内江市**限责任公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告内江**限责任公司诉被告王**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，依法由审判员曾丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾**、被告王**及其委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告内江**限责任公司诉称，2010年1月1日，原告与内江市江**责任公司签订《前期物业管理服务合同》，原告开始为江城花园小区提供物业服务。经内江市市中区物价局核准：江城花园物业管理服务费一期、二期多层住宅按0.55元／㎡每月、高层住宅按0.75元／㎡每月收取。2013年11月21日，原告与内江市**业主委员会签订《内江市市中区江城花园物业服务委托合同》，期限自2014年1月1日至2018年12月31日止。合同的主要内容基本一致。被告在江城花园拥有一套高层住宅，面积115.65㎡，每月应向原告支付86.74元物管费。被告自2011年8月1日起至2015年9月未向原告交纳物业管理费，累计4，336.88元，依照《前期物业管理服务合同》、《内江市市中区江城花园物业服务委托合同》的约定，被告应向原告支付违约金。原告多次催收未果，遂诉至法院，要求判令被告向原告支付拖欠的物业费及违约金共计4，770.57元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告王**辨称，被告并没有和原告签订物业管理服务合同，2010年的《前期物业管理服务合同》是原告与内江市**有限公司签订，而不是与被告签订的，江城**有限公司与原告签订物业合同也未取得被告同意。后来的合同也是原告与江城**委员会签订的，也未与被告签订且原告也未提供证据证明江城**委员会成立的合法性，业主委员会与原告签订物业服务合同也未取得被告同意，故原告与江城**委员会签订的物业服务合同不具有合法性。即使原告与江城**委员会签订的合同有效并对被告产生效力，原告在进行物业管理过程中也有诸多侵权行为及未尽到管理义务的行为，如修建游泳池，对游泳池收费、厕所漏水不解决、小区环境差等，请法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告王**系内江市市中区江华街6号江城花园12幢1单元8-2号房屋业主，该房屋系高层住宅，面积115.65㎡。2009年12月20日，内江市江**责任公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定从2010年1月1日起原告对内江市市中区江城花园提供物业服务，管理期限为自该合同签订之日起至业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2011年8月19日、2013年6月3日、2013年11月27日，原告与内江市**业主委员会签订《物业服务委托合同》3份，约定：原告对内江市市中区江城花园提供物业服务，物业管理服务费一期、二期多层住宅按0.55元／㎡／月、高层住宅按0.75元／㎡／月收取，合同期限至2018年12月31日止，逾期交纳的，从逾期之日起每天按照应付物业费的千分之三交纳违约金。合同并对双方的权利义务做了约定，但在合同履行期间，被告未支付2011年8月至2015年9月的物业费4，336.88元。被告王**为证明其未与原告签订物业服务合同及原告有侵权行为向本院提交了其与内江市江**业服务中心于2009年5月30日签订的前期物业管理服务协议及儿童游泳券复印件作为证据。原告多次向被告催讨未果，诉至法院，请求支持上述诉讼请求。

以上事实有原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、关于物业管理暂行收费标准的批复和停车场收费标准的批复、前期物业服务合同、物业服务委托合同3份、江**园首次业主大会会议纪要及双方陈述在案为凭，足以认定。

本院认为

本院认为，内江市江**责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》、原告与内江市**业主委员会签订的《物业服务委托合同》3份，系各方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与江城**委员会签订的物业服务合同对小区内的业主均有约束力，被告应按照合同按时向原告交纳物业费。故原告要求被告支付物业费4，336.88元的请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告逾期不缴纳物业费的行为已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。双方在合同中对违约金的约定过高，原告仅要求被告支付违约金433.69元的请求，不违反双方的约定，也未超过法律的规定，本院予以支持。对被告认为被告未与原告签订物业服务合同，小区业主大会成立不合法，原告不应向被告收取物业费的辩称理由，无事实法律依据，本院不予采信。被告辩称原告在管理小区期间，有侵犯业主权利及未尽到管理义务的行为，但未提供充分的证据予以证明，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王**于本判决生效之日起十日内向原告内江市**限责任公司支付自2011年8月起至2015年9月止的物业费4，336.88元，违约金433.69元，共计4，770.57元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由被告王**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月八日