马*和与天津泽**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马*和因租赁合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2015）静民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马*和、被上诉人**有限公司（以下简称泽裕贸易公司）的委托代理人郭*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，马*和与泽**公司从2009年开始租赁房屋，双方分别于2009年2月10日、2010年5月9日、2011年8月8日、2012年8月8日签订《房屋租赁合同》，由马*和承租泽**公司坐落在天津市静海县子牙镇陈大路北侧商用楼3#楼2栋，计309平方米，租赁期限均为一年，年租金30000元，租金缴纳方式为：租金于合同签订之日一次性交清。后马*和继续于2013年8月8日向泽**公司交纳租金30000元，因2012年8月8日马*和与泽**公司签订的《房屋租赁合同》经双方口头商定泽**公司给马*和延长一个月租赁期，故泽**公司于2013年9月8日为马*和出具收据一张，但双方未签订《房屋租赁合同》，2013年11月13日前泽**公司介绍案外人田**与马*和共租该房屋，约定租金由田**交予马*和，后田**交付马*和租金6000元，在此期间田**除卖自己货物外还帮马*和代卖李*服装，2013年11月13日马*和将店内货物拉走，但仍有货架留在店内，马*和称其于2014年7月10日将店内货架拉走。

另查，案外人马**系马**的侄子，马**于2010年5月9日与泽*贸易公签订的租赁合同系替马**代签。

原审原告马*和一审诉称，马*和欲租赁泽裕贸易公司房屋一处作为商用，年租金30000元。2013年9月8日，马*和向泽裕贸易公司缴纳一年租金30000元，双方未签订房屋租赁合同，马*和缴纳租金后泽裕贸易公司未将租赁房屋交付马*和使用，马*和找泽裕**公司要求退还马*和钱款未果。泽裕贸易公司在经营活动中有违诚实信用原则，理应退还马*和钱款，故请求判令：一、泽裕贸易公司归还马*和款30000元及利息3315元（暂时从2013年9月8日计算至2014年2月8日，视案件审理日期增加）；二、诉讼费用由泽裕贸易公司承担。

被上诉人辩称

原审被告泽裕贸易公司一审辩称，对马**的诉讼请求不予认可。马**自2009年租赁本案涉诉房屋，2013年马**向泽裕贸易公司提出房屋租赁期限由1年延长到14个月的请求，后泽裕贸易公司同意将租赁期限延长到13个月，故马**于2013年8月8日交付租金30000元，泽裕贸易公司在开具收据时写的日期是2013年9月8日。半年后马**领取收据时，泽裕贸易公司要求其在《房屋租赁合同》上签字，但其以赶公交且需要到租赁房屋处看一下东西为由，未在合同上签字。直到2014年7月底马**来租赁房屋处搬运东西时，泽裕贸易公司再次要求马**在租赁合同上签字，但马**拒签。另外2014年4月马**转租门脸，准备转给孙**，但因为价钱没谈成，未租出去。此外马**与田**合租此房屋，田**给了马**6000元租金，请求驳回马**的全部诉讼请求。

一审法院认为，2013年8月8日马*和给付泽**公司30000元租金，泽**公司于2013年9月8日为马*和出具收据一张，载明“今收到马*和租3#楼2栋年租金，人民币30000元”，马*和以其实际行为表明继续租赁房屋的意思表示，而且其交付租金时仍在使用租赁房屋进行经营活动。泽**公司并未收回租赁房屋，双方就马*和继续租赁泽**公司房屋的意思表示已达成合意，马*和已交付租金，泽**公司也已交付房屋，双方均履行了各自义务，故马*和与泽**公司之间房屋租赁合同成立，虽马*和称其2013年11月后就已经搬离租赁房屋，但其是否实际经营并不影响租赁合同的履行。对于马*和在庭后提出泽**公司超范围经营一节，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条的规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。”泽**公司租赁房屋项目，并非国家限制经营、特许经营项目，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未损害当事人利益，因此，马*和与泽**公司之间订立的房屋租赁合同合法有效。现马*和以未实际使用租赁房屋为由要求泽**公司返还30000元租金及相应利息，但其未提供证据证明双方的租赁合同存在无效、可撤销、法定解除等应当返还租金的情形，故马*和的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十二条、五十四条、第九十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《最**法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告马*和全部诉讼请求。案件受理费316元，由马*和负担。

本院认为

一审判决后，上诉人马*和不服，向本院提出上诉，认为李**强迫马*和把此房分租给田**，并在马*和和田**的租赁协议上签字认可。李**和田**恶意串通，李**承诺田**续租以骗取马*和缴纳房租3万元。2013年8月8日分租合同到期后，田**拒不搬出，也不缴纳房租，该给的货款也不给。2013年11月13日，李**又给田**找了别的房子才搬出。马*和将货物撤离，不再租用诉争房屋，把钥匙交给了李**。李**同意并告知马*和，把房子租出去时，通知马*和拉货架。从2014年4月8日起，马*和未在该房屋经营，也未接触钥匙，未占用该房。2014年7月16日马*和拉货架时发现李**已将房子租给他人，且李**以威胁手段把马*和部分物品强行扣留，不让拉走。根据《企业登记管理条例》规定，超出核准登记的范围从事经营活动的，应予以警告，没收非法所得。被上诉人一审未向法庭出示该涉诉房屋合法权属证明。泽裕贸易公司无房屋租赁资质，却把大量房屋私自对外租赁，收取租金，未按国家规定出具发票，涉嫌刑事犯罪，故请求判令：1、撤销原判；2、改判泽裕贸易公司归还马*和3万元租金及利息3315元；3、诉讼费由泽裕贸易公司负担。

被上诉人泽裕贸易公司辩称，同意一审判决，请求维持。一审法院已查明2014年7月30日马*和还在诉争房内拆东西。泽裕贸易公司并未在与马*和租赁合同期限内将房屋租予他人。马*和将房屋给谁使用泽裕贸易公司并不清楚。

经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。在二审诉讼期间，马*和提交新证据：1、房屋租赁合同，证明其将诉争房屋的一半面积转租给田**，李**是知道的；2、照片一张，证明2014年7月16日马*和拉货架时，泽裕贸易公司已将房屋转租给他人。泽裕贸易公司质证称，对证据的真实性、合法性无异议。田**与马*和之间约定的2013年4月1日至8月8日之间的房屋转租合同与本案无关。李**签字是同意马*和对部分房屋进行转租的意思表示。对照片的真实性不予认可，对真实性无法确认。本案经本院调解未果。

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系房屋租赁合同纠纷。本案的诉争焦点为承租人马*和未到期即搬离诉争房屋，并将房屋钥匙交还，出租人泽裕贸易公司应否将全部租金及相应利息返还给马*和。

针对天津市静海县子牙镇陈大路北侧商用楼3#楼2栋计309平方米的诉争房屋，马*和自2009年起向泽裕贸易公司承租，期间双方陆续多次签订合同进行续租。针对2013年8月8日至2014年9月8日之间承租泽裕贸易公司诉争房屋将产生的租金3万元，马*和于2013年8月8日通过银行转账方式向泽裕贸易公司进行了缴纳。

马*和主张合同履行期间，泽裕贸易公司强迫其将诉争房屋一半面积转租给案外人田**，违背了马*和的真正意愿一节，马*和与田**签订2013年4月7日至8月8日期间的转租合同后，案外人田**实际使用了房屋，马*和收取了转租期间的租金6000元，马*和未能提交其他证据补充证明泽裕贸易公司强迫其将诉争房屋一半面积转租，故对泽裕贸易公司强迫马*和转租的主张，本院不予采信。

诉争房屋的现状是泽裕贸易公司称2014年9月以口头合同的形式再次出租给他人。

马*和主张案外人田**拖欠其货款一节，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。

马*和主张其与泽裕贸易公司所签房屋租赁合同到期后，双方曾口头约定诉争房由田**续租一年，一年到期后马*和有权再续租，但未能提交书面证据证明自己的主张，与本案不属于同一法律关系，该主张本院不予采信。

马*和主张其2013年11月已搬离租赁房屋，将货拉走，钥匙交还给泽裕贸易公司，故泽裕贸易公司应返还其租金及相应利息一节，因其是否实际经营并不影响租赁合同的履行，双方并未就其合同未到期即单方提前解除租赁合同、泽裕贸易公司应返还马*和租金达成合意，对该项上诉主张马*和亦未提交证据予以证明，故该项上诉请求，本院予以驳回。

综上，一审法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费633元，由上诉人马*和负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十八日