖的锦地公司印章是真实的。2、对房款收据和转账凭证的真实性、合法性无异议，但认为锦地公司在收到房款后即将该款交付给了游**，该行为说明锦地公司是以与宋**签订《商品房买卖合同》的形式为游**、于**从宋**处借款所提供的担保。

锦**司为支持其答辩意见，提交了《建设工程施工合同》、“锦地上城03#楼工程补充协议”、《内部承包责任合同补充协议》、《承诺书》、工程款支付明细表及部分转账凭证等证据。欲证明：案涉房屋已经由锦**司抵偿给了游**和于**以支付工程款，案涉《商品房买卖合同》是锦**司为游**、于**从宋丽平处借款所提供的担保。

宋**对锦**司上述证据的质证意见为：所有证据均未能证实游丽华、于长岭与宋**之间存在借款关系，无法证实锦**司的证明目的，对之不予认可。

本院查明

经审理查明：2013年4月19日，锦**司（出卖人）与宋**（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：61463），该合同主要约定：1、宋**向锦**司购买其开发的锦地上城3栋2楼2号商品房，测绘建筑面积为1828.69㎡，套内建筑面积为1764.59㎡；2、房屋单价为4000元／㎡，房屋总价为7314760元，宋**采用一次性方式付款；3、锦**司应在2013年12月31日前向宋**交付房产，如逾期未交房时间在90日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，由锦**司按日计算向宋**支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期未交房时间超出90日，宋**要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，由锦**司按日计算向宋**支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；4、初始登记：锦**司应当在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未取得，宋**有权退房也有权要求继续履行合同，并自初始登记期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，由锦**司按日计算向宋**支付全部已付款万分之一的违约金；5、转移登记：商品房交付使用后，宋**同意委托锦**司向权属登记机关申请办理权属转移登记，如因锦**司原因使宋**未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，宋**有权退房也有权要求继续履行合同，并自宋**应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，由锦**司按日计算向宋**支付全部已付款万分之一的违约金；6、宋**同意锦**司代交专项维修资金、契税、产权登记费、手续费、交易费、印花税及各种税费，并在交接商品房同时将上述税费交给锦**司。同时，该合同还对销售依据、规划变更、设计变更、交付条件、面积差异处理、交接手续、保修责任等内容进行了约定。在合同尾部，有锦**司签章和宋**签字及纳印。同日，锦**司向宋**出具了7314760元的房款收据，并将该份《商品房买卖合同》在眉山**管理局进行了备案登记。次日，宋**通过银行汇款方式向锦**司支付了7314760元。

另查明，锦**司在庭审中对《商品房买卖合同》上的“宋**”真实性提出异议，并认为宋**并无购买案涉房屋的意思表示。本院为此对宋**及其丈夫徐*进行了询问，宋**和徐*陈述称：1、《商品房买卖合同》上的“宋**”签字系徐*代签，向锦**司购买案涉房屋系夫妻一致意见；2、宋**和徐*均不认识游**和于**，仅要求锦**司尽快按合同约定向其交房。同时，锦**司还以案涉房屋早已抵偿给了游**和于**，与宋**签订《商品房买卖合同》是为游**和于**从宋**处借款而提供的担保为由，申请本院追加游**、于**为有独立请求权第三人参加诉讼。因锦**司所提交的证据均不能证明游**、于**与宋**之间存在借款关系，也不能证明其所称抵偿已实际完成并依法办理相关产权转移登记手续，故本院对该追加申请未予同意。

在本案审理过程中，宋**对其第一项诉讼请求中的“交付房屋”明确为实际交房和办理产权转移登记，因该明确实为诉讼请求的增加，本院重新为双方指定了举证期和答辩期。另，根据宋**的诉讼保全申请和锦地公司的变更保全措施申请，本院以（2015）眉民保字第20-2号民事裁定书对锦地公司的15套房产采取了保全措施。

以上事实有宋**提交的《商品房买卖合同》及附件、房款收据和转账凭证，锦地公司提交的《建设工程施工合同》、“锦地上城03#楼工程补充协议”、《内部承包责任合同补充协议》、《承诺书》、工程款支付明细表及部分转账凭证等证据以及双方当事人陈述予以证实。

本院认为

本院认为，根据庭审查明的案件事实和双方当事人提交的证据，本案争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》是否是双方真实意思表示；2、如双方之间存在真实合法的房屋买卖关系，则锦地公司是否存在逾期交房和办证的违约行为，应否向宋**交付房屋并承担违约责任。

对于第一个问题。

首先，对于锦地公司所称案涉《商品房买卖合同》是为游**、于**从宋**处借款所提供的担保措施的抗辩理由，因宋**否认与游**、于**之间存在借款关系，且锦地公司所提交的全部证据也仅能反映游**、于**与锦地公司之间的部分内部约定，不能证实其所称以房屋抵偿工程款已实际履行并办理交付等事实，也不能证实游**、于**与宋**之间存在借款关系。因此，锦地公司对此应承担举证不能的不利后果，本院对该抗辩理由不予支持。

其次，宋**提交的证据涉及合同签订、房款交付等事实，其作为购房者已经完全履行了自己的义务，且锦**司也在签订《商品房买卖合同》的当日将该份合同在眉山**管理局进行了备案登记，虽然锦**司否认上述行为系其真实意思表示，但其对该主张未能提供充分证据予以证明。因此，综合双方的证据，本院认为案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效。

对于第二个问题。

首先，因锦**司系《商品房买卖合同》的提供方，对于合同关于交房、办证以及违约责任的约定也系双方协商一致的结果，其本应按约在2013年12月31日前向宋**交付房屋、并在商品房交付之日起365日内即2014年12月31日前为宋**办理产权转移登记，但锦**司至今仍未履行相关义务，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。宋**作为购房者已完全履行自己的付款义务，虽然应由其自行承担的办证税费尚未缴纳，但根据《商品房买卖合同》之约定，相关办证税费应在房屋交接时交给锦**司，并由锦**司代其向相关部门缴纳。但因锦**司始终认为与宋**之间的商品房买卖关系不真实、拒绝向其交付案涉商品房，导致宋**无法向锦**司交纳关于办证相关税费，故宋**对案涉商品房未交付、未办理产权转移登记并无过错，锦**司应当向宋**交付房屋并办理产权转移登记手续。

其次，购房者购买商品房的目的本身是为取得和占有房屋，并办理不动产产权登记以明晰所有权归属，而锦**司在案涉《商品房买卖合同》的履行过程中分别出现了逾期交房和逾期办证的两种违约行为，应按约承担不同的违约责任。虽然锦**司在诉讼中提出违约金过高，请求法院予以调整。但根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金是否过高予以衡量。而合同约定逾期交房违约金为按已付房款的日万分之三计算、逾期办理产权登记违约金为按已付房款的日万分之一计算，虽然两种违约行为在2015年1月1日之后存在重叠，即违约金计算标准达到日万分之四，但在锦**司未举证证明宋**主张的违约金已远高于其实际损失的情况下，结合本案的履约状况和锦**司的违约程度来看，该标准不应认定为明显过高。故本院对锦**司请求调整违约金不予支持。

综上，原告宋**的诉讼请求符合案涉相关合同约定，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、四川锦**有限公司在本判决生效之日起三十日内将锦地上城3栋2楼2号商品房交付给宋**，并将房屋产权办理转移登记至宋**名下，相关办证税费由宋**负担；

二、四川锦**有限公司在本判决生效之日起三十日内向宋**支付逾期交房的违约金，违约金的计算方式为：以7314760元为基数，从2014年1月1日始计算至锦地上城3栋2楼2号商品房实际交付之日止，按每日万分之三为标准进行计算；

三、四川锦**有限公司在本判决生效之日起三十日内向宋**支付逾期办理产权转移登记的违约金，违约金的计算方式为：以7314760元为基数，从2015年1月1日始计算至四川锦**有限公司将锦地上城3栋2楼2号商品房产权转移登记至宋**名下之日止，按每日万分之一为标准进行计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费69660元，诉讼保全费5000元，合计74660元，由被告四川锦**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十日