廖**诉廖**、杨*、罗**、罗**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因与被上诉人廖**、杨*、罗**、罗**房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2015）江**初字第342号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人廖**的委托代理人谢添，被上诉人廖**、杨*及其委托代理人陈**，被上诉人罗**到庭参加了诉讼。被上诉人罗**经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审理查明：2014年2月24日，廖**向案外人吴**支付门面转让费，取得位于“江油市长城干道”建筑面积27平方米的门面租赁权用作经营小百货。转让同时，廖**与罗**重新签订了门面出租合同，但合同版本用的是吴**与罗**签订合同的版本，时间“租期自2012年11月4日起”有误。租赁截止时间为2017年11月4日。廖**租赁期间，廖**、杨*夫妇打算转租用作经营米粉店，协商后杨*于2014年8月21日向廖**支付转让门面的定金2000元，并约定“房东不同意转让，退还定金”。同年8月26日，廖**出具收条，记载“收到廖**门面转让费49000元”。同时罗**与廖**签订了门面出租合同，约定（摘主要如下）：“租期自2014年11月24日起至2017年11月24日止、租金7000元／年、付款方式每年付一次”，“若任何一方提前解除合同，按每年租金的两倍赔偿违约金”，“房屋装修需经罗**同意并不得改变房屋结构，合同期满后装修所产生的费用由廖**承担与罗**无关”，“廖**转让所租门面，罗**须配合廖**转让，并重新签定合同”。随即廖**开始装修，花费3200元；购置相关物品，花费11294.50元。罗**（罗**长女）知道罗**将门面出租后提出罗**无权签订合同，以房屋改建为由要求廖杨二人搬离。2014年9月1日，杨*与罗**（罗**次女）签订租房合同，花费3000元（含押金400元）租赁住房1间用于存放物品并腾房。后廖杨二人被告知该门面将用作通道，罗**也外出打工不见人，遂提起诉讼，认为罗**、罗**单方解除合同构成违约，廖**隐瞒房东事实具有过错，请求支付违约金、赔偿损失。

原审另查明：1989年2月15日，

罗**、王**在江油市人民法院协议离婚，王**分得楼房1幢、平房3间等财产，部分财产作为子女抚养费，罗**分得大橱等家具。2009年8月20日，王**与罗**、罗**签订遗赠协议，将离婚时分得的财产赠与受赠人罗**、罗**所有，受赠人赡养遗赠人终生，并在江油市司法局三合法律服务所办理见证。上述27平方米门面实际位于江油市长城新村一号南二区长庚宾馆旁双流社区辖区，是临街门面中的一间，系改建而成。门面后面是1幢三层楼房，王**、罗**、罗**、罗**及亲属居住在三层楼房中。

罗方全原为江油市镜片厂（已注销）工人；其文化程度户籍记录是小学文化，本院离婚调解书记录为文盲，双流社区证明是文盲。

本案受理前8天，杨*电话联系廖**，廖**在通话中陈述“转让费中给罗方全拿了8000元”。

原判认定上述事实的证据有当事人陈述、罗**户籍证明、罗**与廖*的门面出租合同复印件、定金收条、门面转让费收条、罗**与廖**的门面出租合同、送货单、领条、购货发票、收据、罗**与杨*的租房合同复印件、通话录音及记录、吴**出具的收条复印件、门面实景照片、江**院（1989）法民字第68号民事调解书及庭审笔录、见证书、双流社区出具的证明等。

一审法院认为

原判认为：承租人廖**在租赁期间经出租人罗*全同意将门面转租给次承租人廖**、杨*夫妇，同时廖**与罗*全签订3个月后开始履行的租赁合同，现转租行为和后续租赁合同均产生争议，次承租人作为原告要求赔偿能否得到法院支持，争议主要在于罗*全同意转租以及出租房屋的行为是否有效。出租人罗*全不是房屋的所有权人，无权出租，但其离婚后一直与前妻及子女居住在此，也曾出租给他人并收取房租；加之房屋是自建房，没有产权证书，承租人难以判断产权人；转租人也是承租人廖**从前手转租时也是经罗*全同意，且租赁了半年之久，产权人未提出异议，视为默认；以上情形导致原告和被告廖**误以为被告罗*全是房东，原告廖**与被告罗*全签订后续的租赁合同；同时廖**与原告形成事实上的转租关系。被告罗*全出租房屋的行为虽然是无权代理，但原告和被告廖**主观善意且无过失的相信行为人有代理权，构成表见代理，产生有效的法律后果，合同当事人均应按约履行。合同履行中，转租合同关系因产权人异议，形成后数天于2014年9月1日实际解除。原告是次承租人，与承租人形成租赁法律关系，现转租合同被单方解除不能实现合同目的，其向被告廖**主张退还转让费（包含剩余期间租金），依据合同相对性，应予支持。被告廖**抗辩罗*全收取了8000元转让费，在原告向本院提交的通话录音中也提及，但该陈述与廖**本人出具的收条相悖，书证的证明力更强，廖**的陈述无其他证据印证，原审法院对廖**的抗辩不予采信。承租人廖**与出租人罗*全的租赁关系按原合同执行，不在本案中处理。被告罗*全未应诉，本院视为其放弃答辩、举证、质证等权利。经原审法院释*，罗**在宣判前仍未向原审法院提交相关授权委托书，原审法院对罗**当庭代罗*全的陈述不予采信。被告罗*全逃避审判，基于其与另一应诉被告罗**的特殊家庭关系，视为其知晓诉讼事项，且默认单方解除合同和不履行后续合同的事实，被告罗*全应对其违约行为向原告承担违约或者赔偿责任。被告罗**擅自单方解除转租合同以及不归还房屋导致后续租赁合同未能履行，给原告造成损失，应当承担侵权责任。原告主张实际损失的同时主张按合同约定“每年租金的两倍赔偿违约金”，违约金过高，予以调整。原告的实际损失高于违约金，赔偿以损失为准。原告主张剩余租金1084元根据转让费收条、新合同履约期限以及交易习惯，推定已经包含在转让费中，不再单列计算。原告主张被告承担连带责任，没有法律依据，原审不予支持。

案经原审法院调解无效，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十四条第一款，《最**法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款第（二）项、第十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告廖**于本判决生效之日起三十日内向原告廖**、杨*返还门面转让费49000元；二、被告罗**、罗**于本判决生效之日起三十日内向原告廖**、杨*赔偿单方解除门面的损失14494.50元；三、驳回原告廖**、杨*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

廖**的上诉理由为原判认定事实不清，上诉人向被上诉人廖**、杨*退还转让费没有任何法律依据，原判认定法律关系和适用法律错误。请求：1.判决撤销四川省江油市人民法院（2015）江**初字第342号判决第一项，并依法改判；2.由被上诉人承担本案诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人廖**、杨**辩称上诉人在收取门面转让费时没有充分履行告知义务，且仅仅用了三十几天就被实际房主解除了合同，而被上诉人罗**、罗**没有履行作为房屋产权人的义务。请求法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人罗**辩称其父罗方全没有权利签订合同，因为房子不是其父亲的。

本院认为

本院认为，在廖**租赁争议的标的物期间，廖**、杨*夫妇打算用该租赁标的物开米粉店，2014年8月26日，房**小容之父罗方全与廖**就该项标的签订了门面出租合同，约定：“租期自2014年11月24日起至2017年11月24日止、租金7000元／年、付款方式每年付一次”，“若任何一方提前解除合同，按每年租金的两倍赔偿违约金”，“房屋装修需经罗方全同意并不得改变房屋结构，合同期满后装修所产生的费用由廖**承担与罗方全无关”，“廖**转让所租门面，罗方全须配合廖**转让，并重新签定合同”。随即廖**开始装修，花费3200元；购置相关物品，花费11294.50元。同时，廖**向廖**、杨*夫妇收取了门面转让费49000元并出具了收条，收条载明“收到廖**门面转让费49000元”。廖**、杨*在经营不到一个月的情况下就因罗**及其父罗方全毁约于2014年9月1日实际解除，致使廖**、杨*无法达到合同目的。罗**及其父罗方全的毁约行为给廖**、杨*造成的损失应予以赔偿。其支付的门面转让费49000元应由廖**返还，因为廖**并未举出自己对门面有添附和增值的证据，因此，其收取廖**、杨*49000元门面转让费于法无据，于*不合，一审判决其返还并无不妥。因此，廖**的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费1025元，由上诉人廖**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日