郝**与冉**、冉**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）郝*卉诉被告（反诉原告）冉**、被告冉**（反诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告郝*卉的申请依法追加朱**为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚**公开开庭进行审理。郝*卉及其委托代理人邹**、刘**，冉**的委托代理人赵*、冉**的委托代理人钟于、钟**，朱**的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）郝*卉诉辩称，2013年6月29日，被告冉**代表冉**通过第三人与原告签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告冉**位于华阳街道龙灯山路一段299号心怡德盛苑21幢2单元2楼203号，建筑面积为223.35平方米的房屋一套，房屋总价为1275000元。合同签订当天，原告支付定金30000元，余款由原告在房屋过户当日支付。被告冉**陈述其与冉**系叔侄关系。合同签订当天，被告冉**为证明其有代表冉**签订合同的授权，将房屋所有权证原件交给第三人保管，并提交了被告冉**的身份证复印件。原告按约支付定金30000元，被告冉**向原告出具收款收据。但在之后第三人通知冉**办理房屋过户的过程中，冉**以身体不适或者天气过热等原因一直拖延过户。2013年8月，原告和第三人收到被告冉**发来的律师函，声称未授权冉**出售房屋。后经原、被告多次协商，冉**要求增加售房款，双方未达成一致协议。原告认为，被告冉**的相关行为使得原告有理由相信其有代表冉**出售房屋的权利，被告冉**的行为构成表见代理，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应当继续履行合同。请求判令被告继续履行合同，并履行过户义务，支付原告违约金255000元。庭审中，郝*卉变更本诉诉讼请求为：一、判令被告冉**返还定金30000元，支付违约金255000元，赔偿原告中介损失等费用12750元；二、被告冉**对上述请求承担共同赔偿责任。

被告（反诉原告）冉**诉辩称，冉**系诉争房屋的合法所有人，由于该房屋长期闲置，被告有意将房屋出租，便将房屋钥匙、产权证交给冉**，口头委托其了解行情并发布租赁信息。2013年6月29日，原告与冉**、第三人签订的《房屋买卖合同》并未在事前征得冉**的同意。原告明知冉**没有授权，仍然与其签订合同。合同签订后，冉**才将已经签订的合同转交给冉**，此时被告才知道房屋已被出售，并明确表示对该合同的效力不予追认。此后，被告委托律师向原告郝**及第三人发出律师函，要求第三人返还其持有的涉案房屋房产证。但第三人回函拒绝返还。原告变更诉讼请求是基于法庭释明合同无效。买卖合同是原告与第三人恶意串通，损害了被告的权益，被告在本案中并无过错，不应当承担赔偿责任。为维护冉**的合法权益，请求：一、确认2013年6月29日，原告与冉**、第三人签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令第三人立即返还冉**房屋所有权证原件。

被告辩称

被告冉*琼辩称，《房屋买卖合同》是被告受到第三人及原告郝**的误导下签订的，违背了被告的真实意思表示，且严重侵害了冉**的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于恶意串通侵害第三人利益，合同应属无效。合同中十二条载明的“冉*琼承诺与冉**系叔侄关系，且已取得冉**合法授权代为出售房屋”的内容均系第三人工作人员书写。被告向第三人、原告如实说明了其未取得冉**的授权，第三人、原告对该事实清楚，被告没有任何违约行为，但第三人为了谋取不当商业利益，谎称房屋出售价高于市场价，使得被告违背真实意思表示签订合同，第三人具有明显且较大的过错。原告在购买本案诉争房屋时未尽到合理注意义务，在明知被告没有取得冉**授权的情况下，也未向产权人冉**作任何核实，就签订了房屋买卖合同也具有一定过错。综上，原告、第三人、冉*琼应当按照各自的过错程度对合同无效后的各方损失承担责任，被告承担的赔偿责任不超过三分一。原告主张的房屋差价、律师费等都不应当作为其合理损失。被告同意返还收取的定金30000元，但合同无效后第三人无权再收取中介费用，应当返还原告。

第三人朱*宝述称，造成《房屋买卖合同》无效的责任在被告冉**、冉**。冉**是授权给冉**，只是授权不明。冉**主张原告与第三人系恶意串通不符合事实。合同是冉**签订的，其对合同内容是明知的，也收取了原告的定金。如果冉**未取得授权而签订合同，造成合同无效，冉**应当承担缔约过失的责任，冉**授权不明也应当承担相应责任，原告的合理损失及第三人的居间费用应当由被告冉**、冉**承担。

本院查明

经审理查明，2013年6月29日，原告郝**（乙方）与被告冉**（作为甲方冉**的代理人）、高新区盛世九域房屋中介服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定郝**购买冉**所有的位于华阳街道龙灯山路一段299号心怡德盛苑21幢2单元203号，建筑面积223.35平方米的房屋，房屋成交价1275000元，装修情况清水。郝**于2013年6月29日将购房款（定金款30000元）交付冉**。郝**在支付定金的同时，冉**应将《房屋所有权证》原件等相关证件交存于高新区盛世九域房屋中介服务部，由其出具收证凭证。郝**于该房屋产权过户受理成功当日将购房款1245000元交付冉**。签订本合同时，郝**支付高新区盛世九域房屋中介服务部中介服务费12750元。违约责任：甲、乙方有以下情形之一的：1、甲方、乙方无故或无正当理由提出不售、不购此房屋的；2、因甲方或乙方原因不能办理产权过户手续的；3、甲方或乙方拒绝提供办理贷款、过户等手续的相关证件、资料、证明；或提供的相关证件、资料不实；需要到场时以各种理由推迟以及拒不到场的；4、甲方或乙方违反本合同相关约定以及不履行本合同下义务的，视为违约；违约方应向守约方支付房屋成交价的20%违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用，以及向丙方支付上述房屋成交价3%的违约金；若实际损失大于违约金时，守约方应按照法律、法规的有关规定继续追偿。未尽事项，三方协商解决。代理人签订本合同的，应当承担与该房屋产权人和共有人同等的权利义务并保证已取得该房屋产权人和共有人的合法授权代为出售该房、签订本合同，若未取得而导致本合同无效，代理人承担本合同约定的违约责任及一切法律责任。签订补充协议：1、该房屋用公证形式过户；2、如果在产权过户之前，个税税率增加至20%，则甲、乙、丙三方解除合同，甲方退还已收定金，丙方退还已收取中介费；3、冉**承诺与冉**系叔侄关系，自己取得冉**合法授权代为出售该房屋。被告冉**作为被告冉**的代理人在该《房屋买卖合同》上签字捺印。合同签订当天，被告冉**代冉**收取了原告郝**交付的购房定金30000元，并出具收据。2013年6月29日，被告冉**将诉争房屋产权证原件交给高新区盛世九域房屋中介服务部，原告郝**向第三人支付服务佣金6000元。2013年8月16日，被告冉**向原告郝**发出《律师函》载明，位于华阳街道龙灯山路一段299号心**盛苑21栋2单元2层203号房屋登记在冉**名下，截止本律师函出具之日，冉**未口头授权他人代为出售该房屋，亦未向其他任何人签署代为出售该房屋的授权委托书。由于该房屋长期闲置，不利于发挥房屋的使用价值，冉**有意出租以获取一定收益，于是将房屋钥匙及产权证交给冉**，口头委托冉**了解租赁行情，合适的时候代为发布租赁信息。2013年6月29日，冉**与您、高新区盛世九域房屋中介服务部签订了《房屋买卖合同》，冉**事先未征得冉**关于是否出售该房屋的任何意见，您及九域中介也明知冉**没有取得冉**的任何授权，就贸然签订了合同。合同签订后，冉**将已签订的合同转交给冉**，冉**才得知相关事实，并明确表示对冉**代为签订合同不予追认，拒绝接受您支付的30000元定金。根据法律规定，您与冉**、九域中介签订的合同无效。您无权要求冉**协助办理该房屋的交易过户手续及支付违约金。请收到本律师函三个工作日内，积极与律师协商处理的事宜。2013年8月16日，冉**向第三人发出《律师函》，载明位于华阳街道龙灯山路一段299号心**盛苑21栋2单元2层203号房屋登记在冉**名下，截止本律师函出具之日，冉**未口头授权他人代为出售该房屋，亦未向其他任何人签署代为出售该房屋的授权委托书。2013年6月29日，冉**与郝**、九域中介签订的《房屋买卖合同》，冉**不予追认，该合同应为无效合同。九域中介应当将房屋所有权证返还冉**，并协助冉**、郝**处理后续事宜，督促双方返还因合同而取得的定金等财产，消除合同无效后对各方的不利影响。2013年8月22日，第三人向冉**的律师发出《关于房屋买卖合同的复函》，载明冉**在合同中明确表示对其代理权的真实性负责，并经三方多次重申。如果冉**对转让房屋毫不知情，那么冉**应当承担完全的责任，包括给我方造成的居间费用损失的责任和双倍返还购房定金的责任。为合理解决此事，我方愿意与郝**、冉**、冉**一起对此事具体处理事宜进行协商。此后，原、被告及第三人就《房屋买卖合同》的相关事宜未达成一致意见。

另查明，2013年9月23日，原告郝**与案外人王*、刘**签订了《房屋买卖合同》，由郝**购买其所有的位于华阳街道龙灯山路一段299号心**盛苑19栋1单元404号，面积为223.66平方米，该套房屋在房屋管理部门登记的成交价格为1453790元。原告郝**主张该套房屋的实际成交价格为1500000元，包含一车位（价值140000元）。原告郝**因本次诉讼，支出律师费63750元。

上述事实，有《房屋买卖合同》、《律师函》、《回函》、定金收据、房屋权证收据、房屋信息摘要、契税完税证、证人证言、《委托代理合同》、律师费发票等证据及当事人的一致陈述在卷予以证实。

本院认为

本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告郝**与被告冉**、第三人朱兴宝于2013年6月29日签订的《房屋买卖合同》的效力。被告冉**在签订合同时已经表明其系冉**的代理人身份，原告及第三人应对其授权进行审查。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。被告冉**否认曾以口头或书面形式授权冉**代为出售本案诉争的房屋。原告及第三人主张二被告系亲属关系，且冉**在签订合同时出示了房屋产权证及钥匙，并且冉**也在合同中作出承诺，原告及第三人有充分理由相信冉**有权出售该房屋。本院认为，冉**虽然与冉**具有亲属关系，但亲属关系并不能构成法律上认可的代理关系。虽然其向第三人出示了房屋产权证书和钥匙，也不能表明其具有代表冉**出售房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。冉**在未取得冉**授权的情况下代表冉**与郝**签订《房屋买卖合同》，且该合同签订后被告冉**明确表示拒绝追认其效力。因此，被告冉**主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。第三人应向冉**返还诉争房屋房屋所有权证，被告冉**应当返还原告郝**定金30000元。

二、原告郝**与被告冉**、冉**、第三人朱**在合同签订过程中的过错责任问题。本案中，被告冉**在明知自己未取得冉**授权的情况下，却以冉**代理人的身份与原告签订《房屋买卖合同》，并一再在合同中表明自己取得代理权限。被告冉**辩称是原告郝**与第三人恶意串通致使冉**作出错误的意思表示，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。合同上的相关条款虽不是冉**书写，但冉**在合同上签字并捺印，且收取了原告郝**的定金。被告冉**在合同签订过程中具有较大过错。原告及第三人认为冉**存在授权不明，应当承担共同赔偿责任。但在本案中，原告及第三人未举证证明冉**曾经口头或书面授权冉**出售本案诉争房屋，冉**辩称将房屋产权及房屋钥匙交给冉**是要其代为出租房屋并不是出售。冉**取得房屋所有权证及房屋钥匙并不能构成法律上的委托出售的关系。因此，被告冉**在合同签订过程中不存在过错，不应当承担赔偿责任。原告作为购房者，有义务对其所购房屋权属进行详细了解。原告在购买本案诉争房屋时，冉**在合同中一再表示已取得冉**的授权，但冉**并未出具相关授权的凭证，原告及第三人也未对冉**是否具有代理权限进行核实而与被告冉**签订《房屋买卖合同》，原告郝**未尽到认真审查的义务其自身具有一定过错。第三人作为房屋中介方，具有长期从事房屋交易的经验及专业判断能力，在未审查冉**是否存在代理权限的情况下而促使原、被告签订《房屋买卖合同》，第三人也具有一定过错。

三、关于被告冉**的责任承担问题。原告主张虽然法院认定原告郝**与被告冉**签订的合同无效。但是根据《房屋买卖合同》第八条第（2）约定“代理人签订本合同的，应当承担与该房屋产权人和共有人同等的权利义务并保证已取得该房屋产权人和共有人的合法授权代为出售该房、签订本合同，若未取得而导致本合同无效，代理人承担本合同约定的违约责任及一切法律责任”。原告主张其损失未超过合同约定的成交价20%的违约金255000元，故要求被告冉**向原告支付违约金255000元。被告冉**辩，原告郝**与被告冉**之间《房屋买卖合同》无效，则《房屋买卖合同》中约定的违约条款均不应适应。被告冉**只应当按照过错责任承担一定的赔偿责任。本院认为，《房屋买卖合同》第八条第（2）系冉**与郝**之间对冉**代理权限的特别约定，冉**在该条款上捺印，郝**亦签字认可，其系双方的真实意思表示，该条款对双方均具有约束力。该条款中“若未取得而导致本合同无效，代理人承担本合同约定的违约责任及一切法律责任”系附条件的约定，其成就条件即为冉**未取得代理权而导致本合同无效。故原告郝**与被告冉**签订的《房屋买卖合同》无效并不能导致原告郝**与被告冉**签订的该条款无效。被告冉**应当按照约定承担违约责任。原告主张被告冉**按约定支付违约金255000元，虽不违反法律规定，但鉴于原、被告签订的合同履行情况，结合原告郝**的实际损失及合同签订过程中的过错程度，双方约定的违约金明显过高，本院酌情调整为65000元。关于原告主张的中介损失等费用12750元，原告实际向第三人支付中介费6000元，且该费用与原告郝**主张的违约金重复，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）郝**与被告冉**（反诉原告）于2013年6月29日签订的《房屋买卖合同》无效。

二、被告（反诉被告）冉**于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郝**定金30000元。

三、被告（反诉被告）冉**于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝**支付违约金65000元。

四、第三人（反诉第三人）朱**于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）冉启明房屋所有权证原件。

五、驳回原告（反诉被告）郝**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2883元，保全费5000元，由原告（反诉被告）郝**负担788元，被告冉**负担5518元，第三人朱**负担1577元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十七日