吴**、李*与成都**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告吴某某、李*与被**公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月17日受理后，于2013年12月4日作出（2013）都江*初字第1337号民事判决。原告吴某某、李*不服本院判决而依法提起上诉，2014年4月15日四川省**民法院作出（2014）成民终字第1187号民事裁定，撤销本院（2013）都江*初字第1337号民事判决，并将此案发回本院重新审理。根据四川省**民法院（2014）成民终字第1187号民事裁定，本院于2014年9月17日依法受理案件并重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，在重审中吴某某、李*的委托代理人罗**、胡*，被**公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，但未达成一致意见，本案现已审理终结。
原告诉称
原告吴某某、李*诉称，2010年8月9日，其与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于都江堰市解放村三组项目星月上溪苑4栋1楼6号房住宅一套，房屋测绘建筑面积为278.78平方米，总价款为2255916元，付款方式为一次性付款，被告应于2011年8月30日向原告交付该套房屋。合同签订后，原告依约付清房款，被告未履行合同约定的交房义务。2011年10月，被告以电话方式通知原告交房，但被告并未按照合同约定出示《规划验收合格证》等相关文书，也未出示该房屋的竣工验收合格证明，故原告拒绝收房。从合同约定的交付之日至起诉之日，被告仍未向原告交房，致原告不能对该房屋进行使用或抵押等其他处分，造成200多万元资金无法周转，损失巨大。故诉请法院判令：一、被告支付原告逾期交房违约金424337.80元；二、被告按照合同约定及法律规定的交付条件向原告交付房屋；三、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告星**司辩称：一是案涉房屋的竣工验收在2011年11月1日即完成，被告2011年10月15日在成都日报刊登交房公告以书面公开的形式通知原告交房，但原告拒绝接房。二是被告提交的由都江**管理局出具的《情况说明》足以证明案涉房屋具备合同约定的交付条件，该《情况说明》与《规划验收合格证》在证明内容上具有一致性，故原告拒绝接房的理由不成立。三是被告确实存在迟延交房的违约行为，但违约时间仅为约定的交房期限届满之次日至2012年2月1日期间，且合同约定的日万分之二的违约金明显过高，请求法院就违约金进行调减。
本院查明
经审理查明，原告吴某某、李*与被**公司于2010年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被**公司销售（商品房预售许可证号：1054）的位于都江堰市灌口镇解放村三组星月·上溪苑4栋1楼6号住宅，并约定付款方式为一次性付款，房屋总价款2255916元，该合同第十条约定“（一）出卖人应当在2011年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；”。第十二条关于逾期交房责任的约定“逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。”另，原告吴某某、李*与被**公司于2010年8月9日签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第一条第3项约定“双方关于交房的书面通知，出卖人以在星月·尚溪河畔的网站上登出信息为准”；第四条第1项约定“买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项”；第四条第3项约定“出卖人以电话进行通知的，电话通知的当日视为通知送达；”。上述协议签订后，原告依约向被告交付购房款2255916元，同时，讼争房屋商品房买卖合同摘要载明合同签约备案号为65127，签约备案时间为2011年5月17日。
2011年10月15日，被告星**司在《成都日报》刊登《交房公告》，载明星月·尚溪河畔一期一、二批次房源于2011年10月20日至2011年11月15日办理交房手续。经庭审查明，星月·上溪苑与星月·尚溪河畔系同一小区，本案案涉房屋系该小区内一期4栋1楼6号住宅，属2011年10月15日《成都日报》刊载的《交房公告》中所涉房屋。另，星月·上溪苑4栋的《竣工验收报告》载明案涉房屋所在楼栋于2011年11月1日竣工验收合格。
诉讼中，被告提交了一份由都江**管理局出具的《情况说明》，载明星月公司的星月上溪苑楼盘的1-7号楼地上部分已于2012年2月1日通过了规划验收，具备取得《建设工程规划合格证》的实质要件，但因该项目为分期建设、分期规划核实，故待整体项目实施完毕进行规划核查后，统一制作并发放《建设工程规划合格证》。另，被告当庭提交了《星月上溪苑》商品房使用说明书、《星月上溪苑》商品房质量保证书和一份由成都古**询有限公司出具的房屋面积测绘报告。
另查明，星月·上溪苑一期已有其他住户办理到了房屋所有权证。庭审中，原告坚持要求被告继续履行合同。
上述事实有双方身份信息，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购房收据，《成都日报》公告，《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，《星月上溪苑》商品房使用说明书、《星月上溪苑》商品房质量保证书，《情况说明》，房屋面积测绘报告，星月·上溪苑一期部分住户房屋所有权证，庭审笔录及原、被告双方的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，但被告星**司未在合同约定时间2011年8月30日前向原告交付案涉房屋，被告行为确已构成违约。本案的争议焦点一是被告星**司何时具备交付案涉房屋的条件，逾期交房了多长时间的问题；二是约定的违约金是否过高，应否予以调减的问题。
关于被告星**司何时具备交付案涉房屋的条件，逾期交房了多长时间的问题。本院认为，原告在诉状中诉称2011年10月，被告以电话方式通知过原告交房，且根据庭审查明事实，被告星**司于2011年10月15日在《成都日报》刊登了《交房公告》，系其以公告方式通知购房人相关交房事宜、履行交房义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第1项“买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。”及第四条第3项“出卖人以电话进行通知的，电话通知的当日视为通知送达；”的约定，无论被告曾以电话通知的方式告知过原告接房，还是被告以刊登交房公告的方式通知原告接房，均符合原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定的通知方式，即被告在自认为自己已具备交房条件时通知过原告接房，不论此时被告是否实际具备合同约定的交房条件，原告都已知晓被告有交房的意愿，也有防止不接房损失扩大的义务。故原告关于被告在报纸上发放的交房通知不成立，被告从未通知其接房的主张，本院不予支持。原告诉称被告星**司未依照合同约定的交付条件出示《规划验收合格证》，因此拒绝收房，原、被告双方争议的交房条件集中为被告星**司是否具备《规划验收合格证》。根据庭审查明事实，案涉房屋所在楼栋于2011年11月1日竣工验收合格，同时都江**管理局出具《情况说明》载明案涉房屋所在楼栋于2012年2月1日通过规划验收，具备取得《建设工程规划合格证》的实质要件。本院认为，都江**管理局根据《成都市建筑工程规划批后管理规定》相关规定，以建筑工程可分期竣工规划核实，即建设项目可分期建设、分期规划核实，待整体项目实施完毕后经规划核查，统一制作《建设工程规划合格证》的理由，出具了《情况说明》，并载明案涉房屋所在楼栋虽具备取得《建设工程规划合格证》的实质要件，但需整体项目核查后才能统一制作《建设工程规划合格证》。同时，被告当庭提交了《商品房买卖合同》约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和一份由成都古**询有限公司出具的房屋面积测绘报告，并结合办理房屋所有权证书的前提条件是房屋已具备了《建设工程规划合格证》，而案涉楼盘一期已有住户办理到了房屋产权证的情况。案涉房屋实际已于2012年2月1日具备了原、被告双方约定的交付条件，可以交付使用，故原告主张被告按照合同约定及法律规定的交付条件向原告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。另外，原告自该日后仍拒绝接房与原、被告“买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项”的约定不符。故被告实际逾期交房的期间应从合同约定的交房期限届满之次日即2011年8月31日起到2012年2月1日止。
第二，关于约定的违约金是否过高，应否予以调减的问题。本院认为，据庭审查明事实，被告确存在逾期交房的事实，逾期交房的期间从2011年8月31日起到2012年2月1日止，根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。”的约定，综合原告在购房当日即交付全款并结合被告星**司的违约程度等案件实际情况，原告按照《商品房买卖合同》的约定主张违约金符合客观事实，故对于被告要求调减违约金的抗辩，本院不予支持。被告星**司应向原告吴某某、李*支付违约金，计算方法为：以购房款2255916为基数，逾期在60日之内的部分，按日万分之贰计算违约金，逾期超过60日的部分，按日万分之叁计算违约金，故被告星**司应向原告吴某某、李*支付违约金为90688元（2255916×0.0002×60＋2255916×0.0003×94）。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告成都**限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某某、李*支付违约金90688元；
二、被告成都**限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某某、李*交付位于都江堰市灌口镇解放村三组星月·上溪苑4栋1楼6号房屋；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7666元，由被告成**限公司承担。由于原告已预交，由被告成**限公司在履行上述第一项义务时给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。
裁判日期
二〇一五年一月十九日
