王**与南充市**有限公司、吴**、黄**房屋优先购买权纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人王**因与被申请人南充市**有限公司（简称九**司）、吴**、黄**房屋优先购买权纠纷一案，不服四川省**民法院（2014）南中法民终字第538号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月6日作出（2014）川民申字第1802号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王**及其委托代理人白中祺、邓**，被申请人九**司的委托代理人郭**，被申请人吴**、黄**及其委托代理人冯知凡到庭参加诉讼。现已经审理终结。

一审原告诉称

2010年6月9日，一审原告王**起诉至西充县人民法院称，2006年10月12日，王**与被**公司签订《房屋租赁协议》，约定王**租赁九**司位于西充县晋城镇的九洲春天·商业广场B座一楼部分营业用房，主营家私，外围临街门面租赁期为三年，其余租赁期为五年，租期从2007年4月12日起计算，九**司如将房屋所有权转让给第三方，不必征得王**同意，但应在出卖前的合理期限（十天）内通知王**，王**享有同等条件优先购买权，违约方按合同标的金额的20％支付对方违约金并负责赔偿对方所有损失，2010年4月8日，九**司在未告知王**的情况下，将房屋以300万元价格出售给第三人吴**、黄**，请求判决确认九**司与吴**、黄**签订的《商品房买卖合同》无效；确认王**对涉诉房屋具有同等条件下的优先购买权，由九**司支付王**违约金4万元；判令王**与九**司之间的房屋买卖合同关系以九**司与吴**、黄**约定的真实合同条件互为对等给付，九**司及吴**、黄**协助将涉诉房屋过户给王**；判决吴**、黄**赔偿王**经营场所被吴**、黄**用车堵门造成的损失费用200万元。被**公司辩称，九**司在出售涉诉房屋前书面通知了王**，王**未作出要购买涉诉房屋的意思表示，说明王**已放弃了优先购买权，九**司与吴**、黄**没有恶意串通，九**司未侵犯王**优先购买权，涉诉房屋的价格是580万元而非300万元，请求驳回王**的诉讼请求。九**司提起反诉称，王**在承租涉诉房屋期间不支付租金，不按时交纳水电费，拖欠物管费，租赁期满后不按时搬出，已构成违约，请求判决解除2006年10月12日九**司与王**签订的《房屋租赁协议》，判决王**腾退涉诉B座一楼房屋并支付租金、违约金83105.06元，腾退涉诉B座一楼外围房屋并支付租金18515.20元，并将房屋内物品无偿给九**司使用，诉讼费用由王**承担。第三人吴**、黄**辩称，吴**、黄**购买涉诉房屋之前，九**司已明确告知王**不购买涉诉房屋，吴**、黄**与九**司不存在恶意串通，双方所签《商品房买卖合同》有效，吴**、黄**购买涉诉房屋的价格是580万元而非300万元，吴**、黄**对所购房屋已办理了权属登记，请求驳回王**的诉讼请求。王**对九**司的反诉答辩称，王**未违约，九**司的反诉理由不能成立，请求驳回九**司的反诉请求。

一审法院查明

西充县人民法院一审查明，2006年10月12日，王**（乙方）与九**司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：“乙方自愿租赁权属甲方位于西充县晋城镇的九洲春天·商业广场B座一楼部分营业用房，主营家私；外围临街门面租赁期为三年，其余租赁期为五年，租期从2007年4月12日起计算，年租金以实际使用的建筑面积为准计算，外围门面面积约300平方米。其余面积1050平方米。……外围门面3年期满，甲方应给乙方在前面留两个、后面留一个开间的门面作为出入口。……租赁期间乙方不得以任何借口将租赁房屋转让给第三人使用，否则甲方有权终止合同，不退乙方租金，并由乙方承担违约责任。甲方如果将房屋所有权转让给第三方，不必征得乙方同意，但甲方应在出卖前的合理期限（10天）内通知乙方，乙方享有同等条件优先购买权。……本协议未尽事宜及执行中发生争议，由双方协商解决或由人民法院裁决，违约方按合同标的的20％支付对方违约金并负责赔偿对方所有损失。……”协议签订后，王**对承租的商铺进行装修，并经营家私。2007年7月10日，九**司向王**发出书面通知，内容为：“我司近期欲将你方所租赁的九洲春天B座一楼商铺对外出售，按《房屋租赁协议》第10条约定，你方具有优先购买权，请你方接到通知后3日内予以答复，逾期视为放弃优先购买权。”通知上有“已收到，王**”字样。王**在原一审时辩称通知上“王**”的签名不是其本人书写，一审法院委托西南政**定中心对该通知中的“已收到，王**”字迹进行鉴定，鉴定结论为：“时间为‘二00七年七月十日’的《通知》上书写的‘已收到，王**’字迹是王**书写”。

九**司在无充分证据证明其向王**履行了告知义务、其授权的房屋交易的具体经办人何*明确告知吴**、黄**关于王**已放弃涉诉房屋的优先购买权的情况下，于2010年4月8日与吴**、黄**签订了涉诉房屋《商品房买卖合同》，该合同上体现的房屋位置为西充县九洲路34号附12—20号、6号附15—31号，总面积1603.68平方米，成交价款为300万元。同月26日，西充**管理局（简称西充县房管局）为吴**、黄**办理了房屋所有权证。同月29日，西充县国土资源局为吴**、黄**办理了土地使用权证。

在原审第一次庭审中，王**向法庭提供了其委托代理人白中祺于2010年6月17日在西**管局复印的涉诉房屋产权登记档案资料，其中的《商品房买卖合同》的落款时间为2010年4月8日，附件四合同补充协议第5条“……房款付清次日起行使该房收益权”，该份协议的落款时间也为2010年4月8日。在2010年11月4日的原审第二次庭审中，九**司向法庭出示的其从西**管局复印的《商品房买卖合同》的落款时间为2010年4月18日，附件四合同补充协议第5条“……房款付清次日起行使该房收益权十年时间归甲方所有”，该份协议无落款时间。吴**、黄**也向法庭提交了其分别在西充县国土资源局、西充县地方税务局（简称西**税局）复印的《商品房买卖合同》，该两份合同与王**委托代理人第二次在西**管局复印的合同一致。由于王**和九**司及吴**、黄**在两次庭审中出示的《商品房买卖合同》的落款时间分别是2010年4月8日和2010年4月18日，前者无收益权“十年时间归甲方所有”字样，后者有收益权“十年时间归甲方所有”字样，原一审法院于2010年11月19日以西**管局对吴**、黄**的房产登记档案中的合同日期及部分内容进行改动，伪造重要证据妨碍人民法院审理案件为由，作出（2010）西罚字第934-1号罚款决定书，决定对西**管局罚款30万元。西**管局遂向西充县公安局报案，要求立案侦查。2010年11月26日，西充县公安局以帮助毁灭、伪造证据案立案侦查，并于2011年1月28日、31日分别对何*、吴**、黄**刑事拘留，后取保候审，同年5月17日解除取保候审。2011年5月20日，西充县公安局法制室出具证明称，西**管局档案被改动一案，经缜密侦查，该案中关键事实和证据无法查清和取得，该案系事实不清、证据不足。在西充县公安局侦查期间，该局委托西南政**定中心对九**司与吴**、黄**签订的《商品房买卖合同》第15页两处“2010年4月18日”中“18日”的“1”字、“8”字形成时间先后顺序、第19页倒数第三行的“十年时间归甲方所有”与下方乙方签字处的“吴**、黄**”两部分字迹形成时间先后顺序进行了鉴定，鉴定结论为：“送检的《商品房买卖合同》第15页两处‘2010年4月18日’中的18日的‘1’字、‘8’字不是同一支笔一次性书写而成；无法确定第19页倒数第三行的‘十年时间归甲方所有’与下方乙方签字处的‘吴**、黄**’两部分字迹形成时间先后顺序。”

2010年4月22日，吴**、黄**以300万元为计税金额向西**税局缴纳涉诉房屋的税款共计121505元。2011年2月17日，九**司以280万元为计税金额向西**税局缴纳销售不动产的税款共计21万元。2011年4月11日，吴**、黄**以280万元为计税金额向西**税局补缴税款共计132961.50元。同月15日，西**税局以吴**、黄**未按规定如实办理纳税申报交纳地方税为由，对吴**、黄**罚款5000元。

九**司出售给吴**、黄**的房屋面积中属于王**租赁房屋部分的面积为1437.68平方米（其中：临街门面面积412.35平方米，其他营业用房面积1025.33平方米）。

因九**司租赁给王**的房屋存在漏水问题，王**也存在欠缴九**司租金的问题，双方于2007年12月28日就前述问题达成协议。但九**司未提供至2010年4月8日涉诉房屋交易之前王**仍欠租金的证据。

2013年12月3日，一审法院在通知王**的特别授权代理人到场的情况下，向王**作了释*，建议其将要求确认吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》无效、以同等条件购买涉诉房屋的诉讼请求变更为要求九**司赔偿损失，但王**坚持不予变更。

一审法院认为

西**民法院一审认为，王**、九**司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也未损害国家、集体、他人利益，应属有效。九**司虽然在2007年7月10日向王**送达了欲售涉诉房屋的通知，但该通知上并未列明出售条件，作为优先购买权前提之一的同等条件无从体现，且当年也并未实际出售，而是在时隔近三年后的2010年4月8日才将涉诉房屋出售给吴**、黄**。九**司虽提供证人证言证实在本次出售给吴**、黄**前的2010年1月中旬向王**送达行使优先购买权通知，王**拒绝签字，送通知的人即将通知张贴在王**租赁房屋的玻璃上，但通知上仍未列明出售条件，且由于证人与九**司之间有利害关系，证人证言存在矛盾，该通知是否向王**送达、是否张贴、何时张贴也无法确认。因此，九**司在租赁期限未届满，又未按约定履行通知义务的情况下，即将涉诉房屋出售给吴**、黄**，侵犯了王**的优先购买权。王**要求确认吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》无效，并以300万元的价格对涉诉房屋行使优先购买权的理由不能成立，该项请求不应支持。虽然九**司侵犯了王**的优先购买权，但依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条和第二十四条第（四）项规定，要确认吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》无效，并支持王**在同等条件下优先购买，必须具有吴**、黄**与九**司恶意串通损害王**优先购买权的情形，而根据本案案情不能确认这一情形的存在。首先，代表九**司与吴**、黄**洽谈涉诉商品房买卖事宜的何*当庭证实，其在与吴**、黄**洽谈过程中，明确告知了吴**、黄**关于王**放弃对涉诉房屋的优先购买权的情况，还向吴**、黄**出示了九**司2007年7月10日向王**发出且有王**签名的告知王**欲售涉诉房屋、并告诉王**行使优先购权的通知。可见吴**、黄**购买涉诉房屋应属善意。其次，吴**、黄**在与九**司签订《商品房买卖合同》时，明知王**的租赁期限尚未届满，如果双方恶意串通，完全可以将合同签订时间推后，而正是因为吴**、黄**与九**司签订合同时在合同上载明的是合同真实签订时间即2010年4月8日，印证了吴**、黄**不存在与九**司恶意串通损害王**优先购买权的行为。第三，法律所规定的“善意”和“恶意”均应是指行为人在为某种行为前或某种行为时而非为某种行为之后。针对本案，所谓的“善意”或“恶意”应是指在涉诉房屋交易前或交易时，而非交易后。虽然西**管局存档的吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》的时间存在被更改的事实，但从王**的代理人第一次即2010年6月17日到西**管局复印的档案资料里《商品房买卖合同》的落款时间还是2010年4月8日这点上看，可以确定更改合同的落款时间应是在2010年6月17日之后，而此时吴**、黄**与九**司的房屋买卖交易早已完成，并对涉诉房屋已依法办理了权属转移登记。同时，也没有充分的证据证明该《商品房买卖合同》落款时间的更改是吴**、黄**与九**司合谋所为，因此，王**的相关主张依法不应支持。由于九**司侵犯了王**的优先购买权，而吴**、黄**对涉诉房屋又属善意购买，王**要求以同等条件优先购买涉诉房屋的请求虽依法不能得到支持，但可以向九**司主张损失赔偿。一审法院曾向王**释明，建议其变更诉讼请求，但王**坚持不予变更，因此，王**要求确认吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》无效并以同等条件优先购买涉诉房屋的请求应予驳回。王**增加诉讼请求要求吴**、黄**赔偿因其经营家私的场所大门被堵造成的损失的诉讼请求，与本案属不同的法律关系，王**可另案主张。九**司未提供至2010年4月8日涉诉房屋交易前王**仍欠其租金的证据，所提交的是涉诉房屋出卖后王**欠租金的清单，而此时涉诉房屋已登记在吴**、黄**名下，九**司无权向王**主张租金。从王**与九**司于2007年12月28日就租赁物漏水问题达成的协议来看，王**在九**司将涉诉房屋卖给吴**、黄**之前的租赁期间虽然存在欠缴租金的问题，但九**司租赁给王**的房屋也存在漏水的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，王**在九**司未就租赁物漏水问题解决之前，行使抗辩权而不缴纳租金，不属违约行为，因此，对九**司以王**违约为由要求解除租赁合同并给付违约金及租金等诉讼请求不予支持。九**司未在合同约定期限内告知王**欲出售涉诉房屋，属于违约，王**要求九**司按合同约定支付违约金的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项之规定，西**民法院于2013年12月9日作出（2013）西充民初字第1000号民事判决：一、南充市**有限公司向王**支付违约金40000元，限判决生效后十日内一次性付清；二、驳回王**的其他诉讼请求；三、驳回南充市**有限公司的反诉请求。案件受理费31000元、反诉案件受理费16000元，由南充市**有限公司承担。

二审上诉人诉称

王**不服，向四川省**民法院提起上诉称，九**司与吴**、黄**合谋虚构交易价格，篡改合同签订时间，证明了恶意串通的事实，一审判决认定事实错误；与本案有利害关系的何*的证言系虚假证言，且没有其他证据佐证，系孤证，不能作为定案的依据，请求改判确认九**司与吴**、黄**签订的《商品房买卖合同》无效；确认王**对租赁房屋具有同等条件下的优先购买权，由九**司支付王**违约金40000元。九**司辩称，九**司出卖房屋的意思真实，没有与吴**、黄**恶意串通的理由；何*的证词证实了九**司已向王**送达了欲售涉诉房屋的通知，但王**并未作出要购买涉诉房屋的意思表示，说明王**已放弃了优先购买权；涉诉房屋的价款是580万元而非300万元，王**不能以300万元的价格购买涉诉房屋，请求驳回王**的上诉，维持一审判决。吴**、黄**辩称，证人何*的证词并非孤证，且当庭接受了双方当事人的询问，程序合法；九**司已明确告知王**不购买涉诉房屋，吴**、黄**已经尽到了审查义务，双方未恶意通谋；涉诉房屋的交易价格为580万元而非300万元，吴**、黄**对所购涉诉房屋已依法办理了登记手续，故王**主张在同等条件下行使优先购买权的请求不应支持，请求驳回王**的上诉，维持一审判决。

二审法院查明

四川省**民法院二审查明，九**司与吴**、黄**签订《商品房买卖合同》后，吴**、黄**主张向九**司支付购房款480万元（其中有销售不动产发票一张，金额300万元，下余180万元的购房款，吴**、黄**未能提供九**司出具的相关收款凭据，九**司也未举证证明收取吴**缴纳购房款的明细账务），但九**司与吴**、黄**在二审中均认可涉诉房屋的实际交易金额为580万元。

另查明，案涉房屋现仍由王**占有、使用。吴**、黄**取得涉诉房屋的房屋所有权证及土地使用权证后，已将两证设定抵押在西充县信用社贷款。

四川省**民法院二审查明的其他事实与西充县人民法院一审查明的事实一致。

二审法院认为

四川省**民法院二审认为，关于王**对涉诉房屋的优先购买权是否受到侵害的问题，九**司与王**之间的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”九**司与王**之间的《房屋租赁协议》中也约定，九**司如将房屋所有权转移给第三方，应当在十日内通知王**，王**享有同等条件下的优先购买权。因此，2010年4月8日九**司与吴**、黄**签订《商品房买卖合同》时，应当在此之前的合理期限即十日内通知王**，通知的内容一般应为房屋价款、付款方式、付款期限等条件。虽然九**司在本案中提供了2007年12月28日有王**签名的通知，但通知上无上述内容，而且九**司事后并未实际出卖该房屋，故该次通知的效力不能及于事隔二年多后向吴**、黄**出卖房屋的行为。同时，虽然九**司主张其将涉诉房屋卖与吴**、黄**之前，又向王**送达了通知并将通知予以张贴，但王**对该事实予以否认，而九**司所举证据不足以认定其已张*通知的事实成立，应承担举证不能的后果。因此，九**司在将涉诉房屋出售给吴**、黄**时，未按法律规定和合同约定履行通知义务，其行为侵害了王**的优先购买权。

关于九**司与吴**、黄**签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，就出卖人与第三人订立的买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价排除优先购买权人行使权利的恶意，就应认定为有效。首先，九**司与吴**、黄**之间买卖合同是双方真实意思表示，双方认可房屋价款为580万元、吴**、黄**已支付了大部分购房款，并按580万元缴纳了相应税金，九**司也协助吴**、黄**取得了涉诉房屋的房屋所有权证和土地使用权证。其次，九**司的销售人员何*出售案涉房屋时，向吴**、黄**告知了王**放弃购买涉诉房屋，并出示了2007年12月28日的通知予以证明，作为购买人的吴**、黄**有理由相信王**不购买涉诉房屋。第三，2010年6月17日以后，存于房管部门的《商品房买卖合同》的时间存在改动的事实，但经公安机关侦查，未能查明系何人所为及更改目的，故不能认定系九**司与吴**、黄**合谋更改和恶意损害王**合法利益。第四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，王**应当就九**司与吴**、黄**恶意串通的主张提供证据，但王**所举证据尚无法证明自己的主张。基于上述理由，一审认定九**司与吴**、黄**的《商品房买卖合同》合法有效是正确的，王**主张九**司与吴**、黄**在涉诉房屋买卖中恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立，二审不予支持。

关于王**能否以九**司与吴**、黄**之间的合同交易对价取得涉诉房屋的问题，依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，九**司与吴**、黄**的《商品房买卖合同》合法有效，王**无权主张优先购买涉诉房屋，故王**的主张一审不予支持正确。依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，结合九**司与王**之间于2006年10月12日的《房屋租赁协议》对违约责任的约定，王**可另行主张损害赔偿。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经审判委员会讨论决定，四川省**民法院于2014年6月16日作出（2014）南中法民终字第538号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31000元，由王**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

王**申请再审称，吴**、黄**明知王**具有优先购买权，仍与九**司签订商品房买卖协议，二者主观上均表现为恶意，二审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决的第二项和二审判决，改判确认九**司与吴**、黄**恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效，由王**优先购买涉诉房屋，一、二审诉讼费由九**司与吴**、黄**承担。被申请人九**司辩称，九**司出卖房屋的意思真实，没有与吴**、黄**恶意串通的理由；何*的证词证实九**司已向王**送达了欲售涉诉房屋的通知，但王**并未作出购买的意思表示，说明王**已放弃了优先购买权；涉诉房屋的价格是580万元而非300万元，王**不能以300万元的价格购买涉诉房屋，请求维持二审判决。被申请人吴**、黄**辩称，九**司与吴**、黄**签订《商品房买卖合同》之前，何*已明确表示王**不购买涉诉房屋，并出示了相关通知，吴**、黄**已经尽到了审查义务，因此，不存在双方恶意通谋的事实，涉诉房屋的交易价格为580万元而非300万元，吴**、黄**对所购涉诉房屋已依法办理了登记手续，请求维持二审判决。

本院查明

本院再审查明的事实、证据与四川省**民法院二审查明的事实、证据一致。

本院认为

本院再审认为，关于本案是否存在恶意串通的问题，依照最**法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，证明行为人之间恶意串通，其证据必须能够达到排除合理怀疑的程度。结合本案，首先，从民事生活习惯看，在购买处于被租赁状态的房屋时，购房人一般会向卖房人了解承租人的情况，在卖房人明确表示承租人不会购买房屋时一般不会再直接向承租人了解情况。本案中，代表九**司与吴**、黄**洽谈涉诉房屋买卖事宜的何*在重审庭审中当庭证实，其明确告知了吴**、黄**关于王**放弃对涉诉房屋的优先购买权之事，还向吴**、黄**出示了九**司2007年7月10日有王**签字的放弃优先购买权的通知，因此，作为购房人的吴**、黄**作出相信王**放弃优先购买权的判断，并不违背常理。其次，案涉租赁合同到期日为2010年4月12日，吴**、黄**在与九**司签订《商品房买卖合同》时，知道王**的租赁期限尚未届满，如双方恶意串通，完全可以将合同签订时间推后至租赁合同到期后，但九**司与吴**、黄**均认可双方《商品房买卖合同》的签订时间是租赁合同到期前的2010年4月8日，也反映双方并未恶意串通。再次，西**管局存档的吴**、黄**与九**司签订的《商品房买卖合同》的时间确实存在被更改的事实，但王**未提供确实的证据证明合同落款时间更改是吴**、黄**与九**司合谋所为，且王**的代理人第一次即2010年6月17日到西**管局复印的档案资料里《商品房买卖合同》的落款时间仍是2010年4月8日，可以确定更改合同的落款时间应是在2010年6月17日之后，而此时吴**、黄**与九**司的房屋买卖交易早已完成，并已依法办理权属转移登记。第四，按照租赁合同约定，如果王**要继续使用涉诉房屋，应该在三个月前与业主协商，而王**及九**司均未提供双方进行协商的证据，说明租赁合同到期后王**存在不再使用该房屋的可能性。综上，王**未能提供清晰而又令人信服的证据证明九**司与吴**、黄**恶意串通，其所提供证据无法达到排除合理怀疑的程度，故不能认定九**司与吴**、黄**恶意串通。

关于王**对涉诉房屋的优先购买权是否受到侵害的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。……”本案中，九**司作为房地产开发、商品房销售的专门公司，其在从事相关业务时应尽到谨慎的注意义务，为保护承租人王**的优先购买权，九**司在向王**送达关于优先购买权的通知时，应当将房屋价款、付款方式、付款期限等条件告知王**，以便王**决定是否以同等条件购买房屋，但九**司的有关通知中并无上述内容。九**司虽然主张其事前向王**以张贴方式送达了关于优先购买权的通知，但九**司所举证据并不能证明其是否在合理期限内进行了通知，且王**对该事实亦予以否认。因此九**司所提证据无法证明其在将涉诉房屋出售给吴**、黄**前，已向王**履行了送达行使优先购买权通知的义务，其行为侵害了王**的优先购买权，应当承担相应的违约责任。

关于九**司与吴**、黄**签订的《商品房买卖合同》是否有效，王**能否以九**司与吴**、黄**之间的合同交易对价取得涉诉房屋的问题，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。”由于王**所举证据不能证明九**司与吴**、黄**恶意串通，因此九**司与吴**、黄**所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方认可房屋价款580万元，吴**、黄**已支付了大部分购房款，并按580万元缴纳了相应税金，九**司也协助吴**、黄**取得了涉诉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，故九**司与吴**、黄**的《商品房买卖合同》合法有效，王**关于九**司与吴**、黄**的《商品房买卖合同》无效的主张不能成立。九**司与吴**、黄**的《商品房买卖合同》备案价格为300万元，后九**司及吴**、黄**均以280万元为计税金额向税务机关补缴不动产交易税款，因此涉诉房屋的实际交易价格应为580万元。该实际交易价格是九**司与吴**、黄**双方当事人真实意思表示，应当予以尊重。王**主张以九**司和吴**之间的备案合同价格300万元行使优先购买权购买涉诉房屋的请求，二审不予支持正确。

综上，二审判决认定事实和适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持四川省**民法院（2014）南中法民终字第538号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日