天津蓝**有限公司与唐**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人天津蓝**有限公司物业合同纠纷一案，不服天津**民法院于2015年7月14日作出的（2015）丽*初字第2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人唐**的委托代理人杨*，被上诉人天津蓝**有限公司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，唐**系天津市东丽区蓝海苑1-5-1001号房屋业主，房屋建筑面积为135.49平方米。

2007年9月28日，天津蓝**有限公司（以下简称蓝**业公司）与天津滨**发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，蓝**业公司对天津市东丽区蓝海苑小区实施物业管理服务。合同期限：自2007年10月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日。物业管理服务标准：（一）房屋外观；（二）设备运行；（三）房屋共用部位及共用设备的维修、养护；（四）物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；（五）环境卫生；（六）绿化养护；（七）车辆行驶与停放秩序管理；（八）公共秩序管理；等等。收费标准：物业管理服务费用（按建筑面积计算）0.60元／月＊平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（按建筑面积计算）0.60元／月＊平方米。交纳费用时间：业主于每月10日前交纳。

协议签订后，蓝**业公司履行了物业管理服务合同的义务。

唐**未交纳2010年5月1日至2014年12月31日期间物业管理服务费（含机电设施费）9105元。

另查，蓝**业公司系三级物业管理资质等级。

庭审中，蓝**业公司变更诉讼请求，自愿减免收取物业管理服务费20%。

一审法院认为

原审法院认为，蓝**业公司与开发建设单位签订《天津市前期物业管理服务合同》对天津市东丽区蓝海苑小区进行前期的物业管理符合《物业管理条例》的规定，对业主具有约束力。蓝**业公司按照合同约定履行了物业管理服务的义务，唐**应当按照约定交纳物业管理服务费用（含机电设施费）。诉讼中，蓝**业公司自愿减免收取物业管理服务费20%，符合法律规定，依法准许。

前期物业合同中关于唐**交纳物业费用的约定属于分期履行，诉讼时效应当从分期履行的最后一期履行期限届满之日开始计算，本案涉及的物业费诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日开始计算，即上述合同终止或解除之日，现该合同在履行过程中，故唐**提出部分物业费用超过诉讼时效的问题缺乏依据，其抗辩理由不成立。

关于房屋维修问题，不属于物业服务范围，不予审议。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告唐**于本判决生效后10日内向原告天津蓝**有限公司交纳2010年5月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费（含机电设施费）7284元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告唐**负担。

上诉人诉称

唐**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人蓝**业公司的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由蓝**业公司承担。事实及理由：1、原审判决认定事实不清。蓝**业公司未能依照合同约定履行物业服务合同，无权要求唐**交纳物业服务费。唐**提供的证据证明蓝**业公司存在不履行维修义务、楼道内没有消防设施、擅自拆改喷泉设施、强制设卡收费等违约侵权行为。且蓝**业公司存在严重违规行为，已被相关部门列入信用不良社区物业黑名单，并被相关部门勒令一年内不得承接物业管理项目，不得晋升资质等级等处罚。2、原审判决适用法律错误。双方之间的物业费给付之债是在合同履行过程中不断产生的，不属于分期履行之债。蓝**业公司收取物业费的时间为每月10日，故每期物业费的诉讼时效起算点应为每月10日前，而不是所谓的最后一期履行期限届满。由于蓝**业公司不能举证证明在诉讼时效内曾向唐**主张过债权，故其部分诉讼请求已过诉讼时效。

被上诉人辩称

被上**物业公司辩称，双方从2007年到现在一直履行物业合同，蓝**业公司每年都进行催缴，并有催缴通知。关于漏雨问题，应该是开发商负责维修，物业公司联系开发商进行了维修。该问题不在物业服务中，其可另行解决。喷泉改为休闲场所，方便业主休息娱乐。消防设施被损坏后，物业公司进行了修补。因此，蓝**业公司履行了物业管理服务的义务，唐**应当交纳物业费用。

二审期间，蓝**业公司提供了三张照片，用以证明其每年对物业费进行了催缴。

唐**对蓝**业公司提供的三张照片不属于新证据，因没有拍摄的时间，对其真实性不予认可。

本院认为

本院经审查认为，蓝**业公司提供的三张照片，不属于二审期间的新证据，对其真实性不予确认。

本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，关于蓝**业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。蓝**业公司于2007年9月与开发建设单位签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定业主应在每月十日前交纳物业服务费。唐**在购买涉案房屋时承诺遵守该合同的约定。蓝**业公司自2007年9月至今一直为蓝海苑小区提供物业管理服务，唐**作为小区业主接受了蓝**业公司的服务，应支付物业费用。关于本案的诉讼时效问题，根据涉案物业服务合同约定，原审法院认定双方之间物业费的交付属于分期履行之债，并无不当。故蓝**业公司在合同履行过程中要求唐**交纳部分物业费的主张并未超过诉讼时效。

关于蓝**业公司是否按照合同约定履行应尽的物业管理服务义务问题。蓝**业公司在原审中已经认可物业管理服务存在瑕疵，并表示让免20%的物业费，原审法院予以照准并无不当，本院予以维持。关于房屋漏雨的维修及赔偿问题，其可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人唐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日