四川家**限公司与赵*、钟**、成都**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川家**限公司（以下简称家大公司）因与被上诉人赵*、钟**、成都**有限公司（以下简称蓉**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第3727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日依法受理，组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月17日，赵*、钟**（买受人）与蓉*公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中，《商品房买卖合同》主要约定，赵*、钟**购买蓉*公司开发的位于温江区柳城鱼凫路569号“鱼凫阳光”项目4幢2单元5楼3号房，总价款256?437元。第十九条约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十八条约定，合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。

《补充协议》第五条第四款约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证书。在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。

合同签订后，赵*、钟**向蓉**司支付了全部房款，并于2013年7月18日向蓉**司交纳契税、印花税、维修基金等税费。截止法庭辩论终结，赵*、钟**尚未取得房屋所有权证书和土地使用权证书。

另查明，根据温江区房管局出具的《个人及家庭房屋登记记录信息证明》，赵*、钟**购买的温江区柳城鱼凫路569号“鱼凫阳光”项目4幢2单元5楼3号房已于2013年4月7日网签备案在家大公司名下。但家大公司在收到传票后未出庭应诉，也未提交其购买案涉商品房的合同及付款凭证。

庭审中，蓉*公司陈述案涉房屋已通过小区物管公司交付赵*、钟**使用。

赵*、钟**提起本案诉讼时，诉请判令：1、蓉**司立即为赵*、钟**办理房屋所有权证及土地使用证；2、蓉**司支付赵*、钟**逾期取得楼栋权属证明违约金3384.97元；3、蓉**司承担本案诉讼费用。原审庭审中，赵*、钟**放弃第二项关于违约金的诉讼请求。

上述事实，有当事人当庭陈述、当事人身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款及税费收据、物业费收据、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》等证据予以证明。

一审法院认为

原审法院认为，赵*、钟**与蓉**司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方虽在合同中约定该合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，但并未约定将网签备案作为合同的成立或生效条件，因此该合同依法成立并有效。家大公司未出具其与蓉**司签订的合同及支付购房款的凭证，不能证实其与蓉**司存在真实的房屋买卖关系。案涉商品房虽然备案在家大公司名下，但尚未办理产权登记，依法并不产生物权变更的效力。且蓉**司证实案涉房屋已实际交付给赵*、钟**使用，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，现案涉商品房已交付满365天，蓉**司也愿意配合赵*、钟**办理房屋权属转移登记，故对赵*、钟**要求蓉**司履行双方之间签订的房屋买卖合同，为赵*、钟**申请办理房屋所有权证的诉讼请求，原审法院予以支持。截至法庭辩论终结，赵*、钟**尚未取得房屋所有权证书，蓉**司已经违约，应当承担继续履行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。按照《补充协议》第五条第四项的约定，在赵*、钟**取得《房屋所有权证》后两年内，蓉**司应为赵*、钟**提供必要的证明文件，协助赵*、钟**办理分摊的土地使用权证书。该约定系附条件的约定，即蓉**司协助赵*、钟**办理土地使用权证书的期限的起算点为赵*、钟**取得房屋所有权证书之日。而赵*、钟**尚未取得房屋所有权证书，故对赵*、钟**要求蓉**司立即办理国有土地使用权证书的请求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、蓉**司于判决生效之日起五日内向权属登记机关申请办理赵*、钟**购买的“鱼凫阳光”项目4幢2单元5楼3号房的房屋权属转移登记，将房屋所有权登记到赵*、钟**名下；二、驳回赵*、钟**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为225元，由蓉**司承担。

上诉人诉称

宣判后，原审第三人家大公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、赵*、钟**和蓉**司恶意串通签订房屋买卖合同，损害了家大公司的利益。二、家大公司同蓉**司之间签订的房屋买卖合同有效，家大公司支付了对价，合同项下房屋也办理了网签备案，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该案涉房屋办理的网签备案属于预告登记。请求：一、撤销原判；二、判令赵*、钟**与蓉**司签订的《商品房买卖合同》无效；蓉**司应将位于温江区“鱼凫阳光”项目4幢2单元5楼3号房屋返还到家大公司名下。

被上诉人辩称

被上诉人蓉*公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。具体理由为：一、蓉*公司和赵*、钟**之间的房屋买卖合同是真实合法有效的，赵*、钟**不仅向蓉*公司支付了全部购房款，还支付了房屋维修基金、税、费等费用，同时赵*、钟**也与蓉*公司办理了房屋交接手续，收房后，赵*、钟**也向小区物管缴纳了物业管理费和水电费等各项费用。二、家大公司与蓉*公司签订的房屋买卖合同不是真实的买卖合同，实际上是家大公司与该项目的实际开发商四**公司之间发生了借贷法律关系，该房屋买卖合同是用来作为借贷关系的保证才办理的网签备案。

被上诉人赵*、钟**的答辩意见和蓉**司的答辩意见一致，同时请求维持原判。

二审中，家大公司提交以下证据：

1、企业名称变更核准通知书，欲证明主体身份。

2、商品房买卖合同，欲证明家大公司在2013年4月购买了案涉房屋。

3、备案信息摘要，欲证明案涉房屋办理了备案手续。

4、房款收据，欲证明家大公司已经支付了房款。

5、企业信息，欲证明项目部与物业公司存在关联性，两公司负责人是姐弟关系。

6、照片，欲证明案涉房屋到目前为止无人居住，所以家大公司对赵*、钟**与蓉**司的购房合同的真实性有异议。

蓉**司的质证意见为：

对证据1的三性无异议；对证据3的真实性认可，对证明力不予认可；对证据2、4、5、6的三性均不认可。

赵*、钟**的质证意见同蓉**司的质证意见一致。

赵*、钟**提交以下证据：

证据一、2013年6月11日缴纳的物管费服务费票据两张，一张金额801元，缴费期限是2013年6月1日到2013年12月1日，另一张金额1373元，缴费期限2015年1月到2015年12月31日；证据二、《入户声明》一份。欲证明实际入住房屋的事实。

家大公司对上述证据均不予认可。

蓉**司对上述证据的三性及证明力均无异议。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。

另查明，2013年6月11日，赵*、钟**接收案涉房屋并开始缴纳物业管理费。

本院认为

本院认为，一、赵*、钟**与蓉**司签订的《商品房买卖合同》有效。

赵*、钟**在与蓉**司签订房屋买卖合同后，支付了全部房款，缴纳了房屋契税、印花税、维修基金等国家规定的相应税、费，同蓉**司办理了房屋交接手续，同时也向小区物业公司交纳了物业管理服务费。上述事实证明赵*、钟**按照合同约定积极履行了相应义务，本案中蓉**司对上述事实予以认可，并明确表示愿意继续履行合同为赵*、钟**办理产权登记转移手续。因此，在没有证据证明赵*、钟**与蓉**司签订的房屋买卖合同，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形的情况下，赵*、钟**与蓉**司之间的房屋买卖合同应当是有效的。而本案中，家大公司以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，主张赵*、钟**与蓉**司恶意串通，损害家大公司利益，家大公司在本案所提交证据并不能证明赵*、钟**与蓉**司存在恶意串通的事实。

二、案涉房屋产权应办理转移登记至赵*、钟**名下。

二审中，家大公司提交了与蓉**司签订的房屋买卖合同、缴款收据及合同办理网签备案的证据，证明家大公司与蓉**司之间存在签订了房屋买卖合同及相应履行的情况，但家大公司与蓉**司在二审中对该合同的法律关系性质的主张并不一致，而家大公司在原审中并未针对该法律关系提出相应的明确诉请，故该合同所涉及的法律关系不属二审审理范围。若家大公司与蓉**司之间确实建立了房屋买卖合同关系，但根据本案中各方提交的证据，也仅能证明家大公司与蓉**司签订了房屋买卖合同、缴纳了房款、办理了合同网签备案。而赵*、钟**不但与蓉**司签订了房屋买卖合同、支付了全部房款，还缴纳了房屋契税、印花税、维修基金等国家规定的相应税、费，同蓉**司办理了房屋交接手续，同时也向小区物业公司交纳了物业管理服务费，实际占有了案涉房屋。故原判认定将案涉房屋产权办理转移登记至赵*、钟**名下并无不当。

由此，家大公司的上诉请求不成立。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费450元，由四川家**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月九日