临沧达**任公司诉杨**、赵**、杨**物权保护纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人临沧达**任公司（以下简称达**司）因与被上诉人杨**、赵**、杨**物权保护纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2014）临民初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人达**司的委托代理人胡**、朱**，被上诉人杨**，被上诉人赵**的委托代理人张**，被上诉人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审确认，1999年4月25日，温泉公司与昆明**电供应站签订《临沧温泉热水游泳池等项目合作开发协议》，约定由温泉公司提供920㎡建设用地，由昆明**电供应站投资开发临沧温泉热水游泳池及其配套服务项目，使用年限至2046年6月1日止，昆明**电供应站享有对热水游泳池及其相关配套服务项目的自主经营权及对该项目的投资和经营权有偿转让的权利，同时按照温泉公司规划要求设计、建盖的建筑物以及经营房屋物品均属于昆明**电供应站，该项目于2000年建成投产。2003年12月31日，昆明**电供应站将温泉游泳馆的所有权（不含土地）一次性转让给杨**，温泉游泳馆的所有权和经营权归杨**拥有和支配。2007年5月26日，杨**将温泉游泳馆的经营权转让给赵**，转让期为12年。2011年5月28日，杨**将温泉游泳馆的使用权（不含土地）一次性转让给杨**，温泉游泳馆的所有权和经营权归杨**，转让时间从2011年5月31日起至2046年6月1日止。后杨**仍将温泉游泳馆交给赵**管理、经营。2012年11月19日，杨**到临沧市**政管理局办理了临翔区热水塘温泉游泳馆的个体工商户营业执照。1999年至2000年间，温泉公司与建**分行签订4份借款合同，同时签订抵押合同，将温泉公司位于临翔区南信桥热水塘的商经部、沐浴部、桑拿部、住宿部、美容厅及所属固定财产作为借款的抵押担保。温泉公司于2002年9月25日取得临国用（2002）字第513号土地使用权，记载其位于南信桥热水塘的土地使用权面积为11523㎡。2004年3月11日，温泉公司与建**分行签订土地使用权抵押合同，将温泉公司的临国用（2002）字第513号土地使用权所记载面积中的10066.3㎡土地作为借款1330万元的抵押担保。2004年3月22日，临翔区（原临沧县）国土资源局出具临他项（2004）第0143号土地他项权证及临土抵（2004）第0143号国有土地使用权抵押证书，记载：建**分行作为土地他项权利人、抵押权人，土地坐落于热水塘，土地使用权面积11532㎡，其中，1453.33㎡设定给李*，10069.66㎡设定给建**分行。对于抵押给李*部分土地系2004年3月4日由临翔区（原临沧县）国土资源局出具临他项（2004）第0060号国有土地使用权抵押证书，记载：李*作为抵押权人，土地坐落于热水塘，原有土地使用权面积11532㎡，抵押土地面积1478.85㎡；同日，临沧县人民政府颁发临房临沧县他字第00189号房屋他项权利证，记载：房屋他项权人李*，房屋所有权人温泉公司，房屋使用权证号字第05899号，房屋坐落临沧县南信桥热水塘。后李*与温泉公司的借款合同纠纷经临**民法院调解达成协议，温泉公司未履行生效调解书确定的义务，李*申请执行，临沧**民法院作出（2006）临中执字第20号民事裁定书，依法将当事人约定并办理过抵押登记的抵押物温泉公司名下坐落于临沧市临翔区南信桥热水塘的餐饮部、娱乐部（含歌舞厅、KTV包房）建筑面积1478.85㎡的房地产及装饰、设备作价2206104元交付李*抵偿债务。2004年6月28日，建**分行将借款合同项下的债权转让给中国信**昆明办事处。2004年11月29日中国信**昆明办事处又将借款合同项下的债权转让给中国东**成都办事处。2004年12月3日、2005年4月6日，建**分行、中国信**昆明办事处、中国东**成都办事处分别对债权转让及临**公司所欠债务在云南日报上进行了公告、催收。中国**理公司所受让的云南地区资产在按相关规定履行了报批备案手续，并取得相关部门的审批同意后，于2006年7月7日由中国**理公司作为转让方、GL亚**有限公司作为受让方，签订了《资产转让协议》，将借款合同项下的债权转让给GL亚**有限公司。因温泉公司未履行还款义务，GL亚**有限公司起诉至临沧**民法院，临沧**民法院审理后作出（2009）临中民初字第11、12、13、14、15号民事判决书，判决温泉公司支付贷款本金1330万元及利息、逾期利息。2010年7月1日，GL亚**有限公司与张*签订《债权转让协议》，张*依法取得（2009）临中民初字第11、12、13、14、15号民事判决书的项下权利。2010年7月30日，张*将（2009）临中民初字第11、12、13、14、15号民事判决书的项下权利全部转让给临沧市**有限公司。（2009）临中民初字第11、12、13、14、15号民事判决书项下的权利经临**民法院于2010年9月28日作出（2010）临中执字第16-1号执行裁定书，裁定：将温泉公司名下坐落于南信桥热水塘登记在临国用（2002）字第513号土地使用权证的土地使用权面积为11523㎡，及临沧**翔镇字第05899号房屋使用权证中登记的房产，扣除已经抵债给李*的土地面积1453.33㎡及所附房产建筑面积1478.85㎡，剩余10069.66㎡土地使用权及地面上所附房产，包括该房产中所设置的商经部、沐浴部、桑拿部、住宿部、美容厅内部设施、装修，地面附着物水池两个、洗车台一个，均以现状列为抵债财产范围，用以抵偿所欠临沧市**有限公司五笔贷款本金1330万元及利息。后李*拥有土地使用权的1453.33㎡土地转让给临沧市**有限公司。2011年2月9日，临沧市**有限公司取得了临国用（2011）第031号土地使用权证。2011年12月8日，临沧达融房地**限公司又将该宗抵债所得房地产投资入股达**司，并依法办理实物出资权属转移变更登记。2012年8月，达**司经公开竞价拍卖买受取得温泉公司地热采矿权。

原审认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，达融公司对位于临沧市临翔区南信桥热水塘的土地［临国用（2011）第031号］及该土地上所附房产包括该房产中所设置的商经部、沐浴部、桑拿部、住宿部、美容厅内部设施、装修，地面附着物水池两个、洗车台一个享有使用权；另，杨**对坐落于临沧市临翔区南信桥热水塘的温泉游泳馆（不包含土地）享有所有权和经营权。达融公司、杨**双方各自享有的物权受法律保护。对于达融公司认为其享有南信桥热水塘土地的使用权，故地上附着物温泉游泳馆也应当归达融公司，要求确认温泉游泳馆归达融公司享有，并由实际经营温泉游泳馆的杨**搬出温泉游泳馆的意见，于法无据，不予支持。理由为：一、温泉游泳馆系温泉公司与昆明**电供应站合作开发，双方约定昆明**电供应站享有对热水游泳池及其相关配套服务项目的自主经营权及对该项目的投资和经营权有偿转让的权利，同时建筑物以及经营房屋物品均属于昆明**电供应站。温泉游泳馆于2000年建成投产，通过几次转让后杨**取得温泉游泳馆的所有权；达融公司享有的南信桥热水塘土地的使用权系2004年3月由温泉公司与建行临沧分行签订土地使用权抵押合同后，经过几次债权转让后以物抵债、实现抵押权取得。达融公司与杨**对各自享有的物权均受法律保护。二、2004年3月温泉公司将南信桥热水塘的土地抵押给建行临沧分行并办理国有土地使用权抵押登记手续时，由于温泉游泳馆的所有权属于杨家恒而非温泉公司，温泉游泳馆的土地使用权与房屋使用权并不属于同一人，故抵押时并不适用《中华人民共和国担保法》第三十六条中“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”的规定，且抵押登记时温泉游泳馆并未作为土地上的附着物进行抵押登记。2010年9月28日临沧**民法院作出的（2010）临中执字第16-1号执行裁定书，裁定将温泉公司名下坐落于南信桥热水塘登记在临国用（2002）字第513号土地使用权证的土地使用权面积为11523㎡及临沧**翔镇字第05899号房屋使用权证中登记的房产，扣除已经抵债给李*的土地及所附房产（系餐饮部、娱乐部），剩余土地使用权及地面上所附房产包括该房产中所设置的商经部、沐浴部、桑拿部、住宿部、美容厅内部设施、装修，地面附着物水池两个、洗车台一个作为抵债财产范围，抵给临沧达融房地**限公司，从中列明的财产范围看以物抵债并未将温泉游泳馆作为抵押物进行以物抵债。三、杨**享有温泉游泳馆的使用权期限至2046年6月1日，期间杨**享有温泉游泳馆的所有权和经营权，杨**的合法权益受法律保护，在其合法经营期间，达融公司不能无条件要求杨**搬出。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回达融公司的诉讼请求。案件受理费100元，由达融公司负担。

上诉人诉称

原审宣判后，达**司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持达**司的诉讼请求。其上诉的主要理由为：1、原审判决以土地使用权人与地上附着物所有权人不是同一主体为由，认定土地使用权抵押地上附着物未抵押，在行使抵押权处分转让土地使用权时地上附着物未随同转让，并据此不予确认达**司取得涉案温泉游泳馆所有权，明显违反我国现行法律实行土地使用权和房屋所有权权利主体一致原则及土地使用权和房屋所有权同时抵押原则。我国现行法律法规规定土地使用权抵押、转让时地上附着物随同抵押、转让，在土地使用权抵押中，不作为抵押物的抵押后地上新增附着物也须在处分抵押物时一并处置，就是为了防止已融为一体的土地与地上附着物分属不同权利主体，导致权利冲突相互妨碍不可调和，损害土地使用权或地上附着物所有权，甚至二者同时受损。因此，土地使用权与地上附着物所有权同时抵押、转让并非基于土地使用权人和房屋所有权人为同一人，是基于土地使用权与地上附着物一体不可分割的事实。原审判决无视达**司以物抵债受让取得的土地使用权抵押时温泉游泳馆附着于地上、依法需同时抵押同时转让的法律事实，割裂认定土地使用权和地上附着物所有权分属达**司和杨**，甚至认定杨**享有温泉游泳馆所有权至土地使用权期限届满时的2046年，这在事实上和法律上架空、剥夺了达**司实际享有的土地使用权，如此判决无疑是完全错误的。2、本案原审判决认定杨**享有温泉游泳馆所有权没有事实根据。原审判决仅以杨**的一面之词，在其未提供任何证据的情况下，即认定杨**基于当年建盖温泉游泳馆拖欠工程款以物抵债取得温泉游泳馆所有权，实属毫无根据，且与杨**向杨**转让温泉游泳馆的事实相矛盾。温泉游泳馆属于附着地上的不动产，我国法律对不动产所有权的取得有明文规定，附着的地上不动产所有权须经物权登记取得，未经物权登记不能取得不动产所有权，杨**和杨**从未取得过温泉游泳馆的物权登记所有权，也不可能取得该登记所有权，因为他们不拥有游泳馆所在的土地使用权。另外，杨**称，其取得游泳馆权利的依据是当年临沧宏**公司在建盖温泉宾馆时一并建盖温泉游泳馆产生的债权，该工程施工债权依法属于宏**公司，与杨**个人无关，杨**个人不可能成为温泉游泳馆建盖工程施工的债权人，所谓以物抵债取得温泉游泳馆所有权根本无从谈起。

被上诉人辩称

被上诉人杨**未作书面答辩，但在二审庭审中口头答辩称：1、《临沧温泉热水游泳池等项目合作开发协议》是真实有效的，协议中对温泉游泳馆开发利用等合作事项有明确约定，2003年温泉公司就将土地和公司房产抵押给建行，但是并不包括温泉游泳馆，是物权在前抵押在后的行为。在临**院2009年的4份判决中也没有将温泉游泳馆纳入抵押财产中，温泉游泳馆应当依法属于个人所有。2、温泉游泳馆属于个人财产，不应被任何人非法侵占。3、一审法院对本案的基本事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。

被上诉人赵**未作书面答辩，但在二审庭审中口头答辩称：赵**是温泉游泳馆的实际经营者，而本案属于物权保护纠纷，所以就本案不过多发表意见，但尊重事实，希望法院公正裁判。

被上诉人杨**未作书面答辩，但在二审庭审中口头答辩称：答辩意见与杨**的答辩意见一致。因为杨**是宏**司的法定代表人，虽然公司现在已经转让他人，但是温泉游泳馆的债权人仍为杨**，是昆明**电供应站差欠工程款以物抵债抵给杨**的。一审判决正确，应予维持。

二审中，被上诉人杨**向本院新提交了：《临沧温泉游泳馆建筑（安装）协议书》、《临沧温泉游泳馆建筑（安装）工程验收报告》、昆明**电供应站出具给杨**的欠条各一份，欲证明温泉游泳馆是杨**建盖的，且验收合格，因昆明**电供应站差欠其工程款180万元，所以将温泉游泳馆抵押给杨**，杨**是温泉游泳馆的合法债权人。

本院查明

经质证，上诉人达融公司对该组证据的真实性、关联性无异议，但认为该组证据恰巧能证明自己的诉讼主张，温泉游泳馆确属宏**司所有，法人的债权属于法人，不属于股东，宏**司现在仍然存在，温泉游泳馆不属于杨**个人所有，该组证据也不能证明温泉游泳馆是昆明**电供应站以物抵债给杨**的；被上诉人杨**、赵**对上述证据无异议，均予以认可。

本院认为

本院经审查认为：当事人均对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。

综合本案所收集在卷的证据，除原判认定：“李*作为抵押权人，土地坐落于热水塘，原有土地使用权面积11532㎡”应为：“李*作为抵押权人，土地坐落于热水塘，原有土地使用权面积11523㎡”外，经本院二审审理确认的事实与原审认定之事实一致，本院不再赘述。

归纳各方当事人的诉辩主张，二审中，本案争议的焦点问题是：温泉游泳馆的产权是否属于达**司及杨**是否应该搬离的问题。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本案中，1999年温**司与昆明**电供应站签订《临沧温泉热水游泳池等项目合作开发协议》，合作开发温泉游泳馆，协议约定昆明**电供应站独自开发，在温**司提供的土地上，按其规划要求设计、建盖的建筑物以及经营服务物品均属昆明**电供应站所有，并享有对热水游泳池及相关配套服务项目的自主经营权及对该项目的投资和经营权有偿转让的权利，通过几次转让后，杨**于2011年5月28日从杨家恒处取得游泳馆的所有权和使用权（不含土地）；2004年温**司与建行临沧分行签订土地使用权抵押合同后，通过几次债权转让后以物抵债、实现抵押权的方式，达**司取得南信桥热水塘土地的使用权。达**司、杨**双方各自享有的物权均受法律保护。2004年3月温**司将该宗土地抵押给建行临沧分行并办理国有土地使用权抵押登记手续时，温泉游泳馆的土地使用权与房屋使用权并不属于同一人，且抵押登记时温泉游泳馆并未作为土地上的附着物进行抵押登记，故抵押时并不适用《中华人民共和国担保法》第三十六条“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”的规定。因此，2010年9月28日我院作出的（2010）临中执字第16-1号执行裁定书中，所列明的抵押给临沧达融房地**限公司的抵押物，并未包括温泉游泳馆。达**司认为：“其享有南信桥热水塘土地的使用权，故地上附着物温泉游泳馆也应当归达**司，要求确认温泉游泳馆归达**司享有的意见”，无事实及法律依据，本院不予支持。杨**享有温泉游泳馆的使用权限至2046年6月1日，达**司对此并没有足以反驳的相反证据，期间杨**享有温泉游泳馆的所有权和经营权，原判关于杨**的合法权益受法律保护，在其合法经营期间，达**司不能无条件要求杨**搬出的评判，并无不当。

综上所述，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。上诉人达融公司的上诉理由无充分的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人临沧达融**任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三十日