袁**等与红河云**有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告袁**、陈**与被告**产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员李**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁**、陈**及被告**产公司的委托代理人秦*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告袁**、陈**诉称：我们是夫妻。2012年10月26日，我们与被告签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，约定我们以8098元/平方米的价格购买被告开发的“云岭盛世家园”F幢1单元F5号商铺，建筑面积111.36平方米，交房时间为2013年9月30日。合同还约定若被告逾期交房60天内，按每天10元计算违约金，逾期60天以上则按已交房款的0.01%计算违约金。2014年7月，被告通知我们交房，发现被告私自改变房屋结构，实际测量面积为101.98平方米，比合同约定的面积少了9.38平方米。我们多次找被告协商，但被告坚持要求履行双方签订的合同。综上所述，被告私自改变房屋结构，造成我们购买的商铺面积减少9.38平方米，并逾期交房，导致合同不能继续履行。另外，《商品房购销合同》和《合同补充协议》是被告事先制作好的格式合同，我们没有与被告协商的余地，该合同限制了我们的权利，加重了我们的义务，我们认为不公平。我们与被告多次协商未果，特诉至人民法院，请求判决解除我们与被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》；由被告退还我们交付的购房款901784元；判决被告给付自我们交付房款之日至还清购房款之日的利息136524.41元及违约金41631.90元（利息和违约金暂计算至2015年2月28日）。

被告辩称

被告**产公司辩称：1.双方签订的《商品房销售合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效。合同文本虽是我公司事先制作，但签订合同时我公司已对二原告充分说明，且双方签订的合同是已经住建部门认可备案。2.《商品房购销合同》第五条约定，建筑面积与产权登记面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）或超出3%，均按产权登记面积和双方约定单价结算购房价款，合同继续履行。同时《商品房购销合同》第九条约定逾期交房60天内，按每天10元计算违约金，逾期60天以上则按已交房款的0.01%计算违约金，合同继续履行。故二原告要求解除合同，无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回二原告的该项请求。3.我公司施工过程中改变了二原告购买的房屋布局，造成约定建筑面积与实际面积减少9.38平方米，以及逾期交房是事实，我公司愿意退还相应的购房款，并承担逾期之日至2014年7月我公司在红河日报刊登交房公告之日的违约金。4.二原告多付的购房款，我公司愿意赔偿同期同类存款利息，二原告按揭贷款的20万元我公司同意按二原告与中国银**弥勒支行约定的月利率6.13‰计算利息，但二原告主张以其自有资金支付房款的701784元按同期贷款利率计算，无事实依据及法律依据，请求法院予以驳回。

本院认为

综合诉、辩主张，结合本庭查明的事实，本案争议的焦点是：1.双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予以解除？2.二原告主张的损失是否有事实和法律依据？

原告袁**、陈**为证实其诉讼请求和主张的事实，向本院提交了如下证据：

1.《商品房销售合同》及《合同补充协议》复印件1份。欲证实双方存在商品房买卖合同关系，双方约定的权利义务对原告显失公平。

2.《农行借记卡明细查询单》4份，《消费借贷转账传票》、《银行借款借据》复印件各1份，《购房款发票》复印件3份，欲证实原告按照合同约定支付了购房款。

3.空白《商品房销售合同》1份，欲证实被告提供的合同不符合住建部的示范合同标准，限制了二原告的权利，加重二原告的义务。

经质证，被告对二原告提交的证据1的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为只能证实双方存在房屋买卖合同关系，不能证实合同限制了二原告的权利，加重了二原告的义务；对证据2无异议；对证据3关联性有异议，认为不属于法律规定的证据类型。

被告**产公司未向本院提交证据。

经举证、质证，本院认为：原告袁**、陈**提交的证据1，内容真实、来源合法，能够证实双方于2012年10月26签订《商品房销售合同》及《合同补充协议》，约定了双方的权利义务，但不能证实双方约定权利义务对二原告显示公平，本院予以采信。证据2，被告无异议，能够证实二原告的主张，本院予以采信。证据3与本案无关，本院不予采信。

根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：二原告是夫妻。2012年10月26日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定二原告以8098元/平方米的价格购买被告开发的“云岭盛世家园”F幢1单元F5号商铺，该商铺建筑面积111.36平方米，交房时间为2013年9月30日。《商品房购销合同》第五条约定，建筑面积与产权登记面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）或超出3%，均按产权登记面积和双方约定单价结算购房价款，合同继续履行。合同第九条约定逾期交房60天内，按每天10元计算违约金，逾期60天以上则按已交房款的0.01%计算违约金，合同继续履行。合同第七条和第十条约定，被告于2013年9月30日前将组织验收合格并符合本合同约定的房屋以媒体公告通知二原告交付房屋。2013年3月12日和2013年5月6日，二原告分别交付被告购房首付款451784元和购房款250000元。2013年6月17日，二原告以月利率6.13‰向中国银**弥勒支行按揭贷款200000元交付被告作购房款。2014年6月24日，被告在《都市时报》A02板刊登公告通知二原告于2014年6月30日交房，但因被告改变了房屋结构，导致房屋实际测量面积为101.98平方米，比合同约定的面积减少9.38平方米。因双方协商未果，二原告诉至本院。另查明，二原告购买的商铺至今未经有关部门验收。二原告给付被告购房款时中**银行公布的三至五年的贷款月基准利率为5.33‰（6.40%÷12个月）。二原告欠中国银**弥勒支行的按揭贷款已于2014年7月29日还清。

本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，2012年10月26日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告收到二原告购房款后，应依约履行交付验收合格的房屋给二原告。双方约定，建筑面积与产权登记面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）或超出3%，均按产权登记面积和双方约定单价结算购房价款，合同继续履行，且二原告未提交证据证实被告迟延交房后其向被告催告解除合同及被告改变房屋结构导致其不能实现特定合同目的，故二原告主张解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。因被告擅自改变房屋结构，导致二原告购买的商铺实际面积比约定面积减少9.38平方米，二原告主张返还多付的购房款，有事实依据和法律依据，本院根据减少的面积9.38平方米和双方约定的购房单价8098元/平方米，支持75959.24元。根据前述，双方签订的《商品房购销合同》依法应继续履行，二原告主张被告给付利息损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二原告主张被告给付全部购房款的利息损失136524.41元，缺乏法律依据，本院根据被告应返还二原告的购房款75979.24元及二原告给付被告购房款时中**银行公布的三至五年的贷款月基准利率5.33‰及被告实际占用资金天数727天（2013年3月12日至2015年3月9日二原告起诉之日），支持利息9813.76元（75979.24元×5.33‰÷30天×727天）。二原告主张被告给付逾期交房违约金，有事实依据和法律依据，但计算有误，本院根据双方签订的《商品房购销合同》约定的违约金计算方式及被告实际违约天数予以支持，因二原告购买的商铺至今未经有关部门验收，被告违约天数本院暂计算至二原告起诉之日，故支持违约金42532.96元（10元/天×60天+901784元×0.01%×465天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条第一款、第三款，第一百三十条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第十四条，第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告袁**、陈**与被告红**发有限公司于2012年10月26日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效。

二、由被告红**发有限公司于判决生效后三日内一次性返还原告袁**、陈**多付的购房款人民币75959.24元，并给付原告袁**、陈**利息9813.76元、违约金42532.96元，合计人民币128305.96元。

三、驳回原告袁**、陈**的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7260元，由原告袁**、陈**承担6749元，被告红河云**有限公司承担511元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红**中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后，法律规定的二年期间内向本院申请强制执行。

裁判日期

二○一五年四月二十三日