四川绵阳**责任公司与张*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告四川绵阳**责任公司（以下简称富**公司）诉被告张*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法由审判员黄**适用简易程序于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告富**公司的委托代理人郑*、蓝*，被告张*的委托代理人范**、陈**到庭参加诉讼。本案经本院调解诉讼双方无法达成一致意见，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告入伙“富临阳光新城”，2012年9月富临阳**主委员会与原告签订了《物业服务合同》，明确约定了原、被告双方的权利义务。被告自2013年1月起未按约定缴纳物业费。根据双方所签《物业服务合同》中关于物业管理费及滞纳金的约定，被告应补交物业管理费用并从逾期之日起向原告按延期天数缴纳应收管理费用3‰比例的滞纳金。原告多次以口头及书面形式向被告催告欠款未果，为维护原告的合法权益，现请求判令：1、被告向原告支付2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理服务费共计人民币1205.98元；2、被告向原告支付滞纳金共计人民币1345.88元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告张*辩称：原告与第三届业主委员会于2013年1月23日签订的物业服务合同无效，理由如下：1、第三届业委会任期已经届满，朱**不是业委会主任，不能代表业主签订物业服务合同；2、物业服务合同第十三条约定合同生效前提是合同经业主大会表决同意，而2013年1月23日签订的合同未经业主大会表决同意；3、朱**与原告私自签订合同，损害其他业主的权利，该合同因朱**与原告恶意串通损害第三人权利而无效。原告一直要求按原物业费标准0.35元每平方米交纳，但原告拒收，不存在原告拖欠物业费的事实。请驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2006年9月10日，甲方绵阳市富**主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方负责阳光新城小区物业管理服务工作，物业服务费按建筑面积每月每平方0.35元向业主收取，合同期限至2009年9月10日止。该合同加盖绵阳市富**主委员会公章并由代表人周**签名。2010年1月21日，甲方绵阳市富**主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方负责阳光新城小区物业管理服务工作，物业服务费按建筑面积住宅每月每平方0.35元向业主收取，合同期限自2009年9月11日至2012年9月10日止。该合同加盖绵阳市富**主委员会公章并由代表人朱**签名。

2013年1月23日，原告作为乙方与甲方绵阳市富**主委员会签订《物业服务合同》，约定：甲方续聘乙方负责位于长虹大道南段41号阳光新城小区的物业管理服务工作……物业管理服务费用实行包干制，由乙方按建筑面积住宅每月每平方米0.50元、商业或写字楼每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；每月1-15号是交纳物业管理费时间；合同经业主代表大会表决同意，甲乙双方签字盖章后生效，自2012年9月11日起至2015年9月10日止。该合同落款甲方签章处加盖“绵阳市富**主委员会”印章，代表人处由朱**签名。

被告张*于2002年5月31日办理了富临**小区建筑面积118.80平方米房屋的收房手续。被告张*交物业费至2013年1月31日，后因不同意按每月每平方米0.50元标准交物业费*从2013年2月1日起未向原告交纳物业服务费。

另查明，2009年10月25日，绵阳**新城小区经换届选举成立了第三届业主委员会，选举朱**为业主委员会主任。而从房管部门复印的备案资料中记载业主委员会主任为朱**之子朱嵩。2010年10月24日制定的《富临阳光新城小区业主大会议事规则》第五条记载，业委会每届任期5年，可连选连任。2013年9月23日，绵阳市**道办事处及西河**委会共同出具《公告》，称“2009年9月至今，阳光新城业委会委员名单与绵阳市**城分局核实的备案情况不一致，违反相关规定，建议选举产生新的业委会”。2014年3月28日，该小区经换届选举成立了第四届业主委员会，选举李**为业主委员会主任。因两届业委会互不承认对方的合法性以及委员之间存在纠纷，该小区业委会的印章一直在第三届业主委员会成员管控中，故第四届业主委员会新刻制了“绵阳**新城小区第四届业主委员会”印章。

又查明，2012年9月，原告以阳光新城小区物管费10年未作调整而物价及政策性费用上调为由向阳光新城小区业委会申请调高物业费。2012年11月，绵阳市富**主委员会针对小区物业费上调工作过程向小区业主进行告示，称“9月23日上午，业委会在小区业主活动室召开了有小区每栋一位业主以及小区物业负责人参加的业委会扩大会议，参会人员对上调物业服务费积极发表了各自意见。参会人员根据物价水平、员工工资及社保政策调整等因素，基本一致同意向上微调物业服务费，同意每平方米上调服务费一角的参会人员占多数。业委会无权代表每位业主就调价问题表态，物业服务部门需以书面形式征求小区每户业主意见，最后结果按国家相关法规执行。11月21日下行业委会参会委员一致表示还需做好几件事：一是履行业委会对物业服务部门的监督职责，核查物业服务部门回收后的每一份书面调查表，核查后封存备查，监督物业服务部门如实公示调查结果；二是坚持以维护小区业主整体利益为工作中心；三是从制度入手增加业委会所有工作透明度；四是执行好业委会财务收支情况每年向小区业主公示。”2012年12月，绵阳市富**主委员会、四川绵阳**责任公司共同出具《关于上调阳光新城物管费入户调查结果的公示》，称“阳光新城全体业主：…业委会就富临物业公司上调物业服务费的请求，于9月23日在业主活动室召开了业委会扩大会议，听取意见，了解情况。信息反馈给富临**公司，对该公司提出的上调物业服务费方案，责成他们以书面形式征求小区业主意见。该工作结束，现将书面征求意见的结果公示如下：应调查976户，实际调查621户。住宅同意上调至0.5元／平方米的574户，不同意调整的19户，家中无人的339户，弃权的21户，同意上调至0.55的13户，上调至0.6的3户，上调至0.4的3户，0.45的4户。同意将物业费调整至0.5的达到了户数、面积双过半的规定。业委会对入户调查表进行了逐表核对督查，调查表保存备查，在公示调查明细表后，如业主发现有不符的，请在一星期内向业委会或物业部门反映，我们汇总后按相关政策办理。”

还查明，在诉讼中，原告放弃了滞纳金的主张。

上述事实，有营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、股东会决议、入伙通知、《物业服务合同》、（2015）涪民初字第594号民事判决书、议事规则、房管局档案资料、新城阳光第1期业委会成员公示、调查笔录、房屋信息摘要、上调物业费调查明细表、上调物业费入户调查结果公示、办事处及居委会的公告、申请书及双方当事人的陈述等证据经庭审质证予以证明。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是2013年1月23日原告与绵阳市富**主委员会签订的《物业服务合同》是否有效，对被告是否具有约束力。绵阳**新城小区第三届业主委员会系经小区业主选举产生，朱**小区业主选任的业委会主任，业主大会议事规则确定业委会每届任期为5年。因此，绵阳**新城小区第三届业主委员会在该小区第四届业委会成立前可以代表业主与原告签订物业服务合同。双方于2013年1月23日签订的《物业服务合同》约定合同经业主代表大会表决同意，甲乙双方签字盖章后生效。根据本案查明的事实，本次签订的物业服务合同主要是将物业服务费标准从原0.35元调到0.5元；对于处理物业公司要求的调价的工作情况，小区业委会进行了公示；对于入户调查情况小区业委**公司联合进行了公示，多数业主同意调至0.5元／平方米／月。该小区第三届业委会根据以上征求意见的情况与原告签订物业服务合同，约定住宅的物业费标准调整至0.5元／平方米／月符合《物业管理条例》第十二条的规定，对业主具有约束力。如被告等业主认为原第三届业主委员会的行为侵害其权益，可以及时主张撤销。被告主张按0.35元的标准交纳2013年1月起的物业服务费，本院不予支持。

原告主张2013年1月1日起至2014年12月31日的物业服务费1205.98元。根据查明的事实，被告已交费至2015年1月31日，故本院在本案中仅支持原告主张的2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业费。按《物业服务合同》约定0.5元／㎡／月的物业服务费标准计算，其金额应为0.5元／㎡／月×118.8㎡×23月=1366.20元。原告只主张了1205.98元，本院予以支持，其余部分视为其放弃权利。原告在诉讼中放弃滞纳金请求，不违反法律规定，本院予以准许。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张*在本判决生效后五日内支付原告四川绵阳**责任公司截止2014年12月31日的物业服务费1205.98元；

如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案受理费25元，由被告张*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日