新疆百**限公司与吴**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人新疆百**限公司（以下简称百商公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁**人民法院（2015）乌中民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴**的委托代理人吴**、宋**，被上**公司的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，2012年l0月22日，吴**与百**司签订《百商购物中心租赁合同》，约定：吴**承租百**司位于乌鲁木齐市鲤鱼山路1046号百商广场A、B栋5、6层部分区域（共计约2601平方米），从事“天地仁川菜、名小吃、茶楼”餐饮系列经营。百**司应于2012年l0月20日将租赁物交付给吴**，如有特殊情况可顺延，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁期限为十年，自2012年10月20日到2022年l0月19日（以交付日为准算起），其中20l2年10月20日到2013年3月19日（以交付日为准算起五个月）为装修免租期，装修免租期内，吴**不承担租赁费，装修水、电，空调、暖气、垃圾清运费由吴**承担。租赁费采取先付后租的方式按季度提前l0日以电汇方式支付，吴**进场后10个工作日内支付首季度租金及物业管理费至百**司银行账户，此后吴**应于每年的2月10日、5月10日、8月10日、11月10日向百**司支付后续三个月的租赁费用。合同还约定，百**司在签约时提供下列附件：一、租赁房屋所有权证、土地使用权证；二、租赁房屋平面分界图、附属场地清单和分界圈、附属设备设施清单；三、消防验收合格证明（交房时提供）；四、合同签订后，百**司将房屋交付吴**，吴**将租赁房屋用于经营“天地仁”川菜酒楼。

20l3年10月28日，吴**与百**司签订《〈租赁合同〉补充合同》，就《租赁合同》中相应条款进行变更，约定根据双方实际情况，“百商广场购物中心”拟定于2013年9月24日正式营业。租赁期限截止于2023年7月23日，免租期截止于2014年2月23日，原租赁期限不变，合同首期租金于吴**签订本补充合同之日后两日内向百**司支付。除本补充合同中明确修改的条款之外，其余均按原《租赁合同》条款执行。

另查明，“百商广场”项目名称为“百商太阳城小区三期”，包括A1、A2、A3三栋综合楼及人防地下车库，该项目于2010年9月20日取得商品房预售许可证，A1、A2、A3三栋综合楼于2012年9月6日经五方验收合格，人防地下车库于2013年8月21日经五方验收合格。2013年8月12日，该工程项目经乌鲁木齐市公安消防支队消防验收合格。

庭审中，吴**明确其在本案主张的赔偿损失系基于合同无效给其造成的实际损失，分别为：“天地仁”酒楼开办费用700余万元，可得利益损失200余万元，合计约1000万元，吴**在本案中要求百**司承担上述损失的70％，计600万元，并提供其自行制作的开办费统计表、“天地仁”科目余额表、财务记账凭证用以证实其开办费用损失。吴**主张的可得利益损失系按照其投资700余万元的银行同期贷款利率，预计每年收入5O万元，按两年主张。百**司对上述证据的真实性均不认可，认为均系吴**单方制作，且与本案无关联性，不能证实其实际损失。

一审法院认为

一审法院认为，一、吴**与百**司签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》系双方真实意思表示，根据百**司提供的商品房预售许可证、竣工验收报告以及消防验收意见书，可以证实涉案房屋规划、建设手续齐全，并已通过竣工验收及消防验收，租赁房屋具备交付使用条件，双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴**以所租赁房屋无规划手续、未经竣工验收及消防验收，不符合使用条件，双方间的租赁合同违反法律强制性规定为由，要求确认上述合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。二、因双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》不存在无效情形，则吴**基于合同无效的事由要求百**司赔偿损失无事实及法律依据，原审法院亦不予支持。遂判决：一、驳回吴**要求确认与百**司于2012年10月22日签订的《租赁合同》及2013年10月28日签订的《〈租赁合同〉补充合同》无效的诉讼请求；二、驳回吴**要求百**司赔偿因合同无效造成损失600万元的诉讼请求。案件受理费53800元，由吴**负担（已交）。

上诉人诉称

吴**不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，改判百**司承担因合同无效给吴**造成的全部损失。事实及理由如下：一、一审适用法律错误。百**司仅提交了《竣工验收报告》，而未提交前置条件的《规划验收报告》。一审法院仅以该《竣工验收报告》及《消防验收意见》即认定租赁房屋具备交付使用条件，进而认定合同合法有效，应属适用法律错误。二、一审认定事实错误。首先，百**司仅提交了规划许可证的证据，并没有提交经规划验收合格的证据，根据《城乡规划法》的规定，未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，规划验收合格是工程竣工验收的前提。经吴**到市规划局查询，涉案工程存在违法建设，至今未通过规划验收。一审对此关键事实未予查证核实。其次，双方签订合同在2012年10月22日，百**司所举证载明的消防验收时间是2013年8月12日，因此，双方签约时，没有消防验收。百**司将不符合交付条件的房屋交付给吴**，不符合合同约定，也不符合法律规定，合同依法应属无效。再者，吴**有合理理由认为《竣工验收报告》是百**司在诉讼期间补的，因为其上载明的时间为2012年9月6日，明显与事实不符。三、一审程序违法，非法剥夺当事人诉讼权利。一审仅向吴**送达了《传票》，未送达《诉讼权利义务通知书》《举证通知书》等诉讼文书，也未通知吴**百**司提交了《竣工验收报告》等证据，进而组织证据交换。以致吴**直到开庭举证、质证时才知道有此证据，直接导致吴**未能提交鉴定申请，非法剥夺吴**诉讼权利。

被上诉人辩称

百商公司答辩称，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。上诉人以违反《城乡规划法》第45条为由主张合同无效不能成立，因为该规定是管理性强制性规定，并非是效力性强制性规定。一审认定事实清楚，本案不存在适用法律和程序违法的错误问题，本案应当严格按租赁合同的法律规定和事实审理。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

另查，二审中百商公司提交下列证据：

1、“新市区鲤鱼山路丫火锅”出具的证明。证实：与吴**经营的“天地仁”同一楼层相邻的“新市区鲤鱼山路丫火锅”于2013年9月24日开业，“天地仁”没有及时开业是吴**自身的原因。吴**认为该证据不能说明相邻出租户的商铺不存在质量问题。

2、乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第892号民事判决书。证实：吴**以租赁百商公司的房屋存在质量问题起诉赔偿损失，因证据不足，被判决驳回其诉讼请求。吴**对此事实不予认可，认为该案已经二审人民法院发回重审，正在审理当中。

3、乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书8份。证实：百商公司的8个业主私自搭建违章建筑，违反了规划许可。百商公司因而未及时取得规划许可。吴**认为该证据与本案无关联性。

4、建设工程竣工规划许可书。证实：涉案房屋已于2015年9月28日通过乌市规划部门的许可。吴**认为双方签订合同之时，房屋并未达到规划许可，该证据于一审结束后取得，不能达到证明目的。

本院认为

本院认为，吴**与百**司签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人就合同的主要条款意思表示一致，达成合意，该合同即依法成立，自始有效。吴**主张该在双方签约之时，租赁物违反《城乡规划法》第45条“未经核实或者核实不符合规划条件，建设单位不得组织竣工验收”之强制性规定，因而无效，但《城乡规划法》设立该条款目的是为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，并非效力强制性规定，且租赁物是否经规划、验收合格并不能阻却租赁合同的效力。因此，吴**主张合同无效的诉讼请求不能成立，其以合同无效为由主张百**司赔偿其损失的诉讼请求亦不能成立。另，一审送达、举证质证等问题程序合法，并无不当，吴**关于一审程序违法的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53800元，由吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日