王*与天津中**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*、上诉人天津中**限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西*二初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人王*的委托代理人王**、李*，上诉人天津中**限公司的委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年4月19日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定：原告将其名下坐落于天津市河西区绍兴道与永安道交口西南侧罗兰花园2-1-603室房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2010年5月1日至2015年4月30日，租赁期限届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租该房屋时，应当提前一个月与原告协商，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日房租的4%向原告支付违约金；每季度租金20000元，每季度1至5日支付租金，第一笔房租（2010年5月1日至2010年7月31日）及押金6700元须于5月1日前支付；被告拖欠租金累计达10天以上的，原告可以解除合同，被告除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同次日起至实际支付拖欠租金之日止，按每日房租的4%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付房屋，被告支付押金6700元，并按约定支付房屋租金至2013年12月31日。2013年10月10日，原告与被告的法定代表人许**对上述租赁房屋的转让签订房屋买卖合同，但该份合同未能履行完毕。租赁房屋由被告占用至今。审理过程中，被告认为约定的违约金标准过高，请求减少。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的天津市房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依照该合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付被告使用，被告亦应按时足额支付租金，现被告拖欠原告2015年1月1日至2015年4月30日期间的租金26666.67元及2015年5月1日至2015年8月31日期间的房屋使用费26666.67元，对此其负有给付义务，原告主张数额有误，原审法院予以调整。被告主张因其法定代表人与原告签订讼争房屋买卖合同而解除租赁合同，未提供证据证明，该抗辩理由不能成立。租赁期限届满后，被告理应依照合同约定将讼争房屋返还原告。故原告要求被告将租赁房屋腾空、返还原告的诉讼请求，原审法院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，合同约定被告除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同次日起至实际支付拖欠租金之日止，每日按房租的4%向原告支付违约金。根据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因原告未举证证实其实际损失，故对被告要求适当调整违约金的抗辩主张，予以采信。被告应以53333.34元为基数，参照中**银行同期贷款利率上浮30%的标准向原告支付自2015年5月1日至2015年8月31日的逾期支付租金违约金1162.6元。关于逾期腾房违约金，合同约定被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应向原告支付违约金。对于该违约金的标准，被告亦请求适当减少，综合考虑被告的违约情节和过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，每逾期一日，被告应按日租金的30%为标准（80000÷12÷30×30%=66.67）支付原告相应的违约金。原告主张数额过高部分，原审法院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、被告于本判决生效之日起10日内，将坐落于天津市河西区绍兴道与永安道交口西南侧罗兰花园2-1-603室房屋腾空并返还原告；二、被告于本判决生效之日起10日内，支付原告2015年1月1日至2015年4月30日期间的租金26666.67元及2015年5月1日至2015年8月31日期间的房屋使用费26666.67元；三、被告于本判决生效之日起10日内，支付原告自2015年5月1日至2015年8月31日的逾期支付租金违约金1162.6元；四、被告于本判决生效之日起10日内，支付原告自2015年5月1日至2015年8月31日逾期腾房的违约金8200.41元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174元，由被告承担1739元，由原告承担435元。”

上诉人诉称

原审判决宣判后，王*、天津中**限公司均不服，向原审法院提起上诉。王*的上诉请求为：撤销原审判决；依法改判支持上诉人原审提出的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审判决认定事实不清，证据不足，原审判决没有查清被上诉人拖欠上诉人2014年房屋租金8万元及以买卖租赁房交纳的定金8万元抵顶2014年房屋租金的事实；原审判决利息计算没有事实依据和法律依据，违背了合同法关于当事人意思自治原则。故要求二审法院依法改判。

上诉人天津中**限公司答辩不同意上诉人的上诉请求，要求支持其提出的上诉请求。

上诉人天津中**限公司的上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回王*原审的全部事实请求。

上诉人王*答辩不同意上诉人天津中**限公司的上诉请求，要求支持其提出的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为违约金是否约定过高，是否应予调整以及调整的标准。从双方的合同约定看，违约金按每日年租金的4%计算即每日按3200元的标准支付违约金。衡量此种约定是否过分高于造成的损失，应以守约方因违约而造成的实际损失为限。本案中，上诉人天津中**限公司拖欠上诉人王*租金的事实存在，上诉人因此造成的损失应为租金及其孳息。原审法院根据查明的事实在同期贷款利率的基础上上浮30%对违约金进行调整，符合相关法律规定的主旨。上诉人王*虽对此持有异议，但二审期间未提供证据证实所发生的损失高于原审法院调整的违约金数额。故上诉人王*要求按约定支付其违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金，上诉人天津中**限公司在合同解除后未按合同约定交付房屋，影响了上诉人王*另行对外出租获取相应的财产利益，原审法院以双方约定的日租金标准的30%作为逾期交房违约金的调整标准妥当。在上诉人王*无证据证实该调整标准不足以弥补损失的情况下，上诉人王*上诉要求按照原约定标准支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。上诉人天津中**限公司提出的双方之间房屋买卖合同关系成立，其无需向上诉人王*支付租金亦不存在违约的主张，因双方之间签订房屋买卖合同后上诉人天津中**限公司仅支付了8万元定金，在上诉人王*提出以8万元定金抵顶2014年房屋租金的情况下，上诉人天津中**限公司未明确表示异议，亦未就此主张权利。此一节表明双方之间的房屋买卖合同因故未实际履行。故上诉人天津中**限公司继续占用房屋期间应支付房屋使用费用。上诉人天津中**限公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院对本案的处理并无不当之处，本院法院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费3342元，上诉人王*负担1975元，上诉人天津中**限公司负担1367元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日