原告成都某**有限公司诉被告刘*、王**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告成都某**有限公司（以下简称某某公司）诉被告刘*、王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理。依法由代理审判员孙*、人民陪审员宋**、刘*组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人黄**到庭参加诉讼，被告刘*、王**经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。已审理终结。

原告诉称

原告某某公司诉称，2009年1月21日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由二被告购买原告开发建设的“中新.公园大道”项目6栋1单元＊＊＊号房屋，总价款为246，276元。二被告在签约当日支付了首付款76，276元，余款170，000元由二被告以银行按揭方式支付原告。但二被告并未按约定期限和方式向原告支付余款。原告多次以书面方式催告二被告，但被告均置之不理。原告在催收无果的情况下，于2013年7月10日向二被告发送了《解除合同告知函》，解除与二被告签订的合同及其补充协议，要求二被告在收函后5日内前往原告处办理退房、财务结算及撤备等手续，但二被告不予配合。现向法院起诉，诉讼请求：1.判决确认原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年7月12日解除；2.判令二被告向原告支付解除合同违约金24，627.6元，从二被告已付购房款中直接扣除；3.判令二被告向原告支付律师代理费10，000元，从二被告已付购房款中直接扣除；4.判令二被告向原告支付逾期办理相关撤备手续（自2013年7月27日起至实际配合原告办理相关撤备手续之日时止）违约金，暂计9，309元（截止2013年11月30日共计126天），从二被告已付购房款中直接扣除；5.本案的全部诉讼费用由二被告承担，从二被告已付购房款中直接扣除。

原告某某公司向法院提供以下证据：

1、原、被告身份证明；

2、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；

3、律师函及邮政特快专递回执单；

4、解除合同告知函及邮政特快专递回执单；

5、委托代理合同及律师费发票；

被告辩称

被告刘*、王**未答辩。

本院查明

经审理查明，2009年1月21日，被告刘*、王**与原告某某公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由二被告购买原告开发建设的“中新.公园大道”项目6栋1单元＊＊＊号房屋，总价款为246，276元。《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”中约定，买受人（刘*、王**）采取商业贷款付款，买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向中国农**华支行或住房公积金管理机构借款支付。《补充协议》第一条第二款第三项约定，买受人承诺在签订《合同》及本补充协议时，已经充分了解了个人抵押贷款的办理条件和程序以及需交纳的全部费用，如因买受人的实际情况与上述条件不符合或因买受人自身的其他原因导致《合同》签署之日起14日内买受人的按揭贷款未办理完毕或未获批准，除非买受人在七日内补齐剩余房款，否则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，应每日按申请贷款额的万分之一向出卖人支付违约金；如逾期超过30日的，出卖人有权解除《合同》，将该房屋另行销售且无须通知买受人，出卖人并有权要求买受人按照《合同》约定总房款的10%支付违约金。《补充协议》第十二条第一款约定，若因买受人原因导致《合同》解除的，则双方同意按以下方式处理：出卖人须实际承担的全部交易税费、销售佣金、签约律师费以及出卖人因签订《合同》发生的其他费用均由买受人承担。第二款约定，因买受人原因导致《合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关撤备手续的，买受人应自出卖人发出合同解除通知之日起5日内配合出卖人办理相关撤备手续；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关撤备手续的，出卖人有权拒绝向买受人退还购房款，逾期超过10日仍未能配合出卖人办理相关撤备手续的，则每逾期一日，买受人应向出卖人支付相当于全部购房款万分之三的违约金，且视为买受人同意出卖人单方办理撤销手续而无需买受人另行授权。《补充协议》第十二条约定，双方的通讯方式以合同载明的地址、电话等为准。买受人保证所提供资料的真实、有效性、并对其负全部责任。任何一方的通讯方式如有变化，应立即书面通知对方，否则由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方，由此造成的后果应由过错人自行承担。出卖人与买受人联系，以电话、信函、传真、直接送达、公告等方式进行联络。出卖人采取特快专递方式联络买受人时，在成都市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达买受人……。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中二被告的通讯地址为成都市星辉东路23号2单元4097。

二被告在支付了76，276元首付款后，未能办理余款170，000元的按揭贷款手续，也未另行补齐。2013年7月10日，原告以特快专递形式按二被告提供的地址向二被告寄送了《解除合同告知函》，载明公司按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定解除《商品房买卖合同》，该套房屋将另行销售。截止法庭辩论终结，被告未向原告支付余下170，000元购房款，双方也未办理案涉房屋的撤销备案手续。

2013年11月5日，原告与四川**事务所签订了委托代理合同，约定由四川**事务所选派律师担任其一审、二审诉讼代理人，代理费10，000元。原告于2013年11月11日向四川**事务所支付了代理费10，000元。

本院认为

本院认为：原、被告于2009年1月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并有效。对双方争议的焦点，本院认定如下：

一、关于《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已经解除的问题。

依据《补充协议》第一条第二款第三项的约定，被告在合同签署之日起14日内未办理完毕按揭贷款或按揭贷款未获批准，除非在七日内补齐剩余房款，否则视为未及时支付原告购房款；逾期超过30日的，原告有权解除《合同》。虽然被告辩称是因原告迟延办理贷款手续以及国家出台调控政策导致其未能按期办理按揭贷款，但并未提交相应证据予以证明。况且，被告在不能办理按揭贷款的情况下，也应当依约补齐剩余房款。被告至今未向原告支付余下的购房款，已经构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。2013年7月10日，原告以特快专递形式按二被告提供的地址向二被告寄送了《解除合同告知函》，二被告提供的通讯地址在成都市行政辖区范围内，按补充协议约定2013年7月13日应视为二被告收到《解除合同告知函》。二被告未在最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月异议期内提出异议并向法院起诉，故《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2013年7月13日解除。

二、关于被告是否应当支付解除合同违约金及律师代理费的问题。

根据《补充协议》第一条第二款第三项的约定，原告解除合同后，有权要求被告按照合同约定总房款的10%支付违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除是由被告的违约行为引起的，被告理应支付违约金。根据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告举证证明其聘请律师支付了代理费10，000元，而总房款的10%为24，627.6元，已超过原告所付律师代理费10，000元的百分之三十，故原告主张的解除合同违约金应依法予以调低。参照合同的履行情况、当事人的过错程度及市场行情等因素，本院酌情支持违约金15，000元，律师代理费不再另行支持。

三、关于被告是否应当支付逾期办理撤备手续违约金的问题。

《补充协议》第十二条第二款约定，因买受人原因导致《合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关撤备手续的，买受人应自出卖人发出合同解除通知之日起5日内配合出卖人办理相关撤备手续。该条款中约定了被告有配合原告办理撤销备案手续的义务，但并未约定具体的办理时间和方式，且原告并未举证证明未办理撤销备案手续是被告违反配合义务所致。故原告的该项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告成都某**有限公司与被告刘*、王**签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2013年7月13日解除；

二、被告刘*、王**于本判决生效之日起十五日内向原告成都某**有限公司支付违约金15，?000元；

三、驳回原告成都某**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费649元由原告成**发有限公司承担149元，由被告刘*、王**承担500元（此费用已由原告预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年六月十一日