原告杨**与被告何**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告何**买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏**任审判，公开开庭进行了审理，原告杨**及委托代理人何*，被告何**及委托代理人余*、蒲友桃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*贵诉称，2008年1月，被告何**在原告杨*贵处借款26000元，但一直没有出具借款手续。2009年1月，原、被告商量，原告杨*贵购买被告何**的房屋，被告何**向原告杨*贵出具了购房款收据一张，金额26000元，但被告何**不是房屋的所有权人，买卖标的物不明确，双方的房屋买卖合同不成立。2012年12月，原告杨*贵要求被告何**偿还款，被告何**仅归还1000元，余款经原告杨*贵多次催促，被告何**以种种理由推诿，现诉请被告何**返还原告杨*贵的购房款25000元。

原告杨**出示下列证据证明自己的主张：

1、何**书写的收条一张，证明何**欠其26000元。

2、其委托代理律师向旺苍县三江镇花园村4组组长何**的调查笔录，证明杨**原来已有一处宅基地。不知道何**卖房子的事。杨**在2009年和2014年11月曾找过村组，要求何**归还20000多元。

3、其委托代理律师对杨**之子杨**的调查笔录，证明2008年父亲杨**借给何**26000多元，2009年1月，杨**拿回一张条据，条据上写成了何**将房子卖给杨**，当时杨**鉴于双方是亲戚关系，相信何**不会赖账。在何**家住了几个月是事实，是因何**一直没有还款，何**叫杨**去居住，杨**说没有买房，还把钥匙归还了何**。杨**每年都在找何**收钱，何**2012年年底还了1000元。

4、其委托代理律师对杨**之妻何**的调查笔录，证明2008年杨**借给何**26000多元，2009年1月，杨**拿回一张条据。在何**家住了几个月是事实，是因何**一直没有还款，何**叫杨**去居住，杨**说没有买房，还把钥匙归还了何**，何**也收了钥匙。杨**从2009年起至今都在找何**收钱，何**2012年年底还了1000元。

5、杨**的土地使用证，办证时间是2013年7月2日，面积64平方米，证明杨**已有一处宅基地。

被告辩称

被告何**辩称，原告杨**所诉与事实不符，卖给原告杨**的房子是何**全体家庭成员杨**、何**、何**及其妻何家萃、女何**五人的。何**付给原告杨**的是购房款而不是借款，1000元也是其生病时被告何**给的礼钱。原、被告之间的买卖行为合法，2009年1月已履行完毕，且时间已过去5年，原告杨**的诉讼已超过诉讼时效。

被告何**出示下列证据证明自己的主张：

6、旺苍县三江国土资源所书证，证明何**、杨书香未办理农村宅基地土地使用证。

7、证人杨**当庭作证的证言，证明自己与杨**是同胞兄弟，何**是大姐杨**的继子。房屋是其姐杨**和姐夫何全才的，委托何**卖给了杨**，2008年腊月13日杨**还办了酒席，全队的人都参加了酒宴。

8、证人何*甲当庭作证的证言，证明杨**搬到何**房屋居住后于2008年腊月13日办了搬房酒，全队的人基本都去参加了酒宴。

9、证人何*乙的当庭作证的证言，证明房屋是杨书香修的老房子，杨**搬去居住后于2008年腊月13日办了搬房酒。何**与何**系表兄弟。

10、证人杨**、何**夫妇当庭作证的证言，证实2008年2月，随其子何**到新房居住后，就将老房子送给何**后卖与外甥婿杨**，该房屋没有办证，未约定过户时间。

本案在庭审过程中，被告何**对原告杨**提交的证据1、5没有异议，对证据2、3、4均提出异议；认为证据2、3、4形式不合法，证人应当出庭作证，且三证人均与原告杨**系亲属关系。

原告杨**对被告何**提交的证据6没有异议；对证据7—10均有异议，认为五位证人没有参加双方的谈话内容，不能证明被告何**的观点。

本院查明

经本院审查，双方没有异议的证据1、5、6的合法性、关联性和真实性符合民事诉讼证据规则的规定，其证明力本院予以认定；证据2、3、4因系证人证言，但证人均未到庭作证，其证据形式不合法，本院不予认定；证据5系复印件，本院不予认定；证据7—10系证人当庭作证的证言，证人杨**、何**、杨**、何**与原、被告双方均系亲属关系，其当庭作证的形式合法、证明的买卖房屋的事实与证人何**的当庭作证的证言相印证，且五位证人证言与双方无异议的证据1相互印证，本院有理由相信五位证人证言能客观真实地反映本案有关事实，其证明力本院予以认定。

经审理查明，上世纪六十年代杨**、何**夫妇在旺苍县三江镇花园村4组（小地名太阳湾）修建农房一处，被告何**与杨**、何**之女结婚后男到女家落户居住于该房屋。杨**与原告杨*贵系姐弟关系。2008年2月，被告何**新建了房屋，将何**、杨**接到家中共同生活，何**、杨**就将老房子送给了被告何**。2009年1月8日（农历2008年腊月13日），原告杨*贵搬进何**、杨**所修建并已赠与给被告何**的房屋中，并于当日邀请了亲属及本社部分村民举办了搬房酒宴。2009年1月26日（农历正月初一），被告何**收到原告杨*贵的现金26000元，并向原告杨*贵出具收条一份，内容为：“今收到我卖给杨*贵的房子款共计30000元，以付现金26000元”。同年6月10日，原告杨*贵搬回自家的房屋居住。2010年1月（2009年农历腊月）左右，原告杨*贵找被告何**归还购房款。2012年12月被告何**借给原告杨*贵1000元。2013年7月2日原告杨*贵将其原有的面积64平方米房屋办理的土地使用权证。2014年12月18日，原告杨*贵向本院提起诉讼。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点主要是不动产买卖合同效力认定，其诉讼时效应当适用不超过20年的最长时效规则，故被告何**主张的已超过诉讼时效的理由不成立。我国物权法规定不动产物权设立、变动、转让、消灭，经依法登记，发生效力。川北地区大多数农村房屋均未进行权利登记，包括本案涉及的房屋，人民法院在处理涉及农村房屋产权变动的案件中，既要严格依法，也要考虑当地农村对房屋登记管理的实际情况，不能以房屋未进行登记为由简单地否定其产权。何全才、杨**将自己所有的位于旺苍县三江镇花园村4组农房一幢赠与给被告何**，该赠与行为有该房屋权利人和受赠人当庭确认，不违反法律规定，也不损害他人利益，该赠与行为合法有效，被告何**作为受赠人，依法享有该受赠房屋所有权，有权对该房屋行使处分权；根据原、被告的陈述及原告杨**提交的购房款收据，结合证人当庭作证的证言判断，被告何**将受赠的房屋以三万元的价格出售给原告杨**，并交付给原告杨**居住达半年，双方的农村房屋买卖合同关系成立，且该农村房屋买卖双方属于同一集体经济组织成员，其买卖房屋的意思表示明确，不损害他人利益，不违反法律禁止性规定，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护；原告杨**原本已有住房，购买被告何**的房屋后，存在两处宅基地，原告杨**应否将原住房屋宅基地退还集体，不是民事诉讼解决的范围，应由其所在集体经济组织决定；原告杨**在购房后，又予以反悔，并于2013年把原有的住房宅基地办理土地使用权证，其行为明显有规避之前购买被告何**房屋办理土地使用权证这一目的，但其办证行为发生在购买被告何**房屋四年后，不能成为本案房屋买卖无效的理由；根据物权和债权分离的原则，物权变动，不影响债权关系的成立和生效，未办理物权登记，不影响房屋买卖合同的效力；故原告杨**主张房屋买卖合同无效的理由不成立，不符合我国合同法规定的合同无效的情形。当事人对于自己的主张所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者其证据不足以证明的，应承担不利的法律后果，原告杨**诉称被告何**曾向其借款26000元及被告何**将借条写成购房款收据等事实没有证据支持，其主张本院不予采纳，原告杨**要求被告何**返还购房款的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条二款、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回的原告杨**的诉讼请求。

案件受理费426元，减半收取213元，由被告原告杨**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二日