秦*均与安岳县**务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人秦*均与被上诉人安岳县**务有限公司（以下简称鸿**公司）物业服务合同纠纷一案，前由安**民法院于2015年10月20日作出（2015）安**初字2470号民事判决。宣判后，秦*均不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭合并审理了本案。上诉人秦*均的委托代理人韩*，被上诉人安岳县**务有限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：安岳县**园小区由安岳县**限公司开发修建。秦*均购买了粮都花园小区4-3-301号房屋，并于2009年2月入住。当时因各种原因粮都花园小区未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川**理公司担任。2009年2月5日，秦*均与四川**理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》，该协议主要约定：四川**理公司为甲方，秦*均为乙方；物业名称为粮都花园；乙方住房所在楼栋号为4幢3单元301号，建筑面积l12．69㎡等；………（三）环境卫生：1、严格按照粮都花园居住环境卫生管理标准做好园区环境卫生工作，创造园区干净整洁、舒适良好的居家环境；2、清洁卫生工作作到“五定”、“六不”、“六净”，每日清扫、清运一次，随时保洁；3、抓好管理，加强宣传教育，把小区环境卫生工作与建设文明社区相结合，提高整个园区的文明程度。（四）安全管理：1、严格按照公司的管理规定和“护卫队员工守则”做好园区秩序和安全管理；2、建立、健全、落实各项安全管理制度，文明执勤、礼貌待人，爱岗敬业、照章管理，加强与住户和辖区派出所的联系，确保平安；3、加强安全宣传，坚持群防群治，检查落实园区各项安保工作，妥善及时处理各类突发事件和安全隐患；4、小区护卫队按公安委托协议履行职责，不对业主财产负赔偿责任……。物业管理服务费用中约定：（一）乙方应在每年lO月5日前向甲方管理处交清各项费用；（二）乙方以O．32元／㎡，按产权所核建筑面积每年向甲方交付物业管理服务费；（三）乙方委托甲方代收代缴水电费、袋装垃圾清运费等（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府规定；……。违约责任条款中约定：（一）因乙方违反本协议而使甲方未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期交纳款项，不按实交纳物管费用，因此给甲方带来的损失，乙方应承担相关经济法律责任；（二）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；（三）乙方或物业使用人如逾期交纳各项费用，从逾期之日起每天按应付总金额的5‰收取滞纳金；如甲方连续三次发出催款通知书，乙方仍置之不理，甲方对乙方物业可无义务履行管理和服务，或要求乙方支付应交费用20％的违约金。秦*均按照该协议约定向四川**理公司交纳了物管费至2010年11月。

2011年6月30日，四川**理公司退出该小区物管工作，当日，粮都花园项目经理部与鸿**公司签订《物业管理合同》，该合同主要约定：甲方为四川省安岳县粮都花园项目经理部；乙方为四川省安**务有限公司，经甲乙双方协商达成以下条款：一、乙方服务地点：安岳县岳阳镇解放街227号（粮都花园小区）。二、乙方服务内容：甲方开发的粮都花园小区房屋建筑项目工程及小区内公共场所设施安全，管理维护以及公共场所清扫和保卫工作。建筑面积46220平方米（其中一期建筑面积32860平方米，二期预测建筑面积l3360平方米）。三、签订期限：从2011年7月1日至2016年6月30日止。时间年限：五年续签一次。四、乙方履行的法律法规、职能职责：1．乙方履行中华人民共和国国务院令（第379号）物业管理条例，及省市县的相关物业管理条例法律、法规责任。2．严格按照中华人民共和国经济合同法及相关的法律、法规执行实施办法，履行责任。3．如业主委员会要求变换物业管理单位。甲方不承担任何经济及法律责任。乙方自行承担一切经济及法律责任。4．如小区内发生任何安全事故及任何经济纠纷，由乙方（物业管理单位）协助当事方解决及协调，甲方概不承担任何经济及法律责任。五、甲方责任：甲方提供给乙方办公场所约l0个平方，值班室约8个平方。完善小区周围围墙，安装摄像监控系统并提供所有住户资料。六、双方责任：1．甲方收取乙方该粮都花园小区公共设施管理费，第一年交纳给甲方人民币：壹万伍仟元正。从第二年起，每一年应交纳给甲方人民币：贰万元正。合同期限为五年，共计人民币：玖万伍仟元正。每五年续签一次。2．乙方交纳管理费时间：从甲方与乙方办理移交手续后交纳费用，在两个工作日内交给甲方。3．从双方签订合同生效后，于2011年7月1日起由乙方发放物管人员工资，2011年7月1日前由甲方发放物管人员工资。4．甲乙双方约定，闆五大酒店住宿客人的过夜小车，必须停放在粮都花园小区内，乙方收取费用每辆车过夜计价为人民币：伍*正。闆五大酒店每月末同乙方结算一次。5．甲方房屋建筑6号楼底层如今未卖出，乙方不予收取物业管理费用。如甲方房屋建筑6号楼底层卖出，乙方应该收取物管费用。（周**、兰维江的4间车库不收取物管费用）七、甲乙双方违约责任：经甲、乙双方本合同签字盖章后生效，如甲、乙双方任何一方违约，赔偿现金人民币：贰万元正给守约方。2011年7月1日，鸿**公司入驻粮都花园小区，接管该小区的物业管理服务工作，并向安岳县发展和改革局申请核定粮都花园小区物管收费标准。2011年8月31日，安岳县发展和改革局以（2011）425号文件向鸿**公司作出批复，其中关于粮都花园小区物业服务费标准为：普通住宅收费标准每月0．36元／㎡，并明确其具体标准由鸿**公司在此标准的范围内与业主在物业合同中约定。2011年9月15日，安岳县发展和改革局向鸿**公司颁发了收费许可证。鸿**公司于2011年7月1日接手粮都花园小区的物业管理服务工作后，履行了物业管理服务义务，如派驻了四名保安，负责小区全天24小时的门卫、小区内的安全保卫工作；安装30余个监控探头，对小区内的安全工作进行监控；安排人员负责小区每天环境卫生打扫和垃圾清运工作；协助小区业主对相关问题向政府主管部门进行反映；为小区业主代办水费收取提供服务，向自来水公司作出了承诺，确保小区正常供水，为小区业主水表分户提供服务，与自来水公司协商解决原鑫**司退出时粮都花园小区欠水费5万多元的工作；对业主反映的问题与开发商联系求得解决；规范公司员工行为，制定公司员工的奖惩考核细则，加强小区物管工作，因此鸿**公司受到了资阳**管理局的表彰；协助小区业主成立业主委员会等工作。但小区的管理中也存在以下情形：在收取水费时，收取的水费与水表计量不一致；换水表时鸿**公司未与秦*均签订协议多收取60元作为办理分户水表的费用和弥补总水表与分水表之间的计量差；个别时间存在粮都花园小区垃圾未及时清理清运的现象；小区围墙部分倒塌未及时安排人员修复等问题。因小区内部分业主未向鸿**公司交纳物业管理服务费，经鸿**公司催收未果，鸿**公司向四川**事务所请求发律师函。2013年11月6日，四川**事务所律师付友义、张**曾向粮都花园小区一期业主发出律师函，要求拖欠物业管理服务费的业主于接到律师函后7日内向鸿**公司交纳物业管理服务费。业主委员会成立后，于2014年6月10日鸿**公司与业主委员会共同向王**发出了催收拖欠物管费通知书，要求秦*均于2014年6月21日前向鸿**公司交纳物管费，但鸿**公司未提交向王**送达催收通知书的相关证据。2015年6月17日，鸿**公司与业主委员会共同向秦*均发出了催收拖欠物管费通知书，要求秦*均于2015年6月21日前向鸿**公司交纳物管费，并将催收通知书张贴于秦*均房门外的墙壁上，并提交了张贴通知书的照片。

原审法院另查明：秦*均在粮都花园小区4-3-301号房屋面积为l12.69㎡。自2011年6月后未向物业公司交过物业管理服务费。经鸿**公司多次催收未果，形成本案诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，安岳县**园小区由安岳县**限公司开发修建，由于当时未设立业主委员会该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川**理公司担任。秦*均于2009年2月5日与四川**理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》。2011年6月30日，四川**理公司退出该小区物管工作，鸿**公司与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》，并接手该小区的物业管理工作，因未成立业主委员会，该《物业管理合同》应为前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同的内容。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。故，鸿**公司与秦*均形成物业服务合同关系，粮都花园项目经理部与鸿**公司签订《物业管理合同》对秦*均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。秦*均以其并非合同当事人为由提出抗辩的抗辩理由不予支持；粮都花园项目经理部与鸿**公司签订的《物业管理合同》中虽然未约定物业管理服务费用的收取标准，但经物业服务管理部门批准，鸿**公司对普通住宅收费标准按每月O．36元／㎡收取，但鸿**公司主张从2011年1月起至2011年6月的时间段内按O．36元／㎡的标准收取物业管理服务费收取的诉讼请求，因鸿**公司在上述时间段并未与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》，也未对秦*均所在小区进行物业管理服务，故对鸿**公司要求支付2011年1月至2011年6月的时间段内物业管理服务费的请求，不予支持；鸿**公司向秦*均收取物业管理服务费的时间段应为2011年7月1日至2014年12月31日，金额为112.69㎡×O．36元×42个月=1703.87元；秦*均提出鸿**公司收取物业管理服务已过诉讼时效的主张，因鸿**公司与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》中没有约定业主交付物业管理服务费的具体时间，且鸿**公司对该小区的物业管理服务工作一直处于持续状态，因此鸿**公司主张交纳物业管理服务费并未超过诉讼时效期限。故，秦*均提出收取物业管理服务费已过诉讼时效的主张，不予支持。鸿**公司主张，因秦*均未按期缴纳物业管理服务费，应支付逾期滞纳金652元及违约金389元，因鸿**公司与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》中未约定收取逾期滞纳金及违约金，对鸿**公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决：一、限秦*均于本判决生效后十日内向安岳县**务有限公司支付2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费1703.87元；二、驳回安岳县**务有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人秦*均不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予撤销原判决。粮都花园项目部与被上诉人签订的《物业管理合同》，虽然上诉人到安岳**管理局备案，但该《物业管理合同》与四川**理公司的《前期物业合同书》内容大相径庭，合同中加重了上诉人的义务，限制了上诉人的权利，且变更后的该《物业管理合同》并未向物业买受人（上诉人）明示，并未予以说明。由于根据《物业服务管理条例》第21、23条的规定，被上诉人鸿腾华**司及其建筑单位没有对其明示，也未向上诉人予以说明，故上诉人对该前期《物业管理合同》不予认可，该协议对上诉人没有约束力；二、根据《民法通则》第一百三十五条的规定，本案已过2年的诉讼时效，对于被上诉人2014年前的物业服务费应当予以驳回。被上诉人主张的物业服务费的起止时间2011-2014年，期间上诉人都没有收到过物业催要物业费的通知，因此，前期物业服务费，已经超过了诉讼时效。依据；三、被上诉人没有尽到管理义务，是其失职所致，且违约在先。被上诉人严重违反双方于2008年11月19日与四川鑫**限公司签订《物管合同》，因服务质量差，管理混乱不到位（不履行维护公共设施义务，甚至严重破坏小区消防设施，车辆堵塞该通道也不组织疏通，小区公共设施受到损害后，长期得不到修复，其小区围墙倒塌也无人问津），长期与业主发生摩擦，甚至殴打业主，管理不尽职、尽责造成小区大部分业主财物被盗，不规范收费等问题。被上诉人对上诉人采取强制服务，在法律上也是于法无据，上诉人可以拒绝。同时针对上诉人的违约行为，将保留进一步采取措施，以维护其合法权益。故请求：撤销原判第一项“限王**于本判决生效后十日内向安岳县**务有限公司支付2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1703.87元”；请求人民法院确认被上诉人与粮都花园项目部签订的《物业管理合同》对上诉人无效，并依法驳回其诉讼请求；本案的上诉费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上**佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案的物业合同是有效的，在服务过程中不存在上诉人所说的服务不到位的情形，物业公司尽职尽责。物管费被上诉人也是催收了的，并且没有超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人未在二审向法庭提交新的证据。

本院查明

二审经审理认定的其余事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，一、关于物业服务合同的效力问题。根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持”的规定，鸿**公司与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》合法有效，对上诉人具有约束力；二、关于诉讼时效的问题。由于物业服务合同仍然在履行过程中，因此，上诉人关于已过诉讼时效的主张不能成立；三、关于上诉人主张物业公司服务不到位的问题。原审法院针对鸿**公司滞纳金及违约金的请求予以了驳回，并且指出了物业服务中的瑕疵，作出判决正确。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应不予支持；一审认定事实基本清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人秦*均负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日