简阳新家园物业管理有限公与诉刘照明物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人（原审原告）简阳新**有限公司与被上诉人（原审被告）刘照明物业服务合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第2977号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人简阳新**有限公司的委托代理人李**，被上诉人刘照明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2009年，刘**在开发商四川天**任公司购买了天成国际社区B区5栋4单元601住房一套（顶楼），面积136.89平方米。合同约定，出卖人依法选聘的物业企业为简阳新**有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格暂定0.57元／月.平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位、共用设施设备维护费、绿化养护、综合管理费、物业公司固定资产折旧、法定税费、物业管理企业的利润。物业费按季度收取，在每年的1月10日前，4月10日，7月10日前和10月10日前缴费。

四川天**任公司（甲方）与新家园物业（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：四川天**任公司将天成国际社区B区（即：河景馨城小区B区）委托新家园物业进行物业管理；委托管理期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共有部位的维修、养护和管理，包括“楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括“公用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共有照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等”。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。新**业公司的权利义务还包括：1、根据有关法律及本合同约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.按照合同约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时处理。4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5.负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由新**业公司组织实施。6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督，按照养护计划和操作规程，对房屋共用部位，共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年12月，以书面报告方式向四川天**任公司提出计划和报告。8.每年12月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收取和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准等在物业管理区域内公示……物业管理公共服务质量：新**业公司按照下列约定，实现目标管理“1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理；4.公共环境卫生；5.绿化；6、交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与消防协助；8.房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%”物业管理服务费用：按业主建筑面积缴纳，住宅0.5元／月.平方米，物业服务费主要用于以下开支“1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域内公共的清洁卫生费用；4.物业管理区域内公共的绿化养护费用；5.物业管理区域内公共秩序的维护费用6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润。新家园物业按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由新家园物业享有或承担。”物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报，获核定的，按核定的标准调整物业管理费等内容。违约责任：如果新家园物业未按照合同第五章的约定，未能达到质量目标，甲方有权要求限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给以甲方经济赔偿。乙方违反约定擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按每日5%支付违约金，甲方、业主或物业使用人违反物业服务标准和实际缴纳物业服务费的，应按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。业主公约作为合同的附件。

2013年11月20日，四川天**任公司与新家园物业签订了《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。2015年3月31日，因业主委员会重新聘请了其他物业服务企业为天成国际社区B区提供物业服务，新家园物业不再为天成国际社区B区的提供物业管理服务。

刘**在2009年装修入住后至2011年11月已按时足额缴纳物业管理费。从2011年12月起，因刘**反映的其房屋顶面及外墙浸水的问题新家园物业未妥善处理，刘**便以新家园物业公司没有尽到物业管理合同的义务为由拒绝物业管理费。刘**未向新家园物业缴纳其从2011年12月至2015年3月期间的物业管理费。2015年2月28日，新家园物业公司向刘**邮寄催缴物管费的律师函。

一审法院认为

原审认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。建设单位与新家园物业签订的前期物业服务合同，对业主和新家园物业有约束力，业主和新家园物业均并享有《物业服务合同》约定的权利。物业服务企业公开作出的承诺及制定的服务细则，也应当认定为物业服务合同的组成部分。如果新家园物业已按照合同约定履行了义务，那么业主应当按照合同约定缴纳其物业服务费。但是，新家园物业在提供物业服务过程中，刘照明所在房屋的房顶（顶楼）及外墙浸水并导致内墙抹灰脱落等现象，该部位属于建筑物的公共部位，按照《物业服务合同》约定，新家园物业应当承担维修的义务，该费用支出也是物业服务费的构成部分，应当由新家园物业承担。但新家园物业并没有按照其合同的约定和承诺履行其义务，对被告刘照明的屋顶及外墙等属于建筑公共部位的没有尽到妥善维修的义务，并给被告刘照明对建筑物的使用上造成了不便和损害。因此，新家园物业没有尽到《物业服务合同》中约定的物业服务事项和物业服务目标管理质量的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”可以拒绝履行其义务。因此，本院对被告刘照明的抗辩理由依法予以采纳，驳回原告新家园物业对被告刘照明的诉讼请求。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第三十六条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：驳回原告简*新家园物业**公司的诉讼请求。

上诉人诉称

简阳新**有限公司不服判决，向本院上诉称，一、一审判决认定事实不清。首先，作为物业服务相对人的被上诉人，在充分享受上诉人依据前期物业服务合同约定提供物业服务后，没有根据前期物业服务合约定按时足额交付物业服务费，经上诉人定期多次催收至今一直没履行前期物业服务合同项下的交付物业服务费义务，而是以不属本同一法律关系的其他“理由”抗辩以达到自己拒交物业服务费的目的。其次、一审法院大量引用物业服务合同约定条款认为“被上诉人所购买的住房外墙渗水，属于建筑物的公共部分，上诉人具有维修承担费用”为根据，认为上诉人没有尽到物业维修服务并给被上诉造成不便和损害，据此认为被上诉人作为后履行一方享有拒绝交付物业服务费之义务既违反了前期物业服务合同的根本约定，也肆意放大了上诉人的义务承担范围。既是对前期物业服务和物业管理服务功能放大，也是严重不尊重事实和约定的肆意擅断。再次，一审法院认为“上诉人怠于行使诉权导致2013年1月至2013年3月期间的物业服务费已经超过了两年的诉讼时效而丧失了胜诉权”与事实不符。试想，所有的物业服务企业均会约定物业服务费交付方式、期间，也都会定期在物业管辖区域内各小区或单元门张贴物业费缴付通知（包括收费通知和催收欠费通知），这是常识问题。任何物业服务企业面对欠缴费用的业主均会定期催缴，本案上诉人也不列外。上诉人依据合同约定，定期在管辖小区单元楼张贴了提示缴费和催缴通知，每季度如此，持续至今。再者，作为接受物业服务的相对人的被上诉人在欠费期间持续享受着上诉人不间断的物业服务（包括保安服务、绿化维护、公共区域卫生、单元楼道卫生、日常生活垃圾的处理运输、公共设施的维护等服务）。如果业主在持续享受物业服务过程中却以物业服务存在瑕疵为由肆意拖欠物业服务费，这必将助长欠缴物业服务费业主的持续增加和恶性循环。二、一审法院采信被上诉人抗辩“房屋质量问题”，以此支持被上诉人拒缴物业服务费属认定事实不清，适用法律错误。本案解决的是前期物业服务合同纠纷，被上诉人的房屋“公共”部分是否存在质量问题，被上诉人没有在一审中提供证据予以证实，是否属于本案的审理范围亦值得商榷。同时，是否属公共部分存在争议，是否属上诉人的维修范围以及维修费用的承担均不明确。一审法院即以此认为上诉人没有根据物业服务合同约定履行义务明显与事实不符，于法无据。综上，一审法院支持一审被告不缴付物业服务费的判决属认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，行使自己的权利。简阳新家园物业**公司没有按照《物业管理服务合同》的约定履行自己应当尽到的服务义务，其相应的收取物业服务费的权利也不能得到实现。上诉人认为公共建筑部分的问题是房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，不应当由其承担责任。该理由与《物业管理服务合同》的约定不符，简阳新家园物业**公司没有依据说明是房屋质量问题，即使是房屋质量问题，按照《物业管理服务合同》的约定，其也有协助业主尽到管理责任。因简阳新家园物业**公司没有尽到服务义务，业主以拒绝缴纳物管费对抗，并不违背合同的约定和法律的规定。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院依法不予支持。一审判决不支持简阳新家园物业**公司的诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人简阳新家园物业**公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日