王**与上海格**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告上海格**有限公司（以下简称格中格经贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由审判员杨*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王**的委托代理人陈**到庭参加诉讼，被告格中格经贸公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年2月20日，被告租赁原告位于绵阳市涪城区兴达街地中海商城B3区4号14.04平方米的门面，租赁期限为10年，月租金421.2元，租金每三年递增10%，每半年支付一次租金。被告支付了2012年的租金后开始违约不支付租金。经原告多次催促被告才又支付了2013年的两个月租金，之后便催收无果亦无法与被告负责人联系。为维护原告的合法权益，现起诉请求：1、判决被告支付原告门面已拖欠租金4210元、违约金408元，以及按合同约定应付的2014年租金5054元；2、终止合同；3、本案诉讼费、邮寄费等原告主张权利而产生的全部费用由被告承担。

被告辩称

被告格中格经贸公司辩称：我公司和原告签订租赁合同是事实。租赁合同已于2013年10月15日自然终止，租金只应计算至2013年10月15日。之后被告未能返还原告门面属于场地占用费，可以由法院裁决。合同系自然终止，被告不应承担合同约定的违约金，同时约定的违约金也过高，请法院酌减。被告与现在的承租户的合同已于2014年3月10日解除，是承租户拒不搬离，此后属于承租户的侵权行为，不应由被告承担责任。被告从原告处租赁房屋后投入了每平方米3万元的装修费，出于公平原则应由原告作适当补偿。

本院查明

经审理查明：位于绵阳市涪城区兴达街地中海商城B2区8号14.01平方米的门面属原告所有。2011年8月22日，原、被告签订《合同书》，约定被告承租原告前述房屋，期限为从2012年2月20日至2022年3月19日止，月租金421.2元，租金每三年递增10%，租金每半年支付，按先付后租的原则，每次提前5天支付下期租金。合同第七条“违约责任”约定“2、甲方若不按时支付乙方租金，乙方有权按甲方应付租金的每日万分之五收取违约金”。合同签订后，原告将房屋交与被告格中格经贸公司经营使用。被告承租后又以其关联公司—绵**公司名义转租给他人使用。被告格中格经贸公司向原告支付了截至2013年3月14日的租金，之后的租金未付。

以上事实，有《合同书》、营业执照及双方当事人的陈述等证据证明，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容与法不悖，受法律保护，双方应按约定履行自己的义务。被告长期拒付租金的行为违约合同约定，致使原告的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告主张终止合同符合法律规定，应予支持。自原告向法院起诉时即2014年2月17日起合同已经解除。合同约定租金每半年支付一次，按先付后租的原则，每次提前5天支付下期租金。那么2013年2月20日至8月19日的租金2527.2元应于2013年2月15日前支付，2013年8月20日至2014年2月19日的租金2527.2元应于2013年8月15日前支付。原告主张2013年欠付10个月的租金4210元与合同约定相符，应予支持。截至2014年2月17日原告起诉时止，2013年2月20日至8月19日的租金逾期404天，2013年8月20日至2014年2月19日的租金逾期223天，原告主张违约金408元在约定范围内，应予支持。

对于原告主张被告支付应付的2014年2月20日至2015年2月19日期间的租金5054元。本院认为，因双方的合同已于2014年2月27日解除，故被告已无按照合同约定支付租金的义务。但原告的商铺仍由被告继续占用，必然给原告造成损失，原告主张此后的租金应该是指租金损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当赔偿原告的相应损失。对于损失的标准参照双方签订的合同中约定的租金5054元／年亦较合理，对于该损失的计算亦计算至被告交还原告商铺时为限。

原告主张的邮件费用60元属于其因本次合同纠纷产生的损失，本院予以支持。

为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告王**与被告上海格**有限公司于2011年8月22日签订的房屋租赁《合同书》终止履行；

二、被告上海格**有限公司在本判决生效后十日内向原告王**支付租金4210元、违约金408元、邮寄费60元；

三、被告上海格**有限公司在本判决生效后十日内向原告王**支付从2014年2月20日起至被告实际交还原告商铺之日止按照5054元／年的标准计算的租金损失；

如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费25元，由被告上海格**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳**民法院。

裁判日期

二〇一四年七月四日