九江**工程公司、九江**工程公司成都分公司与被上诉人魏*、汪**买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人九江**工程公司因与被上诉人魏*、汪**，原审被告九江**工程公司成都分公司买卖合同纠纷一案，不服涪城区人民法院（2014）涪民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2009年12月21日，被告九**工程公司出具法人授权书，委任被告汪**为九江市第一**司绵阳办事处经理。并授权全权代表公司对外洽谈承接建筑工程等事宜。2010年9月，汪**以九江市第一**司绵阳办事处的名义承接了涪城区龙门镇廻龙社区“金桂园”小区（小产权房）工程建设。由于汪**自有资金少，为维持工程建设，汪**以九江**工程公司下属的成都**办事处的名义，将位于涪城区龙门镇廻龙社区“金桂园”小区内B幢一、二单元二、三楼的房屋卖与魏*。由于该房屋属于小产权房，开发建设未获相关部门的批准，于是汪**以九江市第一**司绵阳办事处（甲方）的名义与魏*（乙方）于2010年10月15日签订了《承包建房协议书》，约定甲方在涪城区龙门镇廻龙社区承建“金桂园”项目，按统一规划建房，乙方出资，甲方承建；所建房屋位于涪城区龙门镇廻龙社区“金桂园”小区内B幢一、二单元二、三楼，建筑面积1250平方米，承包价格1800元／平方米，乙方出资总额为225万元。该房在2011年8月30日完工。《承包建房协议书》加盖九江市第一**司绵阳办事处的印章，并由汪**签名。2011年1月30日，魏*向汪**两次转账支付150万元，并在庭审中陈述支付汪**现金75万元。2011年6月14日，九江市第一**司绵阳办事处出具了加盖其印章的225万元收据一张，收据注明：魏*交来B幢一、二单元二、三楼建房款。汪**在庭审中陈述只收取魏*180万元，收据中225万元包含高利息45万元。2013年4月7日，四川省**民法院以（2012）绵刑初字第92号刑事判决书，认定该起合同行为为合同诈骗，被告人汪**因包括本起协议的系列合同诈骗行为构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑十伍年，其余赃款继续追缴。另查明：被告九**工程公司虽为其成都**办事处刻制了公章，但却至今未到工商部门依法办理工商登记。

一审法院认为

原判认为，汪**以九江市第一**司绵阳办事处的名义承接了“金桂园”小区（小产权房）工程建设，由于汪**还承接其他小区的小产权房屋工程建设，九江**工程公司成都分公司并未对工程投入资金，而汪**自有资金少，为维持工程建设，汪**以九江**工程公司下属的成都**办事处的名义，将位于涪城区龙门镇廻龙社区“金桂园”小区内B幢一、二单元二、三楼的房屋卖与魏*。由于该房屋属于小产权房，开发建设未获相关部门的批准，于是双方以《承包建房协议书》的形式签订协议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”汪**虽未事先取得九江**工程公司的授权，事后也未得到明确追认，但九江**工程公司任命汪**为成都**办事处经理，授权其全权代表公司对外洽谈承接建筑工程等事宜，为其成都**办事处刻制了公章的行为，客观上为汪**实施犯罪行为提供了便利，并足以使魏*在客观上有充分理由相信汪**有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，汪**的行为构成表见代理，由此产生的法律后果，依法直接由被代理人九江**工程公司承担。另一方面，四川省**民法院作出的（2012）绵刑初字第92号刑事判决书，认定汪**系列合同行为购成合同诈骗罪，但根据《最**法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条：“单位直接负责的主管人员或者其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济协议，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，单位有明显过错的，且该过错与被害人的经济损失之间有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。”之规定，九江**工程公司成都分公司应对汪**的行为承担民事法律责任。九江市第一**司绵阳办事处属于成都分公司的办事机构，对外不具有独立承担民事责任的主体资格，其产生的法律关系及法律后果，均应由实际成立该办事处的合法主体承担。故九江**工程公司及其成都分公司应承担与原告签订《承包建房协议书》的法律责任。魏*向汪**转账支付150万元，并陈述支付75万元现金，汪**以只收取魏*180万元，225万元的收据中包含45万元利息进行抗辩，但其并未提供相应的证据来佐证。汪**以九江市第一**司绵阳办事处的名义给魏*出具225万元的书面收据，足以说明双方对购房款225万元并无异议，汪**未提供收据中包含45万元利息的证据，应承担举证不利的后果。现名为《承包建房协议书》，其实质系小产权房屋买卖的合同，违背了我国房屋买卖的相关禁止性规定而无效，因该协议取得的财产应当予以返还，故具有重大过错的被告九江**工程公司及其成都分公司，应将购房款225万元全额返还原告。原告魏*在签订《承包建房协议书》时亦有过错，现主张购房款的资金利息及其违约金，该院不予支持。被告汪**因在刑案中已被判决依法追缴赃款，故本案中不再承担民事赔偿责任。但是汪**作为刑事罪犯，在刑事判决执行中被追缴并退赔本案的赃款金额，在本案执行中依法应予以品迭。遂判决：一、原、被告于2010年10月15日签订的《承包建房协议书》无效；二、被告九江**工程公司、九江**工程公司成都分公司在本判决生效后十日内返还原告魏*购房款225万元；三、驳回原告魏*的其他诉讼请求。本案案件受理费24800元，减半收取12400元，由被告九江**工程公司、九江**工程公司成都分公司负担。

上诉人诉称

上诉人九江**工程公司上诉称：一、魏*向汪**购买房屋时，其诉称购买的房屋所属的金桂园小区工程尚未开始修建，故魏*与汪**签署《承包建房协议书》的真实意思表示绝非房屋买卖，而是借款的一种担保手段。魏*在庭审中称“支付汪**现金75万元”显然不属实，如此巨额的款项以现金方式支付不符合常理，魏*亦未提供诸如取款凭证等证据佐证。故魏*实际向汪**出借的金额应仅为l50万元，所谓的以现金支付的75万元应为预收的利息；此操作方式具有明显的民间借贷特征。汪**在庭审中的陈述与其在（2012）绵刑初字第92号案件中所的陈述完全一致，故汪**诉称的与魏*间为借贷关系应当属实，购买房屋实际是借款的担保方式。二、原审人民法院判决上诉人向被上诉人魏*返还购房款亦没有事实及法律依据。上诉人从未授权绵**事处及汪**代表上诉人进行房地产开发、销售活动，绵**事处及汪**均无权代表上诉人进行房地产开发、销售活动，汪**进行房地产开发、销售活动是其个人行为，而非职务行为。上诉人本身仅为一家建筑企业，并无房地产开发资质。《法人授权书》中，上诉人对汪**的授权仅限于“代表我公司对外洽谈承接建筑工程业务”，该授权的范围清晰明确，显然不包括进行房地产开发、销售活动，汪**的上述行为已经超出了上诉人的经营范围。上诉人从未向魏*收取过任何款项，其所谓的购房款均支付给了汪**个人。绵**事处及汪**与魏*签订协议并收取款项的行为，不构成表见代理。假设魏*的确认为系上诉人授权绵**事处及汪**代表上诉人进行本案争议的行为，魏*在与汪**签订协议并支付款项的过程中，也未尽到合理的审查义务，因此造成的损失应由魏*自行承担。汪**作为绵**事处经理仅有“全权代表该公司对外洽谈承接建筑工程业务事宜”的权利，不包括房地产开发、销售。魏*支付的所谓购房款均系支付给汪**私人，相关协议及收据上加盖的印章亦为汪**私刻。魏*在明知汪**权限的情况下仍与之签订超出授权范围的协议，显然并非善意及无过失。上诉人作为一家建筑企业，其本身及分支机构等并无房地产开发资质；汪**个人也显然没有相关资质，其进行房地产开发、销售活动已超出了上诉人的经营范围。魏*在根据常理即可知晓前述事实且所购房产项目五证俱无的情况下，仍然与汪**签订违反我国相关禁止性规定的购房协议并支付了价款，当然不属于“善意且无过失”的情形。汪**作为绵**事处经理以办事处名义与魏*发生交易并收取款项的行为，已被（2012）绵刑初字第92号（已生效）认定为属汪**个人实施的犯罪行为，而非上诉人的单位行为，上诉人不应为汪**的个人犯罪行为承担任何责任。三、原审人民法院既判令上诉人向被上诉人返还购房款225万元，又认定“汪**作为刑事罪犯，在刑事判决执行中被追缴并退赔本案的赃款金额，在本案执行中依法应予以品迭”，相互矛盾。追缴赃款的工作仍在进行，故最终被追缴、退赔的金额现在无法确定；原审人民法院在无法确定品迭后剩余数额的情形下，仍然判令上诉人返还所谓的全部购房款，违反了公平原则。

被上诉人辩称

被上诉人魏*辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人汪**辩称：一审判决属实，没有意见。

原审被告九江市第一**司与总公司意见一致。

本院查明

经本院审理查明：已生效的（2012）绵刑初字第92号刑事判决书查明：“在修建工程中，被告人汪**除投入自己的100万元外，均是通过借债维持经营，时至修建金桂园小区时，已欠高利贷2000多万元。为偿还高利贷，被告人与他人以签订买卖或抵押合同将房产重复买卖抵押……被告人汪**通过签订承包建房协议书，将‘金桂园’小区B幢一、二单元二、三楼1250平方米以1800元每平方米的价格，卖与被害人魏*，骗取被害人魏*人民币225万元”。

经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：生效刑事判决书对于汪**诈骗魏*的方式及金额均作出了认定，上诉人未提供足以推翻该刑事判决所认定事实的相反证据，依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第五项及第二款之规定，本院对（2012）绵刑初字第92号刑事判决书中查明汪**诈骗魏*的方式及金额予以确认。上诉人的相关上诉理由本院不予支持。

汪**作为九江**工程公司任命的成都**办事处经理，持该分公司的授权委托书，与龙门镇社区签订了房屋修建协议，在龙门镇设立了九江**工程公司成都**办事处，成立了龙门镇金桂园小区项目部并组织了人员负责项目部日常工作，这一系列的行为足以使魏*有理由相信汪**系代表九江**工程公司从事房屋建设等工作。并且，九江**工程公司作为有建筑施工资质的公司，不仅任命汪**作为其办事处的经理，而且为其刻制办事处公章，但对汪**代表其公司从事的经营行为却明显缺乏有效的管理和监督，导致汪**能超出授权范围实施诈骗，负有明显过错，应当对汪**的行为承担民事赔偿责任。故上诉人九江**工程公司认为其不应对汪**的诈骗行为承担民事赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（2012）绵刑初字第92号刑事判书所判决的追缴赃款不应影响受害人通过民事诉讼维护自身合法权益，一审民事判决书也已明确说明追缴账款可在本案中相应扣减，不产生矛盾。

故原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24800元，由上诉人**工程公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月六日