成都市**有限公司与帅**、罗**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成都**有限公司（以下简称蓉**司）与被上诉人帅**、罗**房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭进行了审理，上诉人蓉**司的委托代理人黄**和被上诉人帅**、罗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，帅**、罗**与蓉**司于2009年8月19日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买蓉**司开发的温江区柳城鱼凫路569号“鱼凫阳光”项目2幢2单元12层1号房，总房价247602元。《补充协议》第五条第四款约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证书。在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。第十二条约定，出卖方承诺项目土地使用年限报政府批准延长为七十年，买受人不承担由此产生的费用。

2012年9月19日，帅华林、罗**取得了案涉房屋的房屋所有权证。

截止法庭辩论终结，蓉*公司尚未取得使用年限七十年的土地使用权证，帅华林、罗**也未取得分摊的土地使用权证。

帅**、罗**于2014年11月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、蓉**司立即为帅**、罗**办理房屋土地使用证；2、蓉**司支付逾期办理土地使用权证违约金20055元；3、蓉**司承担本案诉讼费用。原审庭审中，帅**、罗**将第一项诉讼请求中的土地使用年限明确为70年。

原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。

一审法院认为

原审法院认为，帅**、罗**与蓉**司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并生效。依照《补充协议》第五条第四款的约定，在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。现帅**、罗**取得《房屋所有权证》已满两年，蓉**司应当协助帅**、罗**办理使用年限为七十年的分摊的土地使用权证书。对于逾期办理土地使用权证违约金，合同未约定具体数额或具体的计算方法，帅**、罗**也未就蓉**司逾期办理土地使用权证对其造成的损失提交相关证据。但自合同签订至今，蓉**司仍未取得使用年限七十年的土地使用权证，无法为帅**、罗**提供必要的证明文件，属于严重违约行为。结合房屋所有权证已办理的客观情况，帅**、罗**的维权成本等因素，对于帅**、罗**主张的逾期办理土地使用权证违约金，原审法院酌情支持500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、蓉**司于判决生效之日起五日内协助帅**、罗**办理使用年限为七十年的分摊的土地使用权证书；二、蓉**司于判决生效之日起五日内向帅**、罗**支付逾期办理土地使用权证违约金500元。案件受理费减半收取100元，由蓉**司承担。

上诉人诉称

宣判后，原审被告蓉*公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院判决蓉*公司应协助帅华林、罗**办理使用期限为70年的房屋土地使用证书，虽有合同约定为依据，但该判决不合法。理由是：案涉房屋的土地使用年限依法应与该房屋所在房地产开发小区的整体土地使用年限（50年）相一致；且土地使用年限是否应从50年延长至70年，系当地县级以上政府职能机关行政许可的职权范畴，不属于人民法院的司法权限范围，原审判决有越权之嫌；蓉*公司目前没有获得当地政府相关部门关于将案涉房屋所在小区的土地使用年限延至70年的行政许可，该行政许可能否做出、何时做出，蓉*公司不能决定，原审判决在客观上无法得到履行。根据案涉房屋买卖合同的实际履行情况，蓉*公司能够协助帅华林、罗**办理使用年限为50年的房屋土地使用权证书。2、原审法院判决蓉*公司承担延期办理土地使用权证书的违约金，缺乏事实和法律依据，帅华林、罗**关于逾期办证违约金的主张不应支持。请求撤销原判，依法改判驳回帅华林、罗**关于办理土地使用年限为七十年的土地使用权证书及给付逾期办证违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人帅**、罗**共同答辩称，1、《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应受合同约束。根据约定，蓉*公司应协助帅**、罗**办理使用年限为70年的土地使用权证书。2、蓉*公司作为案涉房屋所在物业小区的开发商，取得了相应宗地的土地使用权，且已向温江区政府、温江区国土局申请延长土地使用年限，该申请已获批准。蓉*公司是能够为帅**、罗**办理使用年限为70年的土地使用权证书的，但蓉*公司迟迟未按相关政府部门的批复缴纳增加土地使用年限的出让金，反而向温江区国土局申请退件，致使案涉房屋所在物业小区的土地使用权证书至今未能办理，蓉*公司逾期办证的行为构成严重违约。3、《商品房买卖合同》第十九条明确约定，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，原审判决支持的500元违约金已远低于约定的标准。请求驳回上诉，维持原判。

二审中，蓉*公司提交一份温国用（2004）字第4973号《国有土地使用证》，拟证明案涉房屋所在的住宅小区土地使用权终止日期为2051年7月16日，故案涉房屋仅能办理土地使用年限为50年的土地使用权证。帅华林、罗**对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性在其后予以阐述。

二审中，帅华林、罗**提交如下证据：《告示》、《情况》、《承诺书》、《协议书》，拟证明温江区国土局同意对案涉房屋项下土地的使用年限延长至70年，蓉**司对上述证据真实性认可。本院对上述证据真实性、合法性予以采信，对其关联性在其后予以阐述。

本院查明

本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方在二审中争议的焦点是：一、蓉**司应否协助帅华林、罗**办理使用年限为70年的土地使用权证书；二、蓉**司应否向帅华林、罗**支付逾期办理土地使用权证的违约金。

关于第一个争议焦点，根据约定，在帅**、罗**取得案涉房屋的《房屋所有权证》后两年内，蓉**司应为帅**、罗**提供必要的证明文件，并协助帅**、罗**办理分摊的土地使用权证书。结合帅**、罗**已于2012年9月19日取得《房屋所有权证》的事实，蓉**司协助帅**、罗**办理案涉房屋土地使用权证书的前提条件已经成就。蓉**司应按约定履行相应的办证协助义务。本案中，蓉**司对其应协助帅**、罗**办理案涉房屋土地使用权证书的事实本身不持异议，双方之间的分歧主要在于土地使用权证书的使用年限应为50年还是70年。对此，本院认为，蓉**司作为案涉房屋所在住宅小区的项目开发商，其于2004年已取得案涉宗地的《国有土地使用证》，此时蓉**司已明确知晓案涉房屋所在住宅小区的整体土地使用年限为50年。但是，蓉**司于2009年向帅**、罗**出售案涉房屋时，双方签订的《补充协议》第十二条明确约定，蓉**司承诺项目土地使用年限报政府批准延长为70年。该承诺系蓉**司的真实意思表示，对其具有约束力，蓉**司应按约定全面履行自己的义务。本案中，蓉**司既未提交任何证据证明其已履行了向政府报请延长项目土地使用年限的义务，且蓉**司关于案涉房屋所在住宅小区的土地使用权年限无法从50年延长至70年的主张，除蓉**司自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，帅**、罗**对此亦不予认可。相反，帅**、罗**提交的证据可以证明相关国土部门已经同意将案涉房屋所在住宅小区的土地使用权年限无法从50年延长至70年。按照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，蓉**司的该主张不成立。原审法院判决蓉**司应协助帅**、罗**办理案涉房屋使用年限为70年的土地使用权证书，并无不当，本院予以维持。

关于第二个争议焦点，按约定，蓉*公司应于帅华林、罗**取得案涉《房屋所有权证》后两年内协助买受人办理土地使用权证书，蓉*公司至今未能按约履行协助办证义务，其逾期办证的事实客观存在，应承担相应的违约责任。本案中，双方虽未对逾期办理土地使用权证的违约责任进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原审法院结合蓉*公司履约的实际情况、违约程度等因素，酌情确定违约金数额为500元并无不当，依法应予维持。

综上，蓉**司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月七日