普洱市阳**有限公司与普洱至胜房地**限公司一案二审民事判决书

审理经过

上诉人普洱至胜房地**限公司（以下简称至胜房**公司）因与被上诉人普洱科*房地**限公司（以下简称科*房**公司）及原审原告杨**，原审被告居*、普洱至胜建筑工**公司（以下简称至胜建筑公司）、普洱市阳光伟业房地**限公司（以下简称阳光伟**司）、普洱至胜物业**公司（以下简称至胜物业公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省**民法院（2011）普**初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人至胜房**公司及原审被告居*、至胜建筑公司、阳光伟**司、至胜物业公司的共同委托代理人邓**，被上诉人科*房**公司及原审原告杨**的委托代理人崇徐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认以下事实：2009年2月4日，居苏（甲方）、杨**（乙方）、至胜房**公司（丙方）、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司（以上三公司为丁*）共同协商签订《公司股权及项目转让协议》，就甲、乙双方在丙方、丁*的公司股权转让及丙方将其项目转给乙方独立运作等事项达成协议。协议中涉及普洱市思茅区凤凰路40号即凤凰小区项目转让的主要内容为：由乙方另行成立一个新的房地产开发公司，将在丙方名下的凤凰小区（土地面积约为42.7亩及经济适用房5亩，已由丙方实际投入支付的各项土地成本费用9579630.06元，并已由丙方取得出让性质的土地使用权证），按现有投资形成的资产现状转让给乙方另行成立的新房地产开发公司；协议签订后3日内，丙方应将凤凰小区项目及资产按照现状移交给乙方管理；现有的土地、规划、设计、建设等审批资料、权属证书，以及该项目与第三方发生的所有合同原件及财务支出凭证复印件，丙方应在本协议签订后3日内全部完整移交给乙方；如甲方、丙方不按照本协议约定将凤凰小区转让给乙方成立的新房地产开发公司开发经营，或者不按本协议约定履行财务结算及财产交割义务，则由甲方、丙方连带支付乙方违约金1000000元并继续履行本协议。协议还对其他事项作了约定。2009年2月10日，科*房**公司成立。2009年2月18日，至胜房**公司（甲方）作为出让方，与受让方科*房**公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，就甲方持有的“普洱市思茅区凤凰路40号土地使用权”转让到乙方名下的相关事宜达成约定。合同约定：涉及转让地块共三宗，座落于普洱市思茅区凤凰路40号，地号分别为04-30-69、04-32-045、04-30-005-3，土地证号分别为思国用（2004）第00556号、普国用（2007）第02072号、普国用（2007）第02073号，总计转让土地面积28472㎡，转让金额9466007.01元；在办理转让过程中，产生的所有费用由甲、乙双方按照国家有关政策规定分别承担并缴纳；办理转让手续以甲方为主，乙方进行配合；甲方应尽快将土地证过户到乙方名下。

合同签订后，科**产公司与至胜房**公司就普洱市思茅区凤凰路40号土地使用证的转让手续问题进行过函件往来。至胜房**公司于2009年9月8日发给科**产公司的工作联系回复函中载明：“凤凰小区土地证抵押置换以及更名事宜，我公司已拟定置换计划，并已于8月份开始准备相关资料和办理相关手续，现根据实际情况，预计10月底以前将完成置换合作。我公司将于10月20日-30日内通知贵公司办理有关转让和更名手续。”

2011年3月，杨**向原审法院提起诉讼，请求判令：1、至胜房**公司立即按《协议》将凤凰小区土地及所有权证转移到科恩房**公司名下，并将与凤凰小区有关的各种开发建设资料全部移交给杨**；2、至胜房**公司赔偿因未取得土地权证，无法及时办理拆迁安置而造成的拆迁安置费用上涨的经济损失7000000元，支付违约金1000000元。3、居苏、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司对上述两项债务承担连带责任。

原审第三人科*房**公司以本案双方当事人争议的诉讼标的与其存在利害关系，该争议标的使用权属于科*房**公司为由申请参加本案诉讼，请求：1、依法确认《公司股权及项目转让协议》和《国有土地使用权转让合同》转让的土地使用权人为科*房**公司；2、判令至胜房**公司立即按《公司股权及项目转让协议》和《国有土地使用权转让合同》将凤凰小区土地及使用权证转移过户到科*房**公司名下，并将与凤凰小区有关的各种开发建设资料全部移交给科*房**公司；3、判令至胜房**公司支付违约金1000000元；4、居苏、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司对上述第二、三项债务承担连带责任。

一审审理过程中，至胜房**公司、科恩房**公司均同意共同办理本案所涉普洱市思茅区凤凰路40号的土地使用证变更登记手续，但在办理过程中，因普洱市思茅区凤凰路40号土地使用权的转让系居苏、杨**在至胜房**公司、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司的股权转让中形成，而非以直接支付价款的方式取得，故双方对其中涉及到的一系列完税及财务手续交割方式等问题未能达成一致意见，最终未能办理。

一审法院认为

原审法院认为，杨**与居苏、至胜房**公司、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司于2009年2月4日共同协商签订的《公司股权及项目转让协议》中，所涉普洱市思茅区凤凰路40号即凤凰小区的项目转让问题，系各方当事人的真实意思表示，合法有效；结合2009年2月18日，至胜房**公司作为出让方，与受让方即新成立的科恩房**公司签订的《国有土地使用权转让合同》，就至胜房**公司作为土地使用权人持有的“普洱市思茅区凤凰路40号土地使用权”转让到科恩房**公司名下的相关事宜达成明确约定，原审法院确认“普洱市思茅区凤凰路40号土地使用权”的受让主体为科恩房**公司。本案系土地使用权转让合同纠纷，在《公司股权及项目转让协议》中确定的土地受让方即科恩房**公司成立后，杨**以本案原告的名义提起诉讼系主体不适格，其诉讼请求原审法院予以驳回。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条关于“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”的规定，国家依法实行土地登记发证制度，即需经相关行政部门的审批等程序方能办理登记及颁发土地使用证，确认土地使用权人。故对于科*房**公司请求在本案中直接确认其系普洱市思茅区凤凰路40号土地使用权人的诉讼主张，原审法院不予支持；根据本案所涉《公司股权及项目转让协议》和《国有土地使用权转让合同》的约定，原审法院依法确认普洱市思茅区凤凰路40号土地的使用权人至胜房**公司为转让方，科*房**公司为受让方，双方签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，至胜房**公司应履行土地转让义务。对于科*房**公司请求判令至胜房**公司将普洱市思茅区凤凰路40号的土地及土地使用证转移过户到其名下，并将与凤凰路40号有关的各种开发建设资料全部移交给其的诉讼主张，原审法院予以支持。

对于科**产公司称因未取得土地使用证，无法及时办理拆迁安置，请求判令至胜房**公司支付违约金1000000元，由居*、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司承担连带责任的诉讼主张。原审法院认为，本案诉讼过程中，双方也曾协商一致中止诉讼共同办理土地变更登记手续，但因本案所涉土地使用权的转让并非以直接支付价款的方式取得，而是在股权转让中形成，涉及更为复杂的财务交割、完税等相关手续，需双方更为紧密的共同协调配合方能办理，故对于土地使用证变更登记手续至今未能办理，双方均负有一定的责任。因双方签订的《国有土地使用权转让合同》已明确约定办理转让手续以出让方为主，受让方进行配合，且在办理过程中，至胜房**公司作为出让方，应掌握着更为主动的权利，其对土地使用证变更登记手续至今未能办理应承担的责任大于科**产公司，故对于科**产公司请求判令至胜房**公司支付1000000元违约金的诉讼请求，原审法院予以酌情支持600000元，由居*按照《公司股权及项目转让协议》中关于违约责任的约定承担连带责任。至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司虽系《公司股权及项目转让协议》的签订方，但并未涉及普洱市思茅区凤凰路40号的土地转让问题，故对于科**产公司要求三方当事人承担连带责任的诉讼主张，原审法院不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十五条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、驳回原告杨**的诉讼请求；二、由被告普洱至胜房地**限公司于本判决生效后3日内将本案所涉座落于普洱市思茅区凤凰路40号的三宗土地（土地证号分别为思国用（2004）第00556号、普国用（2007）第02072号、普国用（2007）第02073号）及相关资料交付第三人普洱科恩房地**限公司，并同时由普洱至胜房地**限公司向土地登记机构申请办理该三宗土地的使用权变更登记手续，普洱科恩房地**限公司协助办理；三、由被告普洱至胜房地**限公司于本判决生效后3日内支付第三人普洱科恩房地**限公司违约金600000元，由被告居苏承担连带支付责任；四、驳回第三人普洱科恩房地**限公司的其他诉讼请求。案件受理费67800元，由普洱至胜房地**限公司负担40680元，第三人普洱科恩房地**限公司负担27120元。”

上诉人诉称

宣判后，至**产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认各方当事人签署的《公司股权及项目转让协议》中关于普洱市凤凰路40号土地使用权转让的约定无效，由上诉人向杨**支付款项9466007.01元；确认至**产公司与科恩房**公司签署的《国有土地使用权转让合同》无效。其事实及理由为：居苏与杨**因个人之间股权转让而将至**产公司名下的土地使用权进行转让，根据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，须完成开发建设投资总额的25%以上才能转让土地使用权，但涉案土地并未达到以上条件，因此属于不得转让的范围，普洱市国土局亦明确双方争议的土地使用权不得转让，原审法院认定《国有土地使用权转让合同》有效，并判令办理过户手续不当。

被上诉人辩称

被上诉人科*房地产公司口头答辩称：1、本案是因公司资产分割而产生的国有土地使用权转移，而不是房地产项目的转让，不受《城市房地产管理法》的约束，双方所签《公司股权及项目转让协议》是合法有效的。2、普洱市国土资源局从来没有明确的文件说明涉案土地使用权不能转让，土地使用权是有偿取得，根据土地法的相关规定可以转让，不存在瑕疵，现没有转让成功是因为至**产公司不愿意缴纳土地出让金，不存在法律上的障碍。至**产公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回，维持原判。

原审原告杨**同意被上诉人科*房地产公司的答辩意见。

四原审被告居*、至胜建筑公司、阳光伟**司及至胜物业公司同意上诉人至胜房地产公司的上诉意见。

本院查明

二审庭审中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，各方当事人均无异议。对原审确认的的事实，本院予以确认。

二审中，上诉人至胜房**公司提交二组新证据：1、思茅**理局与至胜房**公司签订的《国有土地使用权出让合同》，欲证明该合同已明确约定至胜房**公司投资应达到总投资25%（或建成面积达到设计面积25%）后，有权将该合同项下全部或部分地块的余期使用权转让或出租，现至胜房**公司将土地使用权转让给科恩房**公司违反《出让合同》约定，也不符合《城市房地产管理法》之规定；2、至胜房**公司请示函及普洱市国土资源局回复函，欲证明至胜房**公司就土地使用权转让合法性问题向土地管理部门进行请示，行政管理部门确定双方争议土地使用权不得转让，故双方转让行为不符合法律规定。

被上诉人科*房**公司及原审原告杨**质证认为：1、对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，该合同是2000年签订，之后土地一直未开发，土地使用权也未被收回，房地产开发项目已经不存在，双方当事人签订的合同仍然是土地使用权的转让，而非房地产项目的转让；2、对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。请示函是至胜房**公司的单方行为，是在上诉过程中为之，以达到拖延诉讼的目的，该请示反映的事实不真实，隐瞒了对科*房**公司有利的事实；普洱市国土资源局的回复函是依据至胜房**公司隐瞒事实真象，且具有误导目的的请示函所作出的，缺乏合理性、公正性及合法性。四原审被告对上诉人提交的新证据的真实性、合法性及证明观点无异议。对上诉人二审提交的新证据，本院将结合争议焦点综合评判。

其余各方当事人均未提交新证据。

二审中，本院致函普洱市国土资源局，了解双方争议的普洱市思茅区凤凰路40号三宗土地的土地使用权能否办理变更登记手续。普洱市国土资源局复函称：1、涉案三宗土地分别为普国用（2004）第00556号土地使用证于2004年11月17日颁发，土地使用权人为至胜房**公司；普国用（2012）第000272号土地使用证于2012年3月16日颁发，土地使用权人为至胜房**公司（原证普国用（2007）第02072号遗失后补发）；普国用（2012）第000312号土地使用证于2012年11月15日颁发，土地使用权人为至胜房**公司（原证普国用（2007）第02073号遗失后补发），以上证书为有效证件。2、根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第六条、第七条、第四十条、第四十一条的的规定，土地登记应当依照申请进行，普洱市国土资源局目前尚未收到关于该三宗土地进行变更登记的申请，如需办理变更登记，需要由双方当事人共同向普洱市**茅分局申请办理；3、土地使用权转让条件参阅《中华人民共和国城市房地产管理法》等法规的相关规定。对普洱市国土资源局的复函，上诉人至胜房**公司及四原审被告经质证认可真实性，亦认可双方还未到土地部门办理变更登记手续，并认为土地使用权转让应该按照有关法律规定执行，根据《城市房地产管理法》的规定，涉案土地使用权属于不能转让的范围，这与上诉人二审提交的新证据并无矛盾之处。被上诉人科*房**公司及原审原告杨**对该复函的真实性、合法性及关联性无异议，认为双方当事人是因为股权转让而产生土地使用权转让，不存在需要开发多少的问题。

因双方争议土地的土地使用证存在遗失补发的情形，根据普洱市国土资源局的上述复函，本院将原审确认的涉案三宗土地的土地使用证号思国用（2004）第00556号、普国用（2007）第02072号、普国用（2007）第02073号依法变更为普国用（2004）第00556号、普国用（2012）第000272号、普国用（2012）第000312号。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：各方当事人签订的《公司股权及项目转让协议》中关于普洱市思茅区凤凰路40号三宗土地使用权转让的约定以及至**产公司与科**产公司签订的《国有土地使用权转让合同》是否有效。

本院认为，第一，根据各方当事人签订的《公司股权及项目转让协议》，涉案三宗土地使用权转让的起因是杨**将其在至胜房**公司、至胜建筑公司、阳光伟**司及至胜物业公司的股权转让给另一股东居苏，作为代杨**受让股权转让款的至胜房**公司则将其名下的学苑花园小区及凤凰小区两个项目按现状转让给杨**另行成立的科恩房**公司。至胜房**公司上诉主张因至胜房**公司对该三宗土地的投资未达到总投资25%，土地使用权转让给科恩房**公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，双方签订的关于该三宗土地使用权转让的合同无效。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于管理性规范，根据《最**法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》及《最**法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，土地转让方未按规定完成土地的开发投资而进行转让的，并不影响转让合同的效力，双方所签转让合同有效，上诉人主张转让合同无效的理由不成立，本院不予支持。

第二，上诉人二审提交其向普洱市国土资源局的请示及普洱市国土资源局的复函，欲证明国土资源部门确定涉案三宗土地使用权不得转让。就三宗土地使用权能否办理变更登记手续的问题，本院二审致函普洱市国土资源局进行了解，普洱市国土资源局复函并未称不能办理，而是称尚未收到当事人土地使用权变更登记的申请，如需办理，当事人须向普洱**思茅分局申请办理。基于普洱市国土资源局的复函内容，原审判令至胜房地产公司向土地登记机构申请办理涉案三宗土地的使用权变更登记手续，科**产公司予以协助并无不当，本院予以维持。上诉人二审提交的新证据不能证明其主张，本院不予采纳。

另，原审法院确认一审案件受理费时未包含第三人科*房地产公司起诉应交纳的诉讼费用13800元，本院依法予以纠正，确认一审案件受理费为81600元，并对一审案件受理费负担作相应调整。

综上所述，原审判决除对涉案三宗土地的使用证号及案件受理费认定有误，本院予以纠正，并对判决结果作相应调整外，其余事实认定清楚，适用法律正确；上诉人至胜房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持云南省**民法院（2011）普**初字第19号民事判决第一、三、四项，即“一、驳回原告杨**的诉讼请求；三、由被告普洱至胜房地**限公司于本判决生效后3日内支付第三人普洱科恩房地**限公司违约金600000元，由被告居苏承担连带支付责任；四、驳回第三人普洱科恩房地**限公司的其他诉讼请求”；

二、变更云南省**民法院（2011）普**初字第19号民事判决第二项“由被告普洱至胜房地**限公司于本判决生效后3日内将本案所涉座落于普洱市思茅区凤凰路40号的三宗土地（土地证号分别为思国用（2004）第00556号、普国用（2007）第02072号、普国用（2007）第02073号）及相关资料交付第三人普洱科恩房地**限公司，并同时由普洱至胜房地**限公司向土地登记机构申请办理该三宗土地的使用权变更登记手续，普洱科恩房地**限公司协助办理”为“由被告普洱至胜房地**限公司于本判决生效后3日内将本案所涉座落于普洱市思茅区凤凰路40号的三宗土地（土地使用证号分别为普国用（2004）第00556号、普国用（2012）第000272号、普国用（2012）第000312号）及相关资料交付第三人普洱科恩房地**限公司，并同时由普洱至胜房地**限公司向土地登记机构申请办理该三宗土地的使用权变更登记手续，普洱科恩房地**限公司协助办理”。

一审案件受理费81600元，由杨**负担67800元，由普洱至胜房地**限公司负担8280元，由普洱科恩房地**限公司负担5520元。二审案件受理费67800元，由普洱至胜房地**限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。如普洱至胜房地**限公司、居苏未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若普洱至胜房地**限公司、居苏不自动履行本判决，普洱科恩房地**限公司可在本判决履行期限届满后二年内，向云南省**民法院申请执行。

裁判日期

二〇一五年三月三十日