李*与天津市**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**资有限公司因与被上诉人李*商品房买卖合同纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2015）丽*初字第2416号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理，依法组成合议庭。于2015年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人**资有限公司的委托代理人芦永生，被上诉人李*的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年10月17日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东**道与中心环路交口绿洲花园6号楼-1-802号房屋一套，建筑面积168.22平方米，总房款1632132元。原告依照约定支付了房屋款项。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年12月30日前将上述房屋交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。至今双方未办理房屋交付手续。对于原告提出的诉争房屋存在的质量问题，被告组织人员进行了维修。

另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。

再查明，被告天津市**限公司于2012年6月29日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，自该日起涉诉房屋具备了交付条件。原告诉至法院，请求，1、依法判决被告支付延期交房违约金195202.99元（自2011年12月31日起至2015年4月10日，每日房价万分之一，1632132元＊1196天＊0.01%=195202.99元）。2、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务，被告未能依合同约定在2011年12月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约。现原告依据《天津市商品房买卖合同》要求被告承担违约责任有事实及法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请本院予以支持。被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金。被告虽然于2012年6月29日取得了诉争房屋的商品房准许交付使用证，但被告未能提供证据证实其向原告送达了收房通知书及敦促收房通知书。原、被告双方均认可诉争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了数次维修，房屋维修工作的完成时间应以被告提供的有原告李*签字认可的维修调度单予以确认，即2014年8月26日。在该时间点之前，被告的违约行为处于持续状态之中，故原告的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效。综合本案案情，被告应按照合同约定，将验收合格的房屋交付原告使用，但被告未提供充足证据证明其在取得房屋准许交付使用证之后履行了房屋交接的义务，但原告在房屋维修期间，也未积极办理房屋交接手续，而以房屋存在质量问题一直未配合被告办理房屋交接手续，双方都存在一定的责任，故本院酌情以双方认可的2014年8月26日作为房屋实际交付的时间。因此，以最后维修完毕时间作为计算违约金的截止时间为宜。故被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2011年12月31日至2014年8月26日，共计970天。被告应支付原告2011年12月31日至2014年8月26日期间的违约金158316.80元（1632132元×0.1‰×970天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李*逾期交房违约金158316.80元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李*的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2102元，由原告李*承担397.2元，由被告天**有限公司承担1704.80元。”

上诉人诉称

原审判决后，天津市**限公司不服向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原审判决第一项；2、改判驳回被上诉人李*的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，双方在补充协议中第七条第三款约定：买受人应按合同约定办理收楼手续，如出现保修范围内的质量问题的，不影响房屋的使用和交付，买受人不得以此拒绝收楼。被上诉人保修的问题均属于保修范围内的问题，被上诉人借口房屋存在质量上的瑕疵拒不收房，违反合同约定，明显存在过错，应承担因自身拒绝收房义务产生的后果。原审法院认定2014年8月26日为交付房屋的节点与事实不符，上诉人的证据显示自2012年11月21日始被上诉人开始几次向上诉人保修，因此，应认定被上诉人报修的日期应为2012年11月21日而不是2014年8月26日。被上诉人主张的违约金基于债权，且商品房买卖合同中约定的违约金是按日计算的，属于继续性债权，因此，被上诉人的主张应适用诉讼时效的规定。被上诉人最早报修的时间是2012年11月21日，至被上诉人起诉之日，已经超过诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。综上，要求二审法院查清事实后依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人李*答辩要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

上诉人二审期间未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。被上诉人依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。上诉人未能依合同约定在2011年12月30日前将商品房交付被上诉人，其行为构成违约，现被上诉人依据《商品房买卖合同》要求上诉人承担违约责任有事实及法律依据，原审法院予以支持妥当。上诉人应按照《商品房买卖合同》第五条及《合同补充协议》第四条的约定，承担向被上诉人支付违约金的责任。上诉人虽然于2012年6月29日取得了诉争房屋的商品房准许交付使用证，但上诉人未能提供充分的证据证实其向被上诉人送达了收房通知书及敦促收房通知书，被上诉人亦否认收到过上诉人通知被上诉人收房的通知书。而且，双方均认可诉争房屋存在质量瑕疵，上诉人也对房屋进行了数次维修，房屋维修工作的完成时间应以上诉人提供的有被上诉人签字认可的维修调度单予以确认，即2014年8月26日。虽然，双方在《合同补充协议》中约定“如出现保修范围内质量问题的，不影响房屋的使用和交付，买受人不得以此拒绝收房。”但众所周知，诉争房屋维修期间被上诉人不能实际入住使用该房屋，显然，双方的上述约定有失公平。原审法院以最后维修完毕的时间作为计算违约金的截止时间，符合客观常理，亦未超过法定诉讼时效期间，并无不妥之处。上诉人的上诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3466元，由上诉人**资有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日