陈**与四川宏**限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告四川宏**有限公司（以下简称宏**司）、第三人中国农业**都蜀都支行（以下简称农**支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由代理审判员李*适用简易程序于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈**及其委托代理人邓小江、被告宏**司的委托代理人曾浩*、第三人农**支行的委托代理人段**、熊**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈*清诉称，2005年11月22日，原告与被**公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，以银行按揭方式购买了被告开发的大邑县花水湾温泉区“花溪温泉”4幢603号房屋，房屋总价为215，000.00元，签订合同当日原告即支付了首付款65，000.00元。原告与第三人农**支行于2005年12月26日签订了《个人购房担保借款合同》，通过贷款的方式支付了剩余购房款。现因被告原因导致项目烂尾，至今无法交付房屋，现原告认为《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》的目的均不能实现。起诉要求：1、判令解除原告与被**公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被**公司返还原告购房首付款65，000.00元并给付违约金1，075.00元；3、判令解除原告与第三人农**支行之间签订的《个人购房担保借款合同》，该合同项下借款本息由被**公司负责归还；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告宏**司辩称，对原告陈*的事实无异议，同意解除与原告之间的商品房买卖合同，同意返还首付款，也同意支付违约金。至于原告和第三人之间的贷款合同，被告作为贷款合同的担保人，愿意按照法律规定承担相应的责任和义务。

第三人农行蜀都支行述称，原告和被告之间的商品房买卖合同解除后，我方同意解除与原告签订的《个人住房按揭合同》，由被**公司承担原告的还款义务。

第三人农**支行提出独立的诉讼请求称，2005年，陈**及宏**司与第三人签订了签订了《个人购房担保借款合同》，陈**向第三人借款150，000.00元，宏**司提供担保，用于购买宏**司开发的位于成都市大邑县花水湾温泉区花溪温泉4幢603号房屋。合同签订后，第三人履行了放款义务。2015年，因宏**司未按期交房，原告要求解除与被告宏**司签订的商品房买卖合同。遂提出独立诉讼请求：1、解除第三人与原告陈**、被告宏**司签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告宏**司归还第三人借款本金147，203.93元，并按《个人购房担保借款合同》的约定支付相应的利息、罚息和复利；2、由被告宏**司承担诉讼费。

对第三人农行蜀都支行的独立诉讼请求原告陈**辩称，现原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方的商品房买卖合同解除后，相应的借款合同也应解除。借款合同解除后，按法律规定应当由被告宏**司归还上述款项。

对第三人农行蜀都支行的独立诉讼请求被告宏**司辩称，宏**司作为商品房的出卖人，由于自己的原因无法继续履行交房义务导致商品房买卖合同解除，原告和第三人之间的借款合同我方作为担保人，愿意承担相应的责任。

本院查明

经审理查明，2005年11月22日，原告陈**与被**公司签订了合同编号为（2005）480的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：陈**以按揭方式购买宏**司位于大邑县花水湾温泉区保安村的花溪温泉住宅小区第4幢603号房；房屋建筑面积45平方米，总价款215，000.00元，首付65，000.00元，余款150，000.00元向银行按揭贷款支付；宏**司应在2006年11月30日前将经验收合格的商品房交付给陈**使用；逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。房屋买卖合同签订当日，原告陈**向被**公司交付了首付款65，000.00元。2005年12月26日，原告陈**、被**公司与第三人农**支行签订《个人购房担保借款合同》及《个人购房担保借款合同补充协议》，约定原告陈**向第三人贷款150，000.00元，用于支付陈**购买的位于大邑县花水湾温泉区保安村花溪温泉住宅小区4幢603号房屋购房款的余款，陈**以该商品房作抵押担保，被**公司作为保证担保人。借款总期限自2005年12月26日起至2025年12月25日止，共20年。借款利率按中**银行公布的人民币贷款基准利率6.12的基础上下浮10%，执行年利率5.51%。如遇贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款利息按月计付，结息日为每月20日、采用等额本息还款，若逾期还款，第三人有权计收逾期利息及复利等。2005年12月26日，第三人农**支行按约定将贷款150，000.00元划入被**公司账户内。《个人购房担保借款合同》签订后，原告陈**归还过本金2，796.07元，截止2015年3月25日，尚欠借款本金147，203.93元及利息、罚息、复利98，483.41元。

上述事实，有原、被告、第三人庭审陈述及原告提交的经质证后本院予以确认的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、缴纳首付款的《收据》、《个人购房担保借款合同》及《个人购房担保借款合同补充协议》、个人借款凭证等证据所证实。

本院认为

本院认为，原告陈**与被**公司签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2005）480】及《商品房买卖合同补充协议》及原告陈**与被**公司、第三人农**支行签订的《个人购房担保借款合同》及《个人购房担保借款合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效，合同各方应当按照合同约定全面履行合同义务。因案涉商品房建设工程停工，宏**司无法履行与陈**所签合同约定的义务，即不能按合同约定向陈**交付房屋，陈**的购房目的实际已无法实现，且作为合同相对方的被**公司亦同意解除合同，因此该合同应予解除。商品房买卖合同解除后，被**公司应将实际收受的购房首付款65，000.00元返还给原告陈**。因宏**司不能交付房屋，应按合同约定承担违约责任，应承担以总房价215，000.00元的0.5%计算的违约金，即1，075.00元。本案中，作为借款合同权利人的第三人农**支行提出了独立的诉讼请求，要求解除与原告、被告签订的《个人购房担保借款合同》及补充协议，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。且作为合同相对方的原告也同意解除合同，该《个人购房担保借款合同》应予解除。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对第三人要求被**公司承担归还借款本金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告陈**与被告四川宏**有限公司签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2005）480】及《商品房买卖合同补充协议》；

二、被告四川宏**有限公司在本判决生效之日起二十日内返还原告陈**购房首付款65，000.00元及违约金1，075.00元；

三、解除原告陈**与被告四川宏**有限公司、第三人中国农业**都蜀都支行签订的《个人购房担保借款合同》及《个人购房担保借款合同补充协议》；

四、被告四川宏**有限公司在本判决生效之日起二十日内归还第三人中国农业**都蜀都支行借款本金147，203.93元并支付截止到2015年3月25日止的资金利息98，483.41元，并承担从2015年3月26日起至本判决确定的给付之日止，按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息及复利。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原告陈**预交的案件受理费726.00元、第三人中国农业**都蜀都支行预交的案件受理费1，622.00元，共计2，348.00元，由被告四川宏**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十七日