昆明尚**限公司与中国**明分院租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明尚**限公司（以下简称“尚**司”）与被上诉**昆明分院租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：昆明市护国路XX号XX间房屋的所有权人为中国**明分院，昆明市护国路XX号X间房屋的所有权人为省政府办公厅房管处。2010年3月16日双方签订了一份《租房协议》。协议中约定中国**明分院将昆明市护国路XX号后楼原招待所壹栋（大小共27间，不含公共卫生间）出租给尚**司使用，租赁期限自2010年3月20日至2014年3月19日。到期后若需要继续使用该房屋，双方需另行签订协议，尚**司在同等条件下具有优先承租权。若到期后10日内，不来办理手续并交付租金，协议作废，中国**明分院有权收回房屋。租期为四年，每年租金为18万元，租金每半年交纳一次，协议签订后款项即时付清，否则协议不生效。合同还约定考虑到物价上涨因素，自2011年起每年租金上浮3%。每半年的租金到期后，尚**司下一次租金须一周内交给中国**明分院，否则协议作废。

还查明，2010年3月18日中国**明分院收到尚宫公司告交纳2010年5月20日至2010年11月20日的房租9万元，2011年1月14日收到2010年11月20日至2011年2月19日的房租4.5万元，2011年5月25日收到2011年2月20日至2011年5月19日的房租4.5万元，2011年10月13日收到2011年5月20日至2011年8月19日的房租4.5万元，2011年12月20日收到2011年8月18日至2011年11月19日的房租4.5万元，2012年6月5日收到2011年11月18日至2012年5月19日的房租9万元，2013年3月11日收到房租12万元，共计48万元。另外根据中国**明分院的工作人员鲁**于2013年3月10日出具的收条中载明，收到刘**交来的房租12万元。

一审法院于2014年8月6日到涉案房屋进行勘察。双方一致认可中国**明分院于2013年11月8日在被告承租的房屋贴上封条，贴上封条后尚**司没有继续使用房屋，但在贴上封条后尚**司两次将房屋锁上，现诉争房屋中还存放着尚**司的物品。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的租赁协议是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。2014年3月19日合同到期后，双方并未另行签订租赁合同，尚**司继续占用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故一审法院对于中国**明分院起诉尚**司要求其腾空并退还诉争房屋的诉讼请求依法予以支持。

关于要求支付房屋租金及占用费的诉请。本案中，尚**司在合同期内并未足额支付租金，同时在中国**明分院粘贴封条后将租赁的房屋上锁，房屋中至今还存放着尚**司的物品，诉争房屋实际上由尚**司占有和使用，故其理应支付租金和占用费。至于租金和占用费的具体数额，根据双方签订的租赁协议，承租期内尚**司应支付租金共计753052.86元（其中2010年3月20日至2011年3月29日的租金180000元，2011年3月20日至2012年3月19日的租金185400元，2012年3月20日至2013年3月19日的租金190962元，2013年3月20日至2014年3月19日的租金196690.86元）。庭审中尚**司向法庭提交其于2013年3月10日支付12万元的租金的收条，经核实该笔租金与2013年3月11日现金解款单中所指的租金系同一笔款项，故承租期间尚**司共计支付48万元租金，还应支付租金273052.86元。关于占用费的数额，一审法院参考双方签订的租赁协议中约定的租金标准酌情由尚**司向中国**明分院支付从2013年3月20日起按196690.86元／年标准计算的占用费。本案中国**明分院的诉讼请求中要求支付占用费的时间计算至2014年4月19日，故一审法院确定计算占用费的时间从2014年3月20日至2014年4月19日。中国**明分院诉请的16390.91元的房屋占用费于法有据，一审法院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告昆明尚**限公司在本判决生效后五日内将昆明市护国路XX号中国**明分院后楼原招待所（大小共27间房屋）腾空退还原告中国**明分院。二、被告昆明尚**限公司在本判决生效后五日内向原告中国**明分院支付房屋租金及占用费289443.77元。案件受理费人民币5642元，由被告昆明尚**限公司承担人民币5642元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，尚**司不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请；（二）本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审判决认定事实错误，适用依据错误。上诉人占有的依据是双方签订的《租房协议》，腾房诉请应予驳回。被上诉人并未书面通知交付租金，亦未约定支付期限，故判决错误。

被上诉人辩称

被上诉人中国**明分院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，中国**明分院向本院提交了云南省人民政府办公厅向其下发的关于护国路XX号房屋的《房产管理使用证》，明确产权归省政府所有，但由中国**明分院管理使用。经质证，上诉人对该《房产管理使用证》的真实性无异议，本院予以确认。其余事实与一审判决认定事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的租房协议于2014年3月19日到期后并未签订书面合同，即已转为不定期合同。而中国**明分院于2014年5月7日诉至法院要求尚**司腾房的行为表明其不愿继续履行合同。根据合同法第二百三十二条之规定，不定期租赁的当事人得随时解除合同。合同解除后尚**司无权继续占有涉案房屋，故一审法院判决尚**司腾还房屋于法有据，本院予以维持。二审中，上诉人尽管对2013年3月10日、3月11日交纳租金的金额提出异议，但经本院反复释明后仍明确其交纳的总租金数额为48万元，该事实与一审认定一致，且上诉人亦认可其应交租金总额为769443.77元（截止至2014年4月19日），故一审判决上诉人向被上诉人支付拖欠租金289443.77元本院亦予维持。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5642元，由昆明尚**限公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可以在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年二月十五日