徐**与贾**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告贾**及第三人天津市**有限公司（以下简称金**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常**独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐**的法定代理人徐**和委托代理人常*、赵**，被告贾**及其委托代理人尹*到庭参加了诉讼，第三人金**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称，原告患有精神病（残疾等级二级），其监护人为其父亲徐**，2015年1月19日，原告在没有其监护人徐**在场的情况下与被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告租给原告坐落于天津市河北区XX房屋，租用期限一年，自2015年1月19日至2016年1月18日止，租金一年42000元，并约定了徐**需预交其他设施使用押金3500元，乙方（徐**）需按期交付房租费，不得拖欠，否则甲方（贾**）有权终止协议等。签订合同当天，原告将租金42000元、押金3500元、玻璃门转让费4500元，总计5万元给付被告，当天被告将房屋交付原告使用，房屋内有2个空调和1个热水器，空调和热水器都是坏的，灯管、房门锁也是坏的，厕所漏水，下水道堵，热水器坏了不是原告使用坏的。原告认为原告是精神病人，不具备民事行为能力，不符合签订合同的主体要求，原告法定代理人不认可原、被告签订的合同，认为合同是无效的。现原告诉至法院，要求确认原告徐**与被告贾**签订的《房屋租赁协议书》无效，要求被告返还原告租金42000元、押金3500元、转让费4500元，被告返还原告上述款项后，原告将坐落于天津市河北区XX房屋腾空交付被告，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告贾**辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，当时签订过程是原告法定代理人徐**与原来承租我房屋的人杨**谈的，《房屋租赁协议书》上有徐**、贾**签字，签订《房屋租赁协议书》徐**参与了，原告有精神病我不知道，徐**自2015年1月19开业一直是在讼争房屋内经营卖奶，并且没有精神病的特征，原告法定代理人讲签订合同没有在不对，实际上原告法定代理人在签订合同时在场，都是原告法定代理人谈的，包括转让费，是原告法定代理人和杨XX谈的，转让费没有给我，我也没有转让，也不同意转让，我没有参与，我没有收押金3500元，收了3500元是违约金，这个3500元是指如果原告中途不履行合同不租了，就扣除违约金。原告在2015年1月19日向我交纳了租金42000元和违约金3500元。另外，原告在使用我的房屋时，房屋中有1个热水器和2个空调，我发现热水器坏了，我要求原告给修好，费用要求原告出，是原告用坏的。

第三人金**司述称，被告贾**承租的坐落于天津市河北区XX房屋系我公司经营管理的房屋，贾**在转租房屋时未按《天津市公有住房租赁合同》第四项“双方权利和义务”中第六条“乙方需要转租、转让房屋使用权的，应当符合国家和本市有关规定，并向甲方提出书面申请，征得甲方同意”的规定向我公司递交房屋转租申请，故我公司不承担任何责任。在我公司利益不受损失的前提下，我公司服从法院判决。

本院查明

经审理查明，坐落于天津市河北区XX房屋系被告贾**承租的第三人金**司经营管理的单位产性质房屋，计租面积32.22平方米。原、被告在2015年1月19日签订《房屋租赁协议书》，约定被告租给原告坐落于天津市河北区XX房屋，租用期限一年，自2015年1月19日至2016年1月18日止，租金一年42000元，并约定了徐**需预交其他设施使用押金3500元，乙方（徐**）需按期交付房租费，不得拖欠，否则甲方（贾**）有权终止协议等。签订合同当天，原告将租金42000元、押金3500元给付被告，当天被告将讼争房屋连同其他设施包括2个空调和1个热水器一并交付原告使用。现原告诉至法院，要求确认原告徐**与被告贾**签订的《房屋租赁协议书》无效，要求被告返还原告租金42000元、押金3500元、转让费4500元（转让费是贾**把4扇玻璃门转让给徐**），被告返还原告上述款项后，原告将坐落于天津市河北区XX屋腾空交付被告，诉讼费由被告承担。被告贾**以上述辩称理由进行抗辩不同意原告的诉讼请求，第三人金**司以上述述称意见进行陈述，表示被告转租未征得第三人同意，在金**司利益不受损失的前提下，服从法院判决。

原告徐**持有残疾人证，徐**为精神病人（残疾等级二级），监护人为其父亲徐**。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据材料予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，原告徐**与被告贾**于2015年1月19日签订《房屋租赁协议书》，因原告患有精神病（残疾等级二级），签订上述协议与其智力、精神健康状况不相适应，其法定代理人徐**明确表示对该协议不予认可，故该《房屋租赁协议书》应认定为无效。因上述协议无效，故原告要求被告返还房屋租金和押金的诉讼请求，本院予以支持，但原告应给付实际使用讼争房屋期间的房屋使用费并将讼争房屋腾空连同其他设施包括2个空调和1个热水器一并交付被告。具体房屋使用费给付标准，以每月3500元为宜。对于原告主张的转让费4500元，因原告提供的证据不足以证明其将该4500元给付被告，故本院不予支持。对于被告提出原告法定代理人在签订合同时在场的辩解，因未提供相应证据，故本院不予采信。对于被告提出原告把讼争房屋内的热水器用坏了，要求原告给修好，费用要求原告出的辩解，因未提供相应证据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条和《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告徐**与被告贾**于2015年1月19日签订的《房屋租赁协议书》无效；

二、本判决生效后十日内，原告徐**将坐落于天津市河北区XX房屋腾空连同其他设施包括2个空调和1个热水器一并交付被告贾**；

三、本判决生效后十日内，被告贾**返还原告租金42000元、押金3500元；

四、本判决生效后十日内，原告徐**给付被告贾**自2015年1月19日起至房屋实际腾空之日止期间的房屋使用费（房屋使用费标准按每月3500元计算）；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1050元，减半收取525元，原告承担262.50元，被告承担262.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日