天**大学与袁**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人袁**因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2015）东民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人袁**之委托代理人郭**，被上诉人天**大学的委托代理人陈**、施展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，坐落本市河东区成林道73号房屋原系天津**口公司唐家口仓库所有，该仓库经两次更名为天津工艺品**储运贸易公司。2001年3月27日案外人天津教**限公司与天津工艺品**储运贸易公司签订协议书，将天津工艺品**储运贸易公司所有的土地及地上物以1300万价格予以征用。作为原告天**大学建设学生公寓等使用。2006年9月22日案外人天津教**限公司与天津工艺品**储运贸易公司再次签订补充协议书，由天津教**限公司接收全部门脸房及办公房屋。2006年9月28日天津教**限公司与原告签订协议书，原告以3528万元价格将工业大学南学生公寓及接收全部门脸房及办公房屋移交天津教**限公司。现上述房屋所有权人为案外人天津高**限公司所有。该公司授权原告对校区房屋管理使用，获取利益，收回房屋。2008年1月1日原告与被告签订营业用房租赁合同，约定将位于天津市河东区成林道73号房屋60平方米租与被告，被告现经营天**翔烟酒经营部。该合同租赁期间为2008年1月1日至2008年12月31日止。月租金4000元。被告缴纳租金至2010年1月1日，现原告学校整体迁移，原告起诉来院。

原告诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告将涉诉房屋返还原告；3、被告向原告支付拖欠租金248000元，期限自2010年1月1日起至2015年2月28日，并自2015年3月1日起按每月4000元租金标准计付至被告将涉诉房屋返还原告之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原告依产权人授权，对涉诉房屋享有占有、使用、收益及收回房屋权利，原告具有主体资格。原、被告约定租赁期限至2008年12月底。现已超出租赁期限，原告现主张解除应当予以解除，被告在原告主张腾房时应在合理期限腾房。现原告要求被告腾房的诉讼请求原审法院予以支持。关于原告要求2010年1月起至2015年2月28日期间的房屋租金计人民币248000元一节，因原、被告在租赁期限届满后未解除合同被告仍实际占用房屋形成不定期租赁，原告仍按原租金标准主张租金并无不当，因被告庭审中主张诉讼时效抗辩，原告未提供足够证据证实诉讼时效中断，依据我国民法通则关于诉讼时效的规定，租金请求时效为一年，故原审法院对原告该项请求在原告起诉日前一年时效内予以支持，计算为48000元。对于起诉后的房屋租金原告可依相关法律规定另行解决。另被告要求补偿一节，考虑本案实情，被告另行解决为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：“一、本判决生效之日起三十日内，被告袁**腾空坐落本市河东区成林道73号房屋（天**翔烟酒经营部60平方米）交予原告天**大学；二、本判决生效之日起十日内，被告袁**给付原告天**大学房屋使用费48000元；三、驳回原告天**大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，由被告袁**负担1082.5元，由原告天**大学负担4097.5元。”

上诉人诉称

原审判决后，袁**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原审事实认定错误，被上诉人主体不适格。被上诉人并非本案涉诉房屋产权人，亦并未取得其能否代替产权人进行腾房诉讼的权利，故被上诉人并不能作为本案原告提起诉讼，属于主体不适格。二、按照相关规定，在解除合同之前应给予合理期限。上诉人与被上诉人形成了不定期租赁的法律事实，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案从始至终出租人都没有提前通知上诉人，也没有证据证明。三、上诉人在此经营已达15年之久，经济投入巨大，如果腾房会给上诉人造成巨大损失，应当给予相应赔偿。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，被上诉人经产权人授权对涉诉房屋享有管理、获取利益、收回房屋的权利，被上诉人诉讼主体适格，一审法院依法追加上诉人王**为一审被告，上诉人诉讼主体适格。被上诉人于2015年2月9日向各上诉人张贴通知，通知上诉人腾房，被上诉人履行了通知义务。原审法院审理不存在程序问题。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，被上诉人是否为涉诉房屋的产权人、是否接受产权人的授权，不影响被上诉人作为合同相对方向上诉人主张权利。上诉人主张被上诉人主体不适格，法律依据不足，本院不予支持。双方在合同期满后未再签订书面租赁合同，双方形成不定期的租赁合同关系，根据相关法律规定，被上诉人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知上诉人，经审查被上诉人已向上诉人承租的房屋张贴了腾房通知，并给予合理期限，据此，原审法院对被上诉人要求腾房的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人在一审审理期间对被上诉人支付房屋租金的主张进行诉讼时效抗辩，原审法院对被上诉人该项诉讼请求予以部分支持，符合法律规定。上诉人不同意支付房屋租金的上诉主张，不能成立。上诉人主张原审存在程序违法，经审查，原审法院并不存在严重违反法定程序的情形，上诉人该主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由上诉人袁**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日