卢*、黄*与四川**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告卢*、黄*与被告四**限公司（以下简称“环**公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依职权追加上海银**成都分行（以下简称“上海**分行”）作为第三人参加诉讼，由代理审判员李*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄*及二原告的委托代理人刘*、被告环**公司的委托代理人刘*、第三人上海**分行的委托代理人朱*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢*、黄**称，2013年11月29日，原告购买被告开发的“美国城”项目一期22186号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同第十条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。原告于2015年1月28日前往“美国城”项目收房，因被告不能提供验收合格证明，故当日未能交房。鉴于被告已逾期90天未交房，原告于2015年5月6日向被告送交了解除合同通知书。因被告的行为已构成违约，故起诉请求判令：1、解除原、被告2013年11月29日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款人民币469896元，承担违约金46989.6元，赔偿原告损失54461.21元（包括按揭利息损失和办理按揭购房支出的费用，利息按银行贷款利率计算至付清之日止。其中，1、利息已支出：22077.21元；2、商铺抵押登记费：1330元；3、办理按揭贷款公证费：545元；4、首付款239896元的资金占用利息：21590元，按每年6%利率计算至付清之日；5、办理按揭保险费：600元；6、提前还贷违约金：8319元）。

被告辩称

被告**公司辩称，1、被告延迟交房是因为用电问题一直未得到解决，是供电公司的原因，而非被告导致。2、原、被告订立买卖合同的同时还与成**特公司（以下简称“普**公司”）订立了商铺委托经营管理合同，说明原告购买房屋是为了进行投资，不是为了自住，所以原告不存在损失问题，原告主张的违约金过高，应当调整。3、根据商铺委托经营管理合同，原告已把交房的权利委托给普**公司，被告通知原告来办理交房，只是要求原告交纳办理房产证以及契税的费用。故请求驳回原告诉讼请求。

第三人上海**分行辩称，对第三人与原告签订贷款合同的事实无异议。第三人如约将贷款230000元发放给了被告。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否需要解除，由人民法院判决。若解除《商品房买卖合同》，那么原告与第三人签订的《个人商业用房借款担保合同》也应当一并解除，被告应将原告应付而未付的贷款及提前还贷违约金（按剩余贷款本金的4%计算）偿还给第三人。《个人商业用房借款担保合同》约定每月20日还款，截至12月20日，原告已还贷款本金31152.05元、利息27307.35元，尚欠贷款本金198847.95元，利息按合同计算（日利息为中**银行同期同档次基准年利率乘以1.1除以360日）。

本院查明

经审理查明，原告于2013年11月29日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的位于双流县**成都美国城一期1幢2层22186号商铺，测绘建筑面积22.05平方米，总价款469896元。合同第十条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。

原告于2013年11月29日向被告支付了购房首付款239896元，余款230000元通过向第三人办理银行按揭贷款方式支付，该款已于2014年2月24日支付给被告。2014年2月21日，原告与第三人签订的《个人商业用房借款担保合同》约定：1、甲方（原告）向乙方（第三人）借个人商业用房贷款金额：230000元。2、借款期限为120个月，预计从2014年2月24日起至2024年2月23日止。3、贷款的执行利率为中**银行同期同档次基准年利率的1.1倍，甲方未按合同约定偿还贷款本息的，乙方对甲方所欠本金在约定的执行利率基础上加收50％按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收50％按日计收复利。4、还款方式为等额本息，还款日为每月20日。5、甲方至少在正常履行36个月的还款义务后才能申请提前还款手续，否则应按提前归还本金的4%向乙方缴纳违约金（但最高不超过提前归还本金到期应支付的利息总额）。原告为办理银行按揭贷款支出公证费545元，截至2016年2月20日，原告已还贷款本金34398.57元、利息29169.94元，尚欠贷款本金195601.43元。

另查明，2013年11月29日原告与普**公司签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将购买的该商铺委托给普**公司使用或租赁，委托期限为十五年，自2013年11月30日开始计算经营管理时间，从第四年起普**公司向原告支付租金。2014年3月24日，原告向被告支付了购铺抵押登记费1330元。2015年5月6日，原告向被告邮寄了解除合同通知书，该邮件已于2015年5月7日由被告签收。

再查明，被告因美国城项目用电问题导致其无法按期进行施工，被告曾向供电公司提出申请，并于2014年2月19日收到成**公司的回复单——《关于四川**限公司供电方案的通知》，被告知被告的申请用电不具备可操作性，后被告与供电公司沟通希望尽快解决项目正式用电事宜，成**公司于2014年12月2日下发项目临时过渡用电方案。2015年1月5日，被告向原告发送了交房通知书，因该商品房未取得规划验收合格证，故原告拒绝收房。

上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人商业用房借款担保合同、收款收据、公证书、快递单、成都电业局供电方案答复单、商铺委托经营管理合同等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭手续，被告应按约定于2014年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房。被告辩称其延迟交房是因为用电问题一直未得到解决，是供电公司的原因，而非被告导致，但该辩称理由不属于双方签订的合同中规定的因不可抗力导致不能按期交付房屋的情形，故被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告与普**公司签订了《商铺委托经营管理合同》，原告已将办理商铺交接事宜委托给普**公司，但合同具有相对性，该辩称理由不能免除被告的违约责任。依合同约定，被告逾期90日未交房，原告有权退房，故本院对原告要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，被告应当按照合同约定返还原告已付购房首付款239896元并承担违约责任。原告主张的违约金为469896元×10%=46989.6元，但原告实际仅支付了购房首付款239896元，被告应向原告支付违约金239896元×10%=23989.6元。

根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理……。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案原、被告双方的商品房买卖合同已解除，现原告及第三人均要求一并解除《个人商业用房借款担保合同》，截至2016年2月20日，被告应向原告返还其已偿还的按揭贷款34398.57元及利息29169.94元，向第三人返还依据《个人商业用房借款担保合同》计算的剩余贷款本息。对于第三人主张被告应向其支付提前还贷违约金的请求，由于本案系因被告原因导致《个人商业用房借款担保合同》的解除，不符合合同约定提前还贷违约金的成就条件，故本院对第三人的该项请求不予支持。

对于原告主张被告应赔偿损失54461.21元（包括首付款的资金占用利息和办理按揭购房支出的各项费用等）的诉讼请求，因双方合同约定的违约金已对违约损失进行了概括计算，弥补了守约方损失，原告的该项主张，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告卢*、黄*与被告四**限公司于2013年11月29日签订的商品房买卖合同已解除。

二、解除原告卢*、黄*与第三人上海银**成都分行于2014年2月21日签订的《个人商业用房借款担保合同》。

三、被告四**限公司于本判决生效后十日内向原告卢*、黄*返还购房首付款239896元，支付逾期交房违约金23989.6元。

四、被告四**限公司于本判决生效后十日内向原告卢*、黄*支付已偿还按揭贷款34398.57元及利息29169.94元（具体数额以本判决生效时原告卢*、黄*实际偿还数额为准）。

五、被告四川**限公司于本判决生效后十日内向第三人上海银**成都分行支付原告卢*、黄*未付购房贷款本金195601.43元及利息（年利息按中**银行同期同档次基准年利率的1.1倍计算，本金数额以至本判决生效时原告卢*、黄*实际未偿还数额为准）。

六、驳回原告卢*、黄*的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4757元，由被告四**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日