刘*与天津市**区业主大会、第三人天津深**有限公司业主撤销权纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘*与被告天津市河西区尊园小区业主大会、第三人天津深**有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘*的委托代理人刘**、被告天津市河西区尊园小区业主大会的委托代理人苏*刚、第三人天津深**有限公司的委托代理人柴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**称，被告天津市河西区尊园小区业主大会于2010年12月28日与第三人天津深**有限公司签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同上面记载的营业执照号码和企业资质与第三人的营业执照号码和企业资质不符。第三人于2009年6月8日在天**发区注册，资质等级为三级（暂定）。2010年2月转为正式三级。该公司盗用其他企业营业执照号码，假冒企业资质等级为国家一级，该公司的营业执照号码为XXXXXXXXXXXXXXX，但是合同上填写的营业执照号码是XXXXXXXXXXXXXXX，显然是盗用其他企业营业执照号码在合同上作假。被告在签订合同的过程中没有认真履行职责，失察失职，致使全体业主蒙受经济损失，2010年12月28日签订的《天津市住宅物业服务合同》是无效合同。第三人利用2010年12月28日与被告签订的合同，故意隐瞒本企业资质等级为三级的事实，虚构企业资质等级为国家一级，并按照国家一级的标准（每月每平方米2元），向尊园小区全体业主收取物业费，严重侵害了业主的利益，而被告在客观上协助了其对业主利益的侵害，被告有责任澄清事实，协助法院撤销其签订的合同。根据天津市物业收费政府指导价，一级资质的收费标准为每月每平方米1.2元，二级资质的收费标准为每月每平方米0.9元，三级资质的收费标准为每月每平方米0.7元或0.5元。上述物业公司在实际物业服务中没有达到三级资质的服务标准，没有按照服务标准履行自己的物业服务职责。根据合同法和物权法的相关规定，第三人以欺诈手段签订合同，假冒国家一级的资质，提高物业服务费，损害了业主的利益，被告在客观上协助了对业主利益的侵害，原告作为受害方请求法院判决：1、确认被告天津市河西区尊园小区业主大会与第三人天津深**有限公司于2010年12月28日签订的《天津市住宅物业服务合同》无效并予以撤销；2、本案诉讼费由被告承担。

原告刘*提供如下证据：1、产权证，证明原告系涉诉房屋的所有权人且系尊园小区的业主；2、第三人天津深**有限公司的营业执照复印件，3、物业服务合同复印件，4、资质证书复印件，证明合同上的营业执照号码、资质等级和第三人天津深**有限公司的实际情况不符；5、照片12张（反映的是2009年10月至2014年年底的情况），证明被告失职，第三人天津深**有限公司造成小区秩序混乱；6、照片4张、五一阳光尊园业主确认单，证明第三人和被告存在恶意串通行为，欺骗业主，第三人管理混乱。

被告辩称

被告天津市河西区尊园小区业主大会辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在天津市河西区人民政府天塔街道办事处和天津市河西区天塔街五一阳光社区居委会的主持下，根据物业管理条例在2010年6月28日依法成立。在成立之前，天津市河西区人民政府天塔街道办事处根据物业公司的申请，组织了筹备组，入户要求已经入住的业主填写选票，选出业主委员会。选出之后，进行了备案，程序合法有效，能够代表全体业主。被告与第三人签订的合同不违反法律规定，并且不损害业主利益，对于业主在诉状中提及的资质问题和服务问题，三级资质是物业服务企业本身的资质，和服务面积有关系。根据**设部125号文件物业管理企业资质管理办法，三级物业公司只是物业公司本身的等级，而一级服务是根据天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准确定的，三级等级企业可以提供一级服务，并不冲突。从2010年12月28日签订合同至今，已经五年，根据合同法规定，撤销权应当在一年内行使，原告的申请已超出了期限。虽然双方在合同中关于企业资质等级和营业执照号码有所误差，但是并不影响合同效力。

被告天津市河西区尊园小区业主大会提供如下证据：1、业主大会备案告知书，2、天津市业主代表选票，证明业主大会和业委会是合法成立的；3、物业管理服务合同备案证明，证明双方签订了第二份合同之后，对该合同进行了备案，双方的合同合法有效。

第三人天津深**有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据国家规定，原告没有第三人收费标准有问题的证据。第三人没有欺诈行为，合同是双方真实意思表示。对于第三人的资质，第三人确实存在这个问题，这是工作人员存在的工作疏漏，但是并不影响合同履行，合同已经接近到期，对于诉讼时效的问题不认可。

第三人天津深**有限公司没有提供证据。

被告天津市河西区尊园小区业主大会对原告刘*提供的证据，发表如下质证意见：对证据1，无异议；对证据2、3、4、5，真实性无异议，但是与本案无关，证明目的不认可；对证据6，照片的真实性与证明目的不予认可，认为与本案无关，确认单的真实性无异议，但是对关联性与证明目的持有异议。

第三人天津深**有限公司对原告刘*提供的证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3，无异议；对证据4，真实性无异议，对证明目的无异议；对证据5，真实性无异议，关联性、证明目的有异议；对证据6，照片2的真实性有异议，对其它照片和确认单的真实性无异议，但是对关联性与证明目的持有异议。

原告刘*对被告天津市河西区尊园小区业主大会提供的证据，发表如下质证意见：对证据1、2，无异议；对证据3，真实性无异议，证明目的不认可，认为不合法，因为是后补的，备案证明的出具时间在两份合同签订时间之后，第一份合同没有经过备案。

第三人天津深**有限公司对被告天津市河西区尊园小区业主大会提供的证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3，无异议。

本院查明

本院对原告刘*提供的证据，认定意见如下：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据5、6的真实性予以确认，关联性不予确认，证明目的不予确认。

本院对被告天津市河西区尊园小区业主大会提供的证据，认定意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3的真实性予以确认，关联性不予确认，证明目的不予确认。

经审理查明，天津市河西区环湖中路与黑牛城道交口东南侧尊园XXX号房屋的权利人为原告刘*。2010年6月28日，天津市**业主大会成立。2010年12月28日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》，第三人在其单位信息处标明：营业执照号码为XXXXXXXXXXXXXXX，企业资质证号为建物企（200X）XXX，资质等级为国家一级。合同约定：“甲方代表全体业主将五一阳光尊园委托乙方进行物业管理服务事宜，物业管理服务期限为2年，自2010年12月28日至2012年12月27日，物业管理服务费采取包干制的形式收取，高层住宅每月每平方米2元，商业每月每平方米3.80元，住宅商用每月每平方米3.80元等相关内容。”合同签订后，第三人对原告居住的小区进行了物业管理服务。2012年12月27日，被告与第三人签订的《天津市住宅物业服务合同》履行完毕。第三人天津深**有限公司成立于2009年1月21日，营业执照注册号为XXXXXXXXXXXXXXX，资质等级为三级。现原告起诉来院，要求：1、确认被告天津市**业主大会与第三人天津深**有限公司于2010年12月28日签订的《天津市住宅物业服务合同》无效并予以撤销；2、本案诉讼费由被告承担。

本院认为

本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。提起本案诉讼的只能是小区的业主，其诉讼请求，只限于业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。而本案原告作为天津市河西区尊园小区的业主，请求法院确认被告与第三人于2010年12月28日签订的《天津市住宅物业服务合同》无效并予以撤销，无事实和法律依据。按照我国《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定事项是属于业主共同决定的事项之一，且原告在庭审中自认2013年因欠缴物业费被诉讼时，已获知本案中物业公司的相关营业执照号码、资质等级与物业合同中的填写不相符的情况，但原告2015年才提起诉讼，超过了法律规定的撤销权1年的行使期间。因此，原告所提诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘*的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告刘*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津**人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月八日