刘**、毛*与汪**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**、毛*诉被告汪**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由审判员万*适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘**、毛*及其委托代理人刘**，被告汪**的委托代理人戚锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**、毛**称：2014年9月4日，二原告与被告签订《商业用房租赁合同》，约定原告租用被告位于XX镇商业用房用于家具卖场，租赁期限10年，前两年租金每月每平方米34元。合同签订后，按“先交纳后使用”的约定，原告刘**支付被告租金50万元，毛*交纳租赁保证金20万元及前6个月的租金29万余元。后因原告经营困难，双方于2015年10月10日签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，双方协议解除租赁合同，并确认双方均无违约行为。其后，原告多次要求被告退还租赁保证金和剩余的房屋租金，均被拒绝。故原告提起诉讼，请求判令：被告退还原告刘**、毛*房屋租金159107元及租赁保证金20万元，合计359107元；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告汪**辩称：原告提前解除租赁合同，已构成违约，系原告违约在先，应承担违约责任。《商业用房租赁合同》已对解除合同及违约的处罚进行了明确的约定“任何一方无故提前解除本合同，需按照当年租金标准赔偿12个月租金损失。若乙方违反此条，除赔偿租金外，已经交付的保证金概不退还”，根据上述条款，被告不仅无须退还原告任何费用，原告还应按照约定向被告赔偿相应款项。双方签订的《关于解除房屋租赁合同的协议》是在双方均不存在任何补差和追究的前提下达成的，该协议中“双方均无违约行为”指被告不追究原告因其提前解除租赁合同的违约行为而应承担的违约责任，作为条件，被告也不再退还原告已支付的租金、保证金。原告已支付但未实际租赁的租金、保证金远低于被告因为原告的违约行为而产生的损失，被告的损失包括实际损失和可得利益损失。另毛*支付的29万元租金是2014年8月到2015年8月的租金，不是本案合同涉及的租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年7月，毛*与汪**商谈商业用房租赁事宜，约定毛*租赁汪**位于简阳市XX镇商业用房，双方口头约定装修期为2个月。后毛*与刘**约定共同租赁该房屋。2014年8月6日，毛*向汪**交纳租房保证金20万元。2014年8月14日，毛*与刘**对上述同一商业用房签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限2014年9月1日至2024年8月31日；租赁期前两年租金为34元／㎡／月，即每月48699元。汪**以产权所有人身份在合同上签字。2014年9月4日，毛*、刘**与汪**重新签订《商业用房租赁合同》，约定毛*、刘**共同租用汪**的上述同一商业用房，以用作刘**的家具卖场，约定租赁期限2014年9月1日至2024年8月31日；租赁期前两年租金为34元／㎡／月，即每月48699元；租金第一年半年交纳一次，先交纳后使用；合同签订7天内向出租方交纳履约保证金20万元，合同期限届满或合同履行期间双方达成解除合同协议，承租方无违约行为情况下，结清全部款项后，出租方一次性全额返还保证金；如何一方无故解除本合同，需按照当年租金标准赔偿12个月租金损失。若承租方违反此条，除赔偿租金外，已交租金及保证金概不退还。2014年9月5日，毛*通过银行转账向汪**交纳2014年9月1日至2015年3月31日的房屋租金29万元。2015年3月13日、19日，刘**通过银行转账合计向汪**交纳租金50万元。后因刘**经营困难，毛*、刘**与汪**于2015年10月10日签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，载明“就乙方租赁简阳市石桥镇东滨路南段90号附1号18栋2层1号、2号所签订的租赁合同，经甲乙双方友好协商，自本协议签订之日起，原合同自动解除，双方均无违约行为”。合同解除后，双方对退还租金及保证金问题发生纠纷，故原告诉至本院，请求判令如其诉讼请求。

本案以上事实，有原告的陈述及原、被告的身份证、户籍证明；2014年8月14日、9月4日二份《商业用房租赁合同》；《关于解除房屋租赁合同的协议》；租房保证金收据；民**行个人对账单及转账说明；农业银行交易明细清单等证据予以佐证。上述证据经庭审质证，符合证据三性。本院对上述事实及证据予以确认、采信。

本院认为

本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案《关于解除房屋租赁合同的协议》是双方在履行房屋租赁合同过程中，在自愿协商基础上签订的，属协议解除合同方式。该协议中“自本协议签订之日起，原合同自动解除，双方均无违约行为”条款，系双方对在履约过程中是否存在违约行为及是否承担违约责任的确认。“均无违约行为”应理解为：一种是原告在履行合同中确无违约行为。二是即使原告有违约行为，被告也不追究原告的违约责任。按第一种理解，原告无违约行为，自然不能适用违约条款，保证金和多交纳的租金就应予退还；按第二种解释，若原告有违约行为，也通过协议免除违约责任，被告仍应退还保证金和多交的租金。租赁合同第七款第二项规定“任何一方无故解除本合同”属于违约行为，本案中双方签订的《关于解除房屋租赁合同的协议》已经明确双方系友好协商解除合同，非单方无故解除合同，故原告没有违约行为或不承担违约责任。若被告要取得原告交纳的保证金和多交租金，也可以在协议中明确不再退还原告交纳的保证金和多交的租金，但协议中没有载明该内容，且被告未提供证据证明双方口头约定了被告不再退还原告交纳的保证金和多交的租金。综上，在协议解除合同后，双方权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。从现有证据看，双方在解除合同后没有结算，故被告应退还多交的租金及保证金。毛*、刘**是合伙关系，毛*、刘**签订的转租合同与毛*、刘**、汪**签订的租赁合同的履行期限，交付的租赁物均同一，实际履行的是后合同。故毛*交纳租金，应视为毛*、刘**共同交纳租金的行为。按双方无争议的租金标准和实际租赁期限核算，被告应收取的租金为：48699元／月×13月＝633087元。品迭原告已交纳的租金（500000元＋290000元＝790000元），被告应退还的租金为156913元，保证金为20万元。对毛*现金交付租金2194元的主张，其无证据佐证，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百二十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告汪**在本判决生效后十日内退还原告刘**、毛*房屋租金156913元及租赁保证金20万元，合计356913元。

二、驳回原告刘**、毛*其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3344元，由被告汪**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十七日