姜**与王**、安*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人姜**、原审被告安*房屋买卖合同纠纷一案，天津**人民法院于2012年5月7日作出（2011）滨塘民初字第6439号民事判决，因王**不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）二中民四终字第657号民事判决维持原判。王**不服本院判决向天津**民法院申请再审。天津**民法院于2013年8月21日作出（2013）津高民申字第0698号民事裁定书，指令本院再审本案。2014年3月4日，本院作出（2013）二中民再字第22号民事裁定书，撤销本院（2012）二中民四终字第657号民事判决、撤销原审法院（2011）滨塘民初字第6439号民事判决，发回原审法院重审。原审法院受理后，于2015年2月11日作出（2014）滨塘民初字第3118号民事判决，王**不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭于2015年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人王**的委托代理人王**、被上诉人姜**及委托代理人李**、原审被告安*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2009年5月30日，原告姜**与被告安*签订《房屋买卖协议》。约定原告姜**购买被告安*坐落于塘沽（区）宝山道裕*家园3-1-1804号房屋，房屋总价款为58万元，原告于2009年5月24日给付被告安*30万元，另外28万元在2009年5月31日前付清，被告安*在2009年6月30日前腾房，原告付清全部购房款后，塘沽（区）宝山道裕*家园3-1-1804号房屋权属原告，被告保证在房产证发放之前把房屋贷款一次性还清，被告安*负担更名前的相关手续并且有义务配合原告办理过户手续，过户费用由原告承担。合同签订后，原告如约于2009年5月24日、2009年5月30日向被告安*交付全部购房款58万元。2009年6月30日，被告安*向原告交付涉案房屋由原告居住至今。2010年1月28日，被告安*取得涉案房屋的房地产权证书，被告安*清偿了全部房屋贷款后于2010年2月5日进行了抵押注销。但被告安*未依买卖协议的约定协助原告办理房屋过户手续。

2010年4月9日，被告安*在原告不知情的情况下，以涉案房屋作抵押向第三人王**借款70万元，且双方在房屋管理机关办理了抵押登记手续。抵押期限自2010年4月26日起至2010年6月25日止。在办理诉争房屋借款抵押过程中，被告安*并未将诉争房屋已经存在买卖关系的事实告知第三人王**，同时也未向原告姜**及时告知诉争房屋又与他人办理借款抵押。2010年7月6日，因被告安*不能偿还第三人王**的70万元借款，第三人王**起诉被告安*，请求依法判令：被告安*偿还借款人民币70万元、并要求将被告安*所抵押的房屋判给王**所有。庭审中，第三人王**提出：“考虑到将房屋抵偿给我时间比较长，而且该房屋涉及到其他的民事案件，所以我就不再主张房屋的抵押权了”。故第三人王**不再主张将被告安*所抵押的房屋判给其所有的诉请。后第三人王**与被告安*达成调解协议，原审法院院以（2010）滨塘民初字第3115号民事调解确认被告安*于2010年9月10日前一次性给付第三人王**70万元借款等。届时因被告安*未履行付款义务，第三人王**于2010年9月27日申请强制执行，2011年3月，原审法院以（2010）滨塘执字第1720号执行裁定终结本次执行程序。2011年11月16日，原审法院根据第三人王**申请，作出（2011）滨塘执恢字第2567号执行裁定书，裁定查封被告安*所有的坐落于天津市**裕川家园3-1-1804号房屋一套，查封期限两年。经与塘沽房管局查询得知该查封期限已届满，未再续封。原告因无法办理涉诉房屋产权转移登记手续，故成诉。原告一审诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的坐落于塘沽区宝山道裕川家园3-1-1804号房屋买卖合同，并由被告协助办理产权转移登记手续；2、诉讼费、保全费均由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告安*签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告姜**已依约履行了协议约定的全部付款义务，被告安*应依约履行交付房屋的义务。本案中被告安*虽将诉争房屋钥匙交予原告姜**，且原告姜**已入住至今，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此被告安*还负有协助原告姜**办理房屋过户手续的义务。被告安*在取得诉争房屋的产权证书后，故意隐瞒原告，未依据与原告签订的买卖协议约定协助原告办理房屋过户手续，而是以诉争房屋为抵押物向第三人借款并设定他项权利办理了抵押物登记，导致原告无法办理诉争房屋的所有权变更手续，对此被告存在过错，应承担相应民事责任。原告要求被告继续履行房屋买卖合同并由被告协助办理产权转移登记手续的主张成立，原审法院予以支持。第三人陈述原告的诉请侵犯了第三人的抵押权，此陈述不能成立。第三人王**在向被告安*主张偿还借款的借贷案件中，第三人王**提出不再主张房屋抵押权，应视为第三人王**放弃了该项权利，依据《物权法》第一百七十七条之规定，该担保物权由于第三人王**的放弃行为而消灭。基于第三人担保物权的消灭，第三人的他项权利人所享有的权利丧失。故原告的诉请并未侵害第三人的权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定作出判决：“一、被告安*于本判决生效之日起三十日内协助原告姜**办理坐落于塘沽（区）裕川家园3-1-1804号房屋的过户手续，将该房屋由安*名下过户与姜**名下；二、如被告安*不履行上述义务，由原告姜**自行办理。案件受理费160元，保全费3450元，共计3610元，由被告安*负担，于判决生效之日起十日内直接交付原告。”

原审法院判决后，上诉人王**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：1、原审判决认定本案所涉房屋抵押权消灭没有事实和法律依据；2、认定上诉人放弃担保物不符合事实。3、原审判决适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人姜**答辩，不同意上诉人的上诉请求和理由，请求本院维持原判。

原审被告安*答辩称，同意原审法院判决。

本院查明

本院经庭审核实，原审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，被上诉人姜**与原审被告安*签订房屋买卖协议时，安*虽尚未取得诉争房屋的所有权证，但其持有诉争之房的所有权预告登记证明，且系双方真实意思表示，故双方所签协议合法有效，双方均应依约履行。现姜**已依约履行了协议约定的全部付款义务，安*应依约履行交付房屋的义务。本案中安*虽将诉争房屋钥匙交付姜**，且姜**已入住，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此安*还负有协助姜**办理房屋过户手续的义务。关于上诉人王**主张其享有实现诉争房屋抵押权的权利问题，本院（2015）二中民四终字第401号生效判决已经认定王**对诉争房屋享有的抵押权消灭。故原审法院判决安*协助姜**办理讼争房屋的过户手续正确，本院应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费共计80元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月三日