王顺利、王**与王*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*与被上诉人王**、王**因房屋租赁合同纠纷一案，天津**人民法院于2015年3月31日受理，于2015年12月29日作出（2015）滨塘民初字第2315号民事判决。一审判决后，王*不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人王*的委托代理人宁培军、孙**，被上诉人王**、王**的委托代理人孙**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年6月13日，原告王顺利、王**与被告王*签订《房屋租赁合同》，约定将二原告所有的坐落于天津市滨海新区塘沽福州道1082号、面积为5971.12平方米的房屋租赁给被告王*作为餐饮、KTV商业用房使用，租赁期限自2011年7月24日至2016年7月23日，共计5年；第一年租金6600000元，第二至四年每年租金6798000元，第五年租金6930000元，租金为12个月一个支付期，先支付后使用，除第一期租金外，各期租金应在上一个支付期届满前一个月全额付清；被告支付原告保证金500000元，被告逾期或不足额支付租金超过15日，原告有权解除合同。

合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了首年度租金6600000元及保证金300000元。原告认可收到第二年度租金6798000元及第三年度截至2014年1月24日期间的租金3397391元。此后租金，被告均未支付，原告对合同期限内租金主张至2015年1月22日。

2014年4月21日，原告起诉，要求解除与被告签订的租赁合同，被告从涉诉房屋中腾出。2014年12月9日，天津**人民法院作出（2014）滨塘民初字第2189号民事判决书，2015年7月23日，天津**人民法院作出（2015）二中民四终字第249号民事判决，判决解除租赁合同，王**判决生效之日起十五日内将涉诉房屋腾交王顺利、王**。该房屋仍未腾交原告，现在强制执行过程中。

原告的诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告2014年1月25日至2015年1月22日期间的租金6699000元，支付截止至2015年1月22日的违约金892579.98元，合计7591579.98元；二、请求依法判令被告自2015年1月23日起至实际腾房日止按日租金18625元标准向原告支付租金；三、案件受理费由被告承担。

被上诉人辩称

被告答辩称，关于涉诉房屋，被告将其中320平方米房屋转租给他人，其他部分也不是被告使用，而是天津滨**限公司使用，已构成事实租赁关系，因此租金与被告无关。2014年9月18日，涉诉房屋被福建省泉州市丰泽区人民法院查封，因此事实上不能腾房。此外，涉案房屋已于2014年1月13日断水断电，不具备使用条件，不应支付租金。另外，关于他人租赁的房屋面积，他人已经和原告办理了交接手续。

原审法院认为，原告王顺利、王**与被告王*签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告已将房屋交付被告，被告应即时足额支付租金。现被告未按照合同约定足额支付相应租金，应当向原告支付欠付的部分。根据生效判决，双方的租赁合同于2015年7月23日解除，原告主张至2015年1月22日租金，予以照准。原告主张的租金数额符合合同约定，违约金系按照约定的每笔租金逾期付款之日至主张的付款之日止，以每笔租金数额为基数，按中**银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为以人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十）上浮百分之三十分批计算，低于合同约定的10%，符合法律规定，予以支持。原告主张的2015年1月23日至实际腾房之日的房屋使用费，有事实及法律依据，予以支持。被告的抗辩意见，关于案外人实际使用的问题，被告作为合同相对人，不能以此免除合同义务，被告可另行向对方主张。关于查封情况，并非查封原告房产，与本案没有直接关联，亦不符合合同约定。关于断水电问题，合同中对此已有约定，被告的抗辩意见缺乏合同依据，不予采信。关于被告提出的返还保证金问题，因房屋尚未腾交原告，应待腾交时按照实际情况、根据合同约定，双方另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决：一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告自2014年1月25日至2015年1月22日止的租金6699000元，并按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的每笔租金自逾期付款之日起至2015年1月22止，以每笔租金数额为基数，按中**银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为以人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十）上浮百分之三十分批计付逾期付款违约金；二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告自2015年1月23日起至实际腾房之日止，按照每日18626元计算的房屋使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64941元，减半收取32470.5元，由被告承担。

上诉人王*不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。事实和理由：被上诉人已于2014年1月13日向上诉人发出解除合同通知，告知上诉人自2014年1月13日起解除租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人发出的解除合同通知应当有效，双方租赁合同关系已于2014年1月13日终止，被上诉人诉请上诉人给付租金缺乏依据；被上诉人于2014年1月13日将涉案房屋断水断电，并收回房屋管理及控制权，上诉人不需向被上诉人支付房屋使用费，且房屋使用费中未减除合理腾房期限内的费用；因租赁合同关系已于2014年1月13日解除，被上诉人无权诉请租金，同理无权诉请违约金；原审法院判决将被上诉人原审诉请中的租金改判为房屋使用费，将日租金标准18625元改判为18626元，超出了审判范围；被上诉人的租金诉请已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。

被上诉人王**、王**答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：关于房屋租赁合同的主体以及解除时间问题，应依据另案生效判决认定的事实以及判决结果予以确定，2014年1月13日仅为被上诉人发出解除合同通知日期，而非合同解除日期，被上诉人发出解除合同通知以后，上诉人继续使用涉案房屋，并未腾房；关于停电问题，涉案房屋租赁合同约定，上诉人存在违反合同约定的情形时，被上诉人有权终止合同、切断电源、收回房屋。

二审审理期间，上诉人提交另案诉状、庭审笔录以及中止审理申请书，证明：被上诉人曾于2014年1月13日在原审法院起诉上诉人以及案外人，诉请包括腾房以及租金，涉案房屋的实际使用人为案外人，在该次诉讼中被上诉人诉请的租金以及房屋使用费标准为每日18349元，与本案诉请不一致，可以证明上诉人并非涉案房屋实际使用人；被上诉人另案诉请的第三年度租金数额为6697391元，该数额与涉案租赁合同的约定不一致，该事实也可以证明上诉人并非涉案房屋的实际使用人；另案开庭笔录记载，被上诉人一直在向案外人索要租金，案外人亦曾要腾房，但被被上诉人阻止；本案应待另案申请再审的申诉有结果以后再行判决。被上诉人对于前述证据的证明目的均不予认可，认为上诉人提交的诉状所涉及的案件系由被上诉人撤诉结案，涉案租赁合同中书写的房屋面积与房屋的实际面积存在不一致，因此对诉请的租金数额予以调整，被上诉人从未向案外人主张给付租金，本案不符合中止审理的法定条件。

被上诉人提交另案生效判决的执行笔录、裁定书，证明涉案房屋在2015年11月25日已经腾交完毕，执行终结。上诉人认可真实性，但不认可证明目的。

本院查明

本院经质证认为，上诉人提交的全部证据并不能证明上诉人不是涉案房屋的承租人，亦不能证明本案应中止审理，故不予采信。被上诉人提交的证据可以证明上诉人系另案生效判决执行程序中的被执行人，上诉人已于2015年11月25日将涉案房屋腾交被上诉人，被上诉人亦表示认可其收取房屋使用费的日期截至2015年11月25日，前述事实与本案存在关联性，故予以采信。

本院经审理查明，上诉人已于2015年11月25日将涉案房屋腾交被上诉人。二审经审理查明的其他案件事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，另案生效判决已经确认上诉人在该案判决生效后将涉案房屋腾交被上诉人。根据生效判决的判决结果，原审法院执行庭已将该案执行完毕，上诉人在该案执行过程中作为被执行人将涉案房屋腾交被上诉人。本案中，被上诉人的原审诉请项下内容为涉案房屋腾交之前的租金、违约金以及房屋使用费，上诉人作为承租人应予支付。关于租金、违约金以及房屋使用费的计算标准，按照上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的约定予以计算，原审法院的前述判项数额并无不当。经查，上诉人关于中止审理的申请，不符合相关法律的规定。综上，上诉人的上诉理由，事实和法律依据不足，不能成立。原审法院判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费58693元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日