闫*与潘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人潘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘**之委托代理人赵**，被上诉人闫铭之委托代理人智瑞霞及原审第三人天津中**限公司之委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院经审理查明，涉诉的坐落于天津市和平区荣业大街与华安大街交口天汇尚苑1-1-2703室房屋的权利人为被告。2014年6月23日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买上述房屋，房屋建筑面积245.21平方米，该房屋设立抵押，抵押权人中国银行**河东支行，经原、被告协商，被告确认于2014年8月31日之前还清贷款并注销该抵押权。该房地产成交价格为530万元，原告于签订本合同之时向被告支付定金10万元，该笔定金在原、被告办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。原、被告双方须于2014年8月31日前亲自到该房屋所属辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。除定金外的剩余房款520万元，被告同意原告采取银行贷款的方式支付房款，原告贷款之外的部分及定金作为首付款，原告须于2014年8月31日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。第三人向原告收取该房屋成交价的2%作为佣金。合同中违约责任约定，原告交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求被告返还定金，被告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给原告。被告未按约定注销抵押权的，原告未按约定付款的，原、被告违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产关系（需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。该合同由被告父亲潘**代理被告签署，被告出具声明，内容为知晓并认可其父潘**于2014年6月23日与原告签订的《房产交易合同》，真实有效，系本人意愿。

合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了定金10万元并取得房屋钥匙，原告向第三人支付了佣金。此后被告向抵押权人申请提前偿还贷款，但未按照约定还清贷款并注销抵押权。后被告将涉诉房屋的另一套钥匙交予第三人继续出售该房屋。第三人还于2014年10月10日将收取原告的佣金退还了原告。

原告起诉，请求依法判令：1、解除原、被告于2014年6月23日签订的《房产交易合同》；2、被告支付原告违约金53万元，后变更为被告支付原告违约金43万元，定金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。后经和平区人民法院示明，原告将第2项诉讼请求最终变更为：要求被告返还原告双倍定金共计20万元，并由被告支付原告损失33万元。

一审法院认为

原审人民法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，有被告出具声明对其父潘**签署合同表示认可，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

被告未按照合同约定还清贷款并注销抵押权的事实存在，被告上述行为导致合同无法继续履行，虽原告未能提供相关证据证实已书面通知被告解除合同，但现原告起诉被告要求解除合同亦符合法律规定和合同约定，故原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，应予支持。被告的抗辩及第三人陈述均表示合同未能履行，系原告明确表示不再购买涉诉房屋导致，故被告及第三人对其上述抗辩及陈述有责任提供相关证据加以证明，但被告及第三人均未能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩及第三人的陈述无法采信。

因合同无法履行系被告违约导致，被告应承担相应的违约责任，经原审人民法院示明，原告选择合同约定的定金条款，要求被告双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。

依照法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原告据此要求被告再赔偿损失33万元。但因原告提供其损失的证据缺乏其他证据与之相互印证，尚不足以证实其有超过定金部分的损失存在，故原告的上述诉讼请求，不予支持。被告抗辩原告变更和增加的诉讼请求，系在法庭辩论终结后提出，应另案起诉。但因原告变更和增加的诉讼请求，系在原审人民法院再次开庭的法庭事实调查中提出，不违反法定程序，故被告的抗辩理由不能成立。

综上，原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十八条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原、被告及第三人于2014年6月23日签订的《房产交易合同》中原、被告之间房屋买卖关系于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告双倍退还原告定金20万元；三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费9100元，减半收取4550元，由原告负担2850元，被告负担1700元。

上诉人诉称

原审人民法院判决后，上诉人潘**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第1044号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。

其主要上诉理由为：一审案件的开庭共三次，第二次庭审完结审判程序，第三次庭审时，被上诉人变更了诉讼请求，一审法院判准。一审法院知法违法，判决错误。一审法院没有查明案件的全部事实就断然下判，判决无法无据，且适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人述称，一审判决查明事实不清，与事实不符，同意上诉人的上诉请求。

本院查明

经本院审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。

本院认为

本院认为，因本案在和平区人民法院一审审理时，虽在第二次开庭审理期间进行了法庭辩论，但被上诉人变更诉请系在第三次庭审时、法庭依法恢复的法庭调查程序中提出，且依法进入了辩论程序，并再次经过调解，陈述了最后意见，上诉人未能提供证据证明原审人民法院存在违反法定程序之处，故上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费4300元，由上诉人潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日