王**与内江市**限责任公司物业合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人内江市**限责任公司（简称璟**公司）物业合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人王**及委托代理人陈**，被上诉人璟**公司的委托代理人曾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院审理查明：王**系内江市市中区江华街6号江城花园12幢1单元8-2号房屋业主，该房屋系高层住宅，面积115.65㎡。2009年12月20日，内江市江**责任公司与璟**公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定从2010年1月1日起璟**公司对内江市市中区江城花园提供物业服务，管理期限为自该合同签订之日起至业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2011年8月19日、2013年6月3日、2013年11月27日，璟**公司与内江市**业主委员会签订《物业服务委托合同》3份，约定：璟**公司对内江市市中区江城花园提供物业服务，物业管理服务费一期、二期多层住宅按0.55元／㎡／月、高层住宅按0.75元／㎡／月收取，合同期限至2018年12月31日止，逾期交纳的，从逾期之日起每天按照应付物业费的千分之三交纳违约金。合同并对双方的权利义务做了约定，但在合同履行期间，王**未支付2011年8月至2015年9月的物业费4，336.88元。王**为证明其未与璟**公司签订物业服务合同及璟**公司有侵权行为，向原审法院提交了其与内江市江**业服务中心于2009年5月30日签订的前期物业管理服务协议及儿童游泳券复印件作为证据。璟**公司诉至原审法院，请求判令王**向璟**公司支付拖欠的物业费及违约金共计4，770.57元，并承担本案的诉讼费用。

以上事实有璟尚物业公司提供的璟尚物业公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、关于物业管理暂行收费标准的批复和停车场收费标准的批复、前期物业服务合同、物业服务委托合同3份、江**园首次业主大会会议纪要及双方陈述在案为凭，足以认定。

一审法院认为

原审法院认为：内江市江**责任公司与璟**公司签订的《前期物业管理服务合同》、璟**公司与内江市**业主委员会签订的《物业服务委托合同》3份，系各方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，璟**公司与江城**委员会签订的物业服务合同对小区内的业主均有约束力，王**应按照合同按时向璟**公司交纳物业费。故璟**公司要求王**支付物业费4，336.88元的请求，合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，王**逾期不缴纳物业费的行为已构成违约，应承担违约责任，向璟**公司支付违约金。双方在合同中对违约金的约定过高，璟**公司仅要求王**支付违约金433.69元的请求，不违反双方的约定，也未超过法律的规定，原审法院予以支持。对王**认为未与璟**公司签订物业服务合同，小区业主大会成立不合法，璟**公司不应向王**收取物业费等的辩称理由，无事实法律依据，不予采信。王**辩称，璟**公司在管理小区期间，有侵犯业主权利及未尽到管理义务的行为，但未提供充分的证据予以证明，根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，王**的辩称理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：王**于本判决生效之日起10日内向璟**公司支付自2011年8月起至2015年9月止的物业费4，336.88元，违约金433.69元，共计4，770.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由王**负担。

上诉人诉称

判决送达后，王**不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，适用法律错误，上诉人在2010年购得内江市**有限公司建设的住房一套，在当年与江**司签订了《前期物业管理服务合同》，为期一年，后江**司将该物业委托给被上诉人，并未取得上诉人的认可，且上诉人购得江**司上述房产后一直未居住。被上诉人出具的《内江市市中区江城花园物业服务委托合同》不具有合法性，内江市**业主委员会成立未经半数以上业主同意，从未开过业主大会，因而内江市**业主委员会与被上诉人签订的《江城花园物业服务委托合同》不具有合法性。二、上诉人不是本案适格的被告，上诉人与被上诉人从未签订任何合同，双方无任何关联。三、本案早已超过诉讼时效，上诉人与江**司签订的合同是在2011年，被上诉人与内江市市中区江城花园业主委员签订的合同是在2013年，此后被上诉人不仅没有尽到物业服务，从未告知上诉人要交纳物业费，本案已过诉讼时效。请求二审法院，撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉求。

被上诉人辩称

被上**业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点为：一、内江市市中区江城**委员会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》是否有效；二、上诉人是否是本案的适格被告；三、本案是否已过诉讼时效。

内江市江**责任公司与璟**公司签订的《前期物业管理服务合同》、璟**公司与内江市**业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系当事人的真实的意思表示，合法有效。根据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，璟**公司与内江市**业主委员会签订的物业服务合同对小区业主均具有约束力，璟**公司要求王**按照合同约定支付物业费合法有据，应予以支持。王**上诉认为璟**公司与内江市**业主委员会签订的《物业服务委托合同》无效以及王**不是本案适格主体的理由无事实和法律依据，依法不能成立。

关于诉讼时效问题，璟尚物业公司与内江市**业主委员会从2011年8月起开始签订物业服务委托合同至今，且上诉人在一审审理中未对诉讼时效问题提出抗辩，根据最**法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”王**在一审中未对诉讼时效提出抗辩，二审也未提交新证据予以证明，因此，二审王**提出本案已过诉讼时效的请求，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉王**的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月一日