晋宁县昆阳**会第一村民小组与刘**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人晋宁县昆阳**会第一村民小组（以下简称“堡孜一组”）租赁合同纠纷一案，因上诉人刘**不服云南省晋宁县人民法院（2014）晋*初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭于2015年3月5日对本案进行了审理，上诉人刘**的委托代理人陈**，被上诉人堡孜一组的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认如下法律事实：堡孜一组经2012年4月22日村民代表会议决定，将本村民小组位于晋宁**办事处东南绕城线以北，新**院大门以北（地名为螺蛳堆）的集体土地12亩公开招租。2012年4月23日进行了招标公示，招标公示载明：堡孜一组现有螺蛳堆集体土地12亩左右，经村民代表会议决定公开招租，租期定为15年，招标价为每年12亩，土地租金4万元，青苗大棚赔偿费由竞得者自行承担，土地性质根据政府的规划，只允许农业种植，不允许搞任何商业和其他建筑。2012年6月1日堡孜一组与刘**签定了《租地协议》。协议约定：堡孜一组将村小组位于晋宁**办事处东南绕城线以北，新**院大门以北（地名为螺蛳堆）的集体农用土地12亩出租给刘**经营使用，约定租金为每年40000元，租期为15年（2012年6月1日至2027年5月31日）；该协议还约定了租金及付款方式、付款期限，青苗大棚赔偿费用由刘**负责，并约定在15年租期内，刘**不得在该地块打围墙、建盖房屋，如需建盖，必须经相关部门批准，并约定了双方的违约责任，如有违约，支付对方违约金50万元。但在协议履行中，刘**未按协议的约定履行，擅自在该租赁的土地上打围墙、建盖房屋、停车场及洗车场，且晋宁县国土资源局分别于2013年8月12日、2014年1月22日向刘**下达《责令改正违法行为通知书》，要求刘**停止违法建盖房屋、洗车场等，并拆除违法建筑物，恢复土地原状。后堡孜一组诉至一审法院，请求：一、依法解除双方订立的《租地协议》；二、依法判令刘**支付违约金50万元；三、依法判令刘**对租用的土地排除妨害、恢复原状；四、本案诉讼费由刘**承担。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照我国法律规定，合同解除有两种方式，一是双方当事人约定解除；二是满足法定条件解除。本案中，刘**未经相关部门批准，擅自在承租的土地上打围墙、建盖房屋、洗车场，且晋宁县国土资源局两次向其下达《责令停止违法行为通知书》，而刘**都已签收，但没有停止违法建盖，刘**的行为违反了《租地协议》第七条的规定，已构成了违约。因此对堡孜一组的诉求，一审法院予以支持。对刘**没有违反《租地协议》规定的辩解，因刘**未向一审法院提交证据证实，故一审法院不予采纳。在该协议履行中，堡孜一组未向一审法院提交证据证实其已经严格履行好对出租土地的监管职责，因此，对堡孜一组要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决：“一、解除原告晋宁县昆阳**会第一村民小组与被告刘**于2012年6月1日签订的《租地协议》。二、由被告刘**对租用的土地排除妨害、恢复土地原状。限本判决生效后30日内履行。三、驳回原告晋宁县昆阳**会第一村民小组的其它诉讼请求。”案件受理费8800元，由刘**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，刘**不服，向本院提起上诉，请求：一、依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：首先，涉案《租地协议书》的效力是本案应当解决的主要问题，是判断上诉人违约与否的前提。其次，《租地协议书》第七条的约定仅是对责任的分摊，即如果上诉人进行设施建盖未经相关部门批准，由上诉人自行承担经济损失和法律责任，该条约定并不涉及违约责任。最后，被上诉人将涉案土地出租给上诉人时，并未禁止将土地用于非农建设，无论从地块本身还是从周围环境而言，都不具备农业种植的条件。本案纠纷为被上诉人见利忘义所造成，上诉人将继续追究被上诉人的擅自毁约行为给上诉人造成损失的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人堡孜一组针对上诉人刘**的上诉答辩称：一、就合同效力问题，一审法院已经进行过审查，合同有效，一审中双方对于合同有效也予以认可。二、就土地租金问题，在没有鉴定结论的情况下根据租金标准推断土地用途属主观臆断。三、就上诉人是否违约的问题，上诉人承担行政责任后并不免除其对相应民事责任的承担，土地的招租公示已经明确土地仅能用于农业种植。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。

经审理，上诉人对于一审法院认定的案件事实无异议，但认为一审法院遗漏认定合同第七条同时还约定：“如果没有相关部门的批准，擅自建盖房屋所发生的经济损失甲方概不承担，由乙方负责承担相关的经济损失和法律责任”；合同第十条约定：“租用期内，乙方所投资的土建工程到期后，如乙方不再租用，乙方不得拆除，归甲方所有（机械设备在外），如需继续租用，甲乙双方共同协商”。被上诉人认为晋宁县国土资源昆阳执法监察中队于2013年8月12日下发的是《责令停止违法行为通知书》，于2014年1月22日下发的是《责令改正违法行为通知书》。双方当事人对于一审法院认定的案件事实的异议及补充均有相应证据予以证实，故本院对于本案双方所提异议及补充予以更正及确认，同时，对于一审法院认定的其他案件事实依法予以确认。

本院认为

综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：堡孜一组与刘**于2012年6月1日订立的《租地协议书》的效力。

本院认为：堡孜一组于订立《租地协议书》之前发布《招标公示》，虽然刘**对其真实性、合法性、关联性均不予认可，但根据晋宁县昆**村民委员会于2014年8月6日出具的《证明》，可以证实上述《招标公示》的真实性。尽管双方订立的《租地协议书》并未再次明确土地用途，但《招标公示》应当作为订立合同的前提及合同内容，约束双方当事人。合同第七条及第十条的约定虽然涉及建盖房屋等相关内容，但被上诉人认为其真实意思为将土地用于农业建设的前提下，可以适当建盖附属设施。被上诉人对此约定的解释具有一定合理性，本院依法予以采信。相反，上诉人认为根据租金标准、周围用地情况及合同约定可以推断被上诉人对于将土地用于非农业建设采取默示同意的态度不具有合理性，本院依法不予采信。至此，本院认为双方于2012年6月1日订立的《租地协议书》合法有效，双方均应当严格履行。本案中，上诉人将被上诉人的集体土地用于非农业建设违反了合同的约定，并被相关行政机关责令改正，而被上诉人作为守约方，有权要求解除合同，其相应诉请应予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由上诉人刘**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年四月六日