四川威**有限公司与彭**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告四川威**有限公司（以下简称威**公司）与被告彭**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法由审判员王*适用简易程序于2015年2月10日、3月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告威**公司的委托代理人熊*，被告彭**到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告威**公司的委托代理人周**，被告彭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告威**公司诉称，被告于2007年6月30日购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组2幢3单元101室的房屋（收房日期为2010年10月28日），并与四川融**限公司（现已更名为“威**公司”）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）。根据物业服务协议的约定，原告在业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》之前系该房屋的合法物业管理企业；即自2010年10月28日起，由原告向被告提供物业管理服务，被告自该日起按时向原告支付物业管理服务费。但被告从2010年10月28日起至今，拒不交纳物业管理服务费。经原告多次催要无果。原、被告双方签订的物业服务协议虽因合同约定的服务期限届满而终止，但该小区业主大会及业主委员会并未与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》，从始至终仍是原告在为被告提供物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。因此，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费用及逾期交纳此部分物业管理服务费期间的利息。请求判令：1、被告支付从2010年10月28日起至2015年2月10日止的物业管理服务费（物业费215.24元／月（143.49平方米×1.5元／月／平方米），垃圾费8元／月，共计223.24元／月，截止起诉之日，即2014年10月14日，共计12947.92元）），以及违约金（按223.24元／月×千分之三／日分段计算，具体详见物业、垃圾费用计算表，截止起诉之日，即2014年10月14日，共计34376.72元）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告彭**辩称，原告的主体资格存在疑问，根据前期物业管理服务协议，与被告签订物业服务协议的是四川融**限公司（以下简称融创物管公司），而不是原告。原、被告之间不存在物业服务合同关系。2010年10月27日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》已到期终止。小区于2012年起已成立了业主委员会，根据《物业管理条例》，前期物业管理服务协议到期后，业主委员会理应与相关物业服务企业签订物业服务合同，但至今小区都未与原告签订新的物业管理合同。原告在服务合同期限届满后，在小区实际是非法营业、非法牟利，物业服务缺位。原告提出的物业管理费已超过诉讼时效。被告一直按月足额给付了生活垃圾处理费。原告起诉被告未给付生活垃圾处理费的主张不成立。违约金不应支付。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，终止的合同失效。原告以此主张违约金不能成立。且《前期物业管理服务协议》载明的是滞纳金。滞纳金是一个专有概念，是国家法律法规明确规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，只能发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力，比如税收工作中。因此在民事诉讼中，原告无权主张滞纳金。

本院查明

经审理查明，2007年6月30日，彭**与成都**限公司签订《商品房买卖合同》，购买成都**限公司开发建设的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组2幢3单元1层1号房屋。同日，彭**与融创物**司签订《前期物业管理服务协议》，约定：融创物**司对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；彭**每月按建筑面积1.5元／平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；融创物**司的物业管理服务期限为从彭**所购物业交付之日起至2010年10月27日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。2008年4月27日，彭**办理了位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组2幢3单元101号房屋的收房手续，确认该房屋建筑面积为143.49平方米。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，融创物**司继续为该小区进行物业管理服务至今，彭**向威德物**司交纳了2015年1月以前的生活垃圾处理费。

另查明，2007年7月9日，融创物管公司经工商部门核准更名为威德物管公司。

以上事实，有原告威**公司提交的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告常住人口详细信息、企业名称变更档案、收楼确认书、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、前期物业管理服务合同备案表，被告彭**提交《前期物业管理服务协议》、关于C区房屋交接补充协议、威德物业收款收据，以及当事人庭审陈述在案为证。

原告威**公司提交的《前期物业管理委托合同》无签订日期，真实性不能确认，不予采纳。

被告彭**提交的蓝谷地C区业委会5次会议纪要复印件、蓝谷地C区2幢3单元1号多家业主关于房屋漏水的报告、照片、房屋建筑工程施工质量投诉处理检查记录、关于投诉蓝谷地物管野蛮施工引发重大安全隐患及蓝谷地项目开发质量问题的情况、融创蓝谷地商品房买卖合同附件、照片、蓝谷地住户手册、成都**医院DR报告单、门诊收费票据、《业主临时公约》、车库管理费收据、成都**公司）限（停）电通知书、道歉信打印件、投诉信，与本案缺乏关联性，不予采纳。

本院认为

本院认为，彭**作为成都市锦江区三圣乡大观村一、二组蓝谷地项目2幢3单元101号房屋的业主，与威**公司签订的《前期物业管理服务协议》所约定的期限已经届满，虽双方未签订新的《物业管理服务协议》，但威**公司仍对成都市锦江区三圣乡大观村一、二组蓝谷地项目继续提供物业管理服务至今，彭**亦向威**公司交纳了生活垃圾处理费，双方已形成事实上的物业管理服务关系。彭**关于其与威**公司之间不存在物业服务合同关系的辩解意见不能成立。

关于物业管理费。虽双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的期限已届满，但双方已形成事实上的物业管理服务关系，威**公司作为提供物业服务一方，主张继续按原协议约定的物业管理费标准1.50元／平方米／月向彭**收取物业管理费，本院予以支持。威**公司向彭**主张从2010年10月28日至2015年2月10日期间的物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》约定，彭**应于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费。因威**公司于2014年12月30日提起本案诉讼，2015年1月1日以后的物业管理费尚未发生，支付条件亦未成就，故对2015年1月1日以后的物业管理费，本案不予支持。彭**辩称威**公司主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”彭**应于2012年10月10日前向威**公司支付2012年10月至12月的物业管理费。从2012年10月11日起，威**公司就知道或应当知道其权利受到侵害起，除威**公司自己的陈述外，威**公司没有提供证据证明其于2012年10月11日至2014年10月10日期间向彭**主张过权利，或向其他依法有权解决相关民事纠纷的单位提起保护相应民事权利的请求，也未提交证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。威**公司于2014年12月30日才向法院提起诉讼，其要求彭**支付2012年12月30日以前的物业管理费，已超过了二年的诉讼时效期间。彭**关于威**公司的部分请求超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。故彭**应按1.50元／平方米／月向威**公司支付2013年1月至2014年12月期间的物业管理费，共计5165.64元。

因彭**已举证证明向威**公司支付了2015年1月以前的生活垃圾处理费，2015年2月以后的费用在威**公司提起诉讼时尚未产生，对威**公司主张的生活垃圾处理费，本院不予支持。

关于违约金。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”双方签订的《前期物业管理服务协议》已于2010年10月27日终止。终止后，该协议对双方均不再具有法律约束力。威**公司根据该协议的约定向彭**主张2010年10月28日以后逾期支付物业管理费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告彭**应于本判决发生法律效力之日起七日内向

原告四川威**有限公司支付物业管理费5165.64元。

二、驳回原告四川威**有限公司的其他诉讼

请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取330元，由原告四川**有限公司负担280元，被告彭**负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十六日