易**与吕**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人易**因与被上诉人吕**、原审第三人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武**初字第4448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人易**委托代理人刘**、易**，被上诉人吕**，原审第三人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年9月16日，吕**（甲方）、易**（乙方）以及第三人李**（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将座落在武侯区人民南路三段24号14栋15层3号（权证号：1844639）2房1厅住房一套出售给乙方，房屋总价91万元。合同约定，“合同签订后办理过户前，乙方不愿意购买该套房屋，属乙方违约，所付定金不予退还；甲方不愿出售该房屋的，属甲方违约，甲方按乙方所付定金的双倍向乙方支付违约金（含定金），中介费从违约金里提取50%”。同时合同中手写备注：“①因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；②因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；③如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理；……⑥乙方保证自己有资格买房子”。合同签订当日，易**向吕**交付定金2万元，后吕**将其中9500元交付给李**。2013年12月3日，吕**委托四川**事务所向易**发出律师函，以易**拒不履行合同义务为由主张双方签订的《房屋买卖合同》于2013年12月3日解除；2万元定金不予返还。

另查明，易**与合同签订乙方易成志系父子关系，三方当事人均认可，合同系易成志代易**签订，案涉房屋实际由易**购买，并以易**的名义办理贷款手续，易**于2013年7月开始缴纳社会养老保险。

上述事实有《房屋买卖合同》、《收条》、《养老明细信息》及各方当事人庭审陈述记录等证据收集在案，予以佐证。

庭审中，一、易**提交银行流水明细一份，拟证明其每月工资收入为2000余元，不符合办理贷款的条件，吕**及李**质证均认为，该银行流水不能证明易**的实际收入。二、李**向法院提交《收入证明》一份、《情况说明》两份，《收入证明》由中铁西**有限公司向中国工**高新支行出具，内容载明：“兹证明易**系本单位正式工，已连续在本单位工作一年半，目前在本单位担任技术员职务，…近一年内该职工的平均月收入为伍仟陆佰元人民币…”，拟证明办理贷款时，易**向银行提交的收入证明是符合办理贷款条件的，易**质证认为，该收入证明并非易**提交，易**也不在该单位上班。《情况说明》一份为四川本**限公司于2013年3月5日出具，内容载明：“客户易**因购买吕**房屋需办理按揭贷款，于2013年9月24日到四川本**限公司，申请代为办理房屋按揭贷款服务，后因易**及家人商量后决定全款购房，并要求撤销办理贷款的相关手续，鉴于此，我公司通知三方（中介，买方，卖方）将上述贷款取消，并将各相关资料已退还”，另一份为成都九**有限公司于2014年3月7日出具，内容载明：“客户易**因购买吕**房屋，需办理按揭贷款，于2013年11月6日到我公司申请办理房产按揭贷款业务，在办理期间，其父易成志曾多次打电话到我公司告知工作人员李*他不想购买此房，并叫李*不要把此房的贷款审批办下来，这样就可以无条件解除与吕**、中介公司的三方买卖合同，因客户易**提供的所有贷款审批手续完全符合贷款申请资格，公司李*并未听取客户意见。并将易**父亲易成志的想法转告与卖方吕**和中介方。后因易**及家人商量后决定全款购买此房，并要求我公司撤销办理贷款的相关手续，鉴于此，我公司通知三方（中介、买方、卖方）将上述贷款撤销……”，拟证明在签订房屋买卖合同后，是协助过易**方办理按揭贷款手续的，但因易**个人原因，阻碍了贷款的正常办理，易**质证认为，两份《情况说明》的真实性不能确定，两公司与李**存在利益关系。

易**在原审中的诉讼请求为：1.解除案涉《房屋买卖合同》；2.要求吕**退还购房定金2万元。

一审法院认为

原审法院认为，易**请求解除易**、吕**及李**于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同》，吕**于2013年12月3日向易**发出律师函并作出了解除合同的意思表示，李**从吕**处收取了违约金，上述行为应视为易**、吕**及李**对解除该《房屋买卖合同》的意思表示一致，故易**主张解除三方于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。

关于退还购房定金2万元的诉讼请求，虽然合同约定“因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理”，但易**在合同中手写注明“乙方保证自己有资格买房”，表明易**清楚房屋购买政策，也保证自己具有购房资格，结合李**提交的两份《情况说明》可知，易**有阻止贷款办理条件成就的行为，应视为履行合同条件成就，易**未按约履行合同构成违约，按合同约定吕**不负定金返还义务。吕**与李**按合同约定处分定金，符合法律规定，李**亦无对易**、吕**的定金返还义务。故对易**主张返还定金2万元的诉讼请求，原审法院不予支持。易**主张因贷款条件不具备而未能通过贷款审批，但未向法院提交金融机构因其条件不具备而不予放款的证据，故原审法院对易**事实主张不予认可。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除易**与吕**及李**于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同书》；二、驳回易**的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由易**负担100元，吕**、李**负担50元。

上诉人诉称

宣判后，易**不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1.购房合同明确把“因贷款或过户原因，导致此房不能交易”作为解除合同的条件，中介方后添加的“保证有资格买房”是其自己的判断，明显与前面的约定矛盾，违背了易**的真实意思表示；2.合同签订后，易**先后两次找担保机构办按揭贷款，履行购房合同，两家担保机构出具的《情况说明》不真实；3.原审判决无视易**不具备购房资格、不具备贷款条件这一基本事实，片面采纳吕**对合同的解释和情况说明，错误认定“易**有阻止贷款办理条件成就的行为，应视为履行合同条件成就，易**未按约履行合同构成违约”。4.易**在一审中主张退还定金，没有主张“解除合同”。吕**发函提出解除购房合同，易**是同意的，双方在解除合同上是一致的，分歧在于是否退还定金。故请求撤销原判，依法改判支持易**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人吕**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人李**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。

本院认为

本院认为，易**、吕**及李**签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原审判令解除《房屋买卖合同》，本院予以确认。

本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：

一、关于吕**是否应退还易**定金2万元的问题。案涉合同约定“因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理；乙方保证自己有资格买房”，从该约定前后内容可知，“贷款”、“过户”应是指贷款、过户的相关政策，而非指因交易各方自身违约导致的贷款、过户出现问题的事实状态。合同中手写注明“乙方保证自己有资格买房”，表明易**清楚房屋购买政策，也保证自己具有购房资格，同时结合李**提交的两份《情况说明》可知，易**并未积极履行合同，因其消极履行导致合同履行不能。易**认为其不具备购房资格、不具备贷款条件，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。易**未按约履行合同构成违约，按合同约定吕**不应退还易**定金。吕**与李**按合同约定处分定金，符合法律规定，李**亦无对易**、吕**的定金返还义务。故对易**主张返还定金2万元的诉讼请求，原审法院不予支持正确。

二、关于原审中易**是否主张解除合同的问题。原审中，易**起诉请求要求退还定金2万元，其中已包含解除合同的意思表示，且庭审中易**明确表示要求解除合同，故原审根据本案实际情况确认双方已解除合同并无不当。

综上，上诉人易志强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费300元，由易志强负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十八日