儋州福**有限公司因与苟**商品房销售合同纠纷案的民事判决书

审理经过

上诉人儋州福**有限公司（以下简称福**司）因与被上诉人苟**商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月25日公开开庭进行了审理。福**司委托代理人陈*、姚**、苟**委托代理人杜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2013年1月18日，苟**（买受人）与福**司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·0000172）。合同约定：买受人购买第A5栋1层117号房，用途为商铺，建筑面积共49.91平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米8490.92元，总金额423782元。付款方式及期限：买受人于2013年1月18日签订《商品房买卖合同》时支付总房款423782元。交付期限：出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同。逾期超过360日的，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付的购房款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用，已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或因买受人身份证明文件失效，面积有差异买受人不及时签署确认文件、或买受人不及时缴交办理房产证税费等，导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延；出卖人亦有权向买受人发出书面通知后，由买受人自行办理房产证。商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向儋州市住房保障与房产管理局申请登记备案。2013年1月18日，苟**支付购房款423782元。2014年2月9日，苟**支付16900元代收款给福**司，福**司将117号商铺交付给苟**。截止2015年7月31日，苟**、福**司签订的《商品房买卖合同》未办理合同备案登记，117号商铺已抵押给儋州市农村信用合作联社，处于待售状态。2015年9月9日，福**司将其与苟**签订的《商品房买卖合同》在儋州市住房和城乡建设局办理了合同备案登记。福**司至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。苟**起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、福**司退还苟**购房款及定金440682元，并按银行同期贷款利率支付资金占用利息48722.57元（从2013年1月18日起计算至归还之日止）；3、福**司赔偿苟**损失费4406元。

一审法院认为

一审法院认为：本案立案案由为商品房销售合同纠纷，对照已查明的事实，本案系房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人后，承购人向房地产开发企业要求解除合同的案件，因此宜认定为商品房预售合同纠纷。苟**、福**司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同。从审理情况及本案双方当事人的诉辩主张看，本案争议的焦点为合同应否解除及解除合同后的责任承担。关于合同应否解除的问题。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案福**司于2014年2月9日将房屋交给苟**后，未按合同规定在交房后365日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，因福**司的违约行为，使苟**不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定的解除合同的条件已成就，苟**主张解除合同，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因福**司违约导致合同解除，苟**有权要求福**司返还购房款、代收款440682元并支付上述款项的利息，由于苟**支付购房款、代收款的时间不同，利息应根据支付款项情况分别计付，即利息从2013年1月18日起至实际还清款项之日止以423782元为基数，从2014年2月9日起至实际还清款项之日止以16900元为基数，按照中**银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付。苟**诉请利息从2013年1月18日起以440682元为基数计付不当，其诉请超出部分，不予支持。至于苟**要求福**司赔偿损失费4406元的问题，因其未能提供证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除苟**与福**司于2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》。二、福**司于判决生效之日起十日内返还苟**购房款、代收款440682元并支付利息，利息从2013年1月18日起至实际还清款项之日止以423782元为基数，从2014年2月9日起至实际还清款项之日止以16900元为基数，按照中**银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付。三、驳回苟**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元，由苟**负担25元，由福**司负担4329元。

上诉人诉称

上诉人福**司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决错误。本案双方签订《商品房买卖合同》后，由于种种原因，福**司于2015年9月9日向儋州市城乡与住房建设局办理备案，而非儋州市住房保障与房产管理局。由于经济形势不好，儋州市人民政府向福**司核发B证，在手续不完善的情况下要求上马，以后再完善手续。福**司听取儋州市人民政府施工，由于儋州市人民政府未及时办好相关手续，导致福**司没有及时办理《房屋所有权证》，这是政府责任，不是富**司原因造成的。福**司已将涉案铺面办理合同备案登记，由于苟**没有与福**司一并办理预告登记，才导致无法办证，苟**亦有过错。且《商品房买卖合同》没有约定办证具体时间，福**司不构成违约。根据双方合同约定，即使苟**退房，也是按照已付房款的1%支付违约金，一审计算利息错误。请求二审撤销一审判决，改判驳回苟**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人苟**答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方合同约定在涉案房屋交付后365日内将办理权属登记需由福**司提供的资料报产权登记机关备案，但福**司未履行上述义务导致无法办理产权登记，苟**有权解除合同。请求二审驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院查明

本院二审查明事实与一审一致。

本院认为

本院认为：本案争议焦点是涉案合同是否应予解除。根据本案查明事实，双方《商品房买卖合同》第十五条约定，福**司应在涉案房屋交付后的365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行中，福**司于2014年2月9日将房屋交付给苟**，但未在约定期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，导致苟**无法取得房屋权属证书。双方合同约定的解除条件成就，苟**有权解除合同。关于合同解除后的责任问题，福**司在签订涉案合同时已将涉案房屋抵押给儋州市农村信用合作联社，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，苟**有权要求福**司返还已付购房款及利息。故一审判决对涉案房款及利息的返还处理并无不当，本院予以维持。福**司上诉主张因政府原因导致无法及时办理权属登记，但其未能提供证据证明，且此理由不能成为其违约免责事由，故对其主张不予支持。福**司上诉主张一审判决对利息问题处理错误，本院认为，根据上述司法解释的规定，一审判决并无不当，故对福**司上述主张不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。福**司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4354元，由上诉人儋州福**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二日