方**-马*、李**判决书

审理经过

上诉人方**因与被上诉人马*、李**房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认以下法律事实：马*与李**系夫妻关系，于2008年5月29日与昆明春**有限公司签订《商品房购销合同》，购买呈贡米兰园小区东5幢第1层04号商铺。2012年5月25日，原告马*（出租方）与被告方**（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将其位于呈贡米兰园东C5-04号，建筑面积为79㎡的商铺出租，租期为三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。第一年租金60000元整，付款时间为2012年6月1日前；从第二年租金为69000元，付款时间为2013年5月1日前；第三年租金为79350元，付款时间为2014年5月1日前。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1％加收滞纳金。签订合同时，承租方支付给出租方水电、物管费押金2000元，租赁期满时如无违约责任及相关费用结算清、由出租方一次退还。租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由承租方缴纳（其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，支付违约金20000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2万元。2014年6月2日，方**将诉争商铺钥匙交付给马*。云南邦**限公司发出《缴费通知单》，要求缴纳2013年1月15日至2014年1月14日期间的物业费1370元，生活垃圾处置费120元；2014年1月15日至2015年1月14日期间的物业费1371元，生活垃圾处置费120元。2014年6月10日，李**缴纳2014年6月份的电费150.07元。马*、李**认可方**已经缴纳完第一年度和第二年度的租金。原告遂诉至一审法院，请求判令：一、被告支付违约金20000元给原告；二、被告按合同约定支付其使用期间内所发生的物管费、水电费，共计1132.07元给原告，由原告再行交纳；三、本案诉讼费用全部由被告承担。

一审法院认为

一审法院认为：针对第一个争议焦点，即合同履行过程中，哪方存在违约。原告主张被告存在迟延支付第三年度租金的行为构成违约，双方约定的最迟租金支付时间为2014年5月1日，被告并未在该期限届满前履行完支付义务。被告方抗辩认为，其不履行支付租金义务，是由于原告方要求增加租金，并明确表示若被告不愿意支付上浮后的租金则应当自行搬离的要求已经先行违反合同约定，构成违约，但对于该部分事实，原告当庭并不认可，因被告主张对方要求增加租金的事由系积极的待证事实，对于该事实被告更具备举证能力，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告举证不能应当承担不利的法律后果，其抗辩意见一审法院不予采纳。而截止庭审之日被告均并未按约向原告支付租金，因此原告主张被告存在因迟延支付租金而存在违约的主张成立。

针对第二个争议焦点，即原告主张的违约金20000元及物管费、电费是否应当由被告承担。因被告存在迟延履行交付租金义务的行为，根据双方合同第九条的约定：“承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2万元。”该条款实际上为双方的合同约定了一个解除条件，而被告的行为已构成原告方解除合同要求收回房屋的条件，而双方于2014年6月2日也实际交还了诉争商铺，双方的合同也于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方约定在迟延支付租金的情况下，原告有权要求被告支付违约金20000元，而该标准经一审法院向被告询问，其认可该违约金的标准，并不认为过高，因此对于原告主张被告支付违约金20000元的诉讼请求，应当予以支持。至于其主张要求对方支付的电费150.07元，系2014年6月份的用电费用，而该期间被告已搬离诉争商铺，该笔费用并未因被告使用商铺而产生，一审法院对该笔费用不予支持。对于原告主张的物管费用，因原告虽提交催款通知，但并未提交交付该部分费用的依据，该费用是否实际产生不能核实，因此对该笔款项也不予支持。综上所述，被告方因迟延履行支付租金的义务导致合同被解除，应当承担支付违约金20000元的违约责任，其抗辩的理由因无证据证实，不予采信。但对于原告主张的物管费并未发生实际支付行为，而电费并未被告租赁期间产生的费用，因此对于该两笔共计1132.07元的款项不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告方**在本判决生效之日起十日内向原告马*、李**支付违约金20000元。二、驳回原告马*、李**的其他诉讼请求。案件受理费人民币300元，由被告方**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，一审被告方**不服，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销呈贡区人民法院作出的（2014）呈民初字第984号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：1、被上诉人的行为也构成根本违约。双方履行合同时，上诉人一直按合同内容履行，上诉人准备缴纳租金时被上诉人在没有任何情形发生变化时，电话通知上诉人要求将第三年的房租上涨百分之三十，如不同意则可以搬出租赁商铺。为此，不难看出合同解除是被上诉人的违约行为导致。2、本案诉争合同的解除是双方意思表示一致达成的。由于被上诉人要求上涨房租，而上诉人不同意，双方在房租是否上涨这一争议上无法达成一致意见的前提下，上诉人只有同意被上诉人的要求解除合同并于5月初就搬离承租商铺。事后，上诉人电话通知被上诉人前来接收商铺和钥匙，但被上诉人称没在呈贡且工作忙没时间前去可将钥匙放在隔壁美容院处。为此，解除房屋租赁合同是双方协商一致的结果，并不是因为上诉人未交纳租金而解除合同，故上诉人的行为不是违约行为，而是履行双方的约定。3、被上诉人6月2日才去拿钥匙的行为，是为了达到不法目的的恶意行为。上诉人解除合同搬离本案诉争的房屋并将钥匙交由隔壁美容院处是在5月初，而被上诉人却抓住上诉人不懂法和没有书面解除合同等故意拖延到6月2日才拿钥匙，就是想等到一月后可依据合同主张2万元的违约金。对被上诉人这一恶意行为也不应得到法律的支持。4、本案如认定上诉人不缴纳租金构成违约行为，那么上诉人愿意缴纳租金继续履行合同。综上，上诉人的行为不构成违约，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人马*、李**共同答辩称：对于上诉人主张被上诉人通过电话通知上诉人要求第三年租金涨30%，我方是没有说过该话的，按照常识我方也不会说这个话，我方一直将房屋交给上诉人使用，到第三年只是说要上诉人及时将租金交给我方。被上诉人在整个合同的履行过程中，并没有违反租房合同的约定，我方并不存在违约。上诉人第二年的租金是到2014年5月31日届满，还未届满我们是不可能收房的，上诉人将钥匙放在美容院，是上诉人自己搬离的房屋。上诉人未按期交纳房屋租金，是上诉人违约在先，我方也不愿意再继续和上诉人履行合同。

二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。

本院查明

经审理，一审判决认定的案件事实与二审查明一致，本院依法予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点为：方**在履行合同过程中是否存在违约？

本院认为：首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，双方于2012年5月25日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。双方合同第七条第一款第二项约定：若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。以及第九条约定：承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2万元。而经一、二审查明，方**并未按期支付第三年房租，且搬离了涉案房屋，并将钥匙交还了马*、李**，按照双方合同约定，应当视为方**违约，理应承担违约责任。经一审法院对方**进行释明，方**认可双方约定的违约金标准并不过高，也不申请法院调整，因此一审判决由方**承担违约金20000元处理正确，本院依法予以维持。对于方**主张系因马*、李**要涨租金才解除合同，以及解除合同系双方协商一致的主张，其并未向一、二审法院提交确实、充分的证据予以证实，故本院对其主张不予采信。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，及《中华人民共和国合同法》第八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费300元，由上诉人方**负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。

裁判日期

二O一五年七月六日