武*与张**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告武*诉被告张**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚**独任审判，公开开庭进行了审理。原告武*、被告张**及委托代理人芦达川到庭参加了诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告经薛**介绍于2012年6月27日与被告签订房屋租赁协议，原告将坐落于武清区京津公路西侧河西务开发区红绿灯北侧楼房8间及后院租赁给被告，作为被告汽车维修的经营场地，合同约定租期五年，租金第一年46000元，第二年50000元，第三年55000元，第四年60000元，第五年66000元，租金每年6月20日一次交清，拖欠一天被告向原告交滞纳金为房租款的1%，拖欠超过一个月，原告有权终止协议。协议自签订之日起生效，不得以任何理由终止合同，终止合同按违约处理，原告违约无条件退还被告给付当年房租及违约金66000元，被告违约，原告不退还房租，被告给付原告违约金66000元。2012年8月20日双方签订补充协议，约定被告在承租期满前一个月，将拆除和改造部分设施恢复原状。2014年6月11日，被告向原告表示不再与原告履行合同，但对违约金及恢复原状问题闭口不谈，侵犯了原告合法权益。故原告起诉，要求被告按合同约定将原告出租楼房8间及后院恢复原状、赔偿违约造成的房屋推迟租赁的房租损失、支付违约金66000元。

被告辩称

被告辩称，被告签订租赁协议租赁原告楼房后，2014年2月因经营困难，向原告提出解除房屋租赁合同，不再继续履行租赁协议，但双方因违约金给付数额协商未成，被告通过尤**等人从中调解未果，2014年5月被告通过朋友杨**将租赁房屋钥匙交付原告，原告拒收。2014年6月11日被告以邮递快件方式向原告邮寄了解除租赁合同通知书，原告签收了该通知书。原告请求推迟出租房屋的损失与被告无关，要求被告给付违约金66000元，已超过实际损失，数额过高，应当适当减少。被告在签订合同时给付原告保证金5000元，原告应返还被告。

本院查明

经审理查明，原告在武清区河西务镇京津公路西侧、王河路北侧有楼房（上下两层共房屋8间和后院及附属设施）一处。2012年5月原、被告经协商，原告将上述楼房等租赁给被告作为汽车维修的经营场地。同年6月27日，原告以甲方、被告为乙方签订房屋租赁协议，约定房屋租期五年，租金为第一年46000元、第二年50000元、第三年55000元、第四年60000元、第五年66000元，租金每年交一次，6月20日交清。乙方不得以任何借口拖延租金，拖欠一日乙方向甲方缴纳滞纳金按房租款的1%，超过1个月，甲方有权终止协议。甲方收取乙方保证金5000元，乙方租赁期满，双方确认合同执行无误，甲方将保证金退还乙方。租赁协议执行期间，双方不得无故终止合同。协议签字之日起生效，双方不得以任何理由终止合同，终止合同按违约处理，甲方违约应无条件退还乙方当年房租并付给乙方违约金66000元，乙方违约甲方不退乙方房租并由乙方付给甲方违约金66000元。还约定了其他权利义务。合同签订后，被告经原告同意还对原告楼房的铝合金大门、室内隔离窗、照明、锅灶、采暖设施等处进行了拆除、改造，并对墙壁和部分地面、顶棚等进行了装修，对楼房一层过梁进行了加固。在原告要求下，被告于同年8月20日为原告签署补充协议一份，承诺：乙方在承租期满前1个月，将拆除的4个铝合金大门恢复原状，楼内各层地板恢复铺好，做到无破损，颜色形状整齐一致。如乙方毁约，拆改暖气、灶台及门外台阶必须恢复。被告装修完毕后进行经营期间，因不能营利无法继续经营，被告于2014年2、3月份向原告提出解除租赁合同未果后，于同年6月11日向原告邮寄解除租赁合同通知书，注明原告收到该通知书即为合同解除，不再继续租赁经营。原告于次日收到上述通知书后，未予答复。被告找原告交接房屋等财物时，因给付违约金损失和恢复原状等问题，双方未能协商解决，原告拒收被告返还的楼房及房屋钥匙等，成讼。

本案审理过程中，原、被告双方核对了出租楼房设施以及变更、修改部位、水电等，原告于2014年10月8日接收了被告租赁的楼房及钥匙。原告自愿要求撤回对被告租赁楼房8间及后院等部分恢复原状的起诉。

上述事实，有原、被告陈述、房屋租赁协议、补充协议、解除合同通知书、快递邮件、租赁房屋结构草图、问话笔录、对恢复原状部分撤诉申请书、身份证复印件等证据证明属实。

本院认为

本院认为，原、被告自愿签订房屋租赁合同，约定承租期限5年，在合同履行期间，被告因利用租赁房屋经营不善无法实现营利目的，要求与原告解除合同，导致房屋租赁合同不能如期履行，被告应承担违约责任。但被告在要求解除房屋租赁合同时，已书面通知原告，原告在收到被告解除合同通知书后，拒绝接收被告返还租赁房屋及钥匙等，起诉时未主张确认解除合同的效力，对被告解除合同无异议，要求被告赔偿违约造成推迟出租房屋损失、对租赁房屋及后院恢复原状和支付违约金。诉讼中被告租赁房屋及设施已交付原告，原告已做相关处置。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，原、被告房屋租赁合同解除。原告在诉讼期间，自愿申请撤回对被告租赁楼房8间及后院等部分恢复原状的起诉，本院予以尊重。对原告主张被告赔偿因违约造成房屋推迟租赁造成的损失，因房屋租赁合同解除，原告未提供被告违约导致房屋推迟出租形成实际损失数额的证据，故该请求本院不予支持。对原告主张被告解除合同应按合同约定支付违约金66000元，被告抗辩在2014年6月20日交纳下年房屋租赁费前已书面通知原告解除合同，原告请求的违约金数额过高应予酌减。违约金是一种民事责任形式，具有督促、制裁、补偿当事人确保债权实现作用，违约金数额当事人之间不能完全自由约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告合同约定违约金数额66000元，明显高于合同约定的每年房屋租赁费。依照最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失，对当事人主张违约金数额过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平、诚实信用原则，结合原、被告签订租赁合同内容、给付租赁费时间、数额及被告要求解除合同时间，兼顾双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素衡量，对给付违约金数额酌情予以判决。对被告签订租赁合同时给付原告保证金5000元，双方在合同中未约定该款性质为定金，且合同约定租赁期满，确认合同执行无误后退还被告，现租赁合同解除，原告应返还被告，该款可在被告给付的违约金数额中扣除。经调解，原、被告就给付违约金数额等损失协商未果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条一、二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款及最**法院﹤关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告张**于本判决生效后3日内给付原告武*解除房屋租赁合同的违约金30000元，原告返还被告保证金5000元，相互折抵后，被告给付原告违约金25000元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费725元，由原告担负350元，被告担负375元。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月一日