沈**与陈**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告沈XX诉被告陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理，原告沈XX的委托代理人高**、李*到庭参加了诉讼，被告陈**经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告沈XX起诉称:被告与原告沈XX的法定代理人张**于2012年12月18日签订租房合同，约定由被告承租原告沈XX位于昆明市西山区南亚风情第壹城XX幢1单元1-2层1-27室，租金每月63366.80元；房租付款方式为前两年每半年一次付款，后三年每一年一次付款，租金从第二年开始每年在前一年的租金基础上递增7%；租赁期限为2013年3月20日起至2018年3月20日止。现因被告拖欠自2014年3月19日至2014年9月19日期间部分租金52014.88元，经多次催要至今尚未付款，已构成违约，故提起诉讼，请求支持以下诉请：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠租金52014.88元；3、判令被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告陈**经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。

原告沈XX为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：

一、身份证复印件，欲证实被告的主体资格。

二、《房屋租赁合同》，欲证实被告承租原告所有的位于南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27室的房屋，租赁期限从2013年3月20日起至2018年3月20日止，租金为每月人民币63366.80元，支付方式为前两年每半年一付，后三年一年一付，从第二年开始租金在前一年的基础上递增7%。

三、昆**字第20125XXXX号房权证，欲证实位于南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27室的房屋产权为原告所有。

四、户口册，欲证实张**与沈**及原告为亲属关系，张**为沈**及原告之母，沈**为原告姐姐。

五、委托书，欲证实张**作为原告的法定代理人授权沈**管理其弟弟沈XX位于南亚风情第壹城XX幢1单元1-2层1-27室的房屋出租及租金收取事宜。

六、昆**银行安宁湖滨支行银行卡交易明细、昆明建**限公司白马支行银行卡交易明细，欲证实原告按照约定实际交付给被告使用租赁房屋，被告至今仍拖欠租金52014.88元。

七、短信信息，欲证实被告将南亚凤情第壹城A5幢1单元1层1-27室房屋的房租支付到原告姐姐沈**的账户，双方无异议。

八、生活新报，欲证实被告未按约定支付房租，原告登报公告解除房屋租赁合同。

九、南亚风情第壹城商业装修申请表、装修许可证复印件，欲证实房屋已经出租给被告使用。

对于原告沈XX提交的以上证据材料，被告陈**未到庭质证。

被告陈**经本院依法公告送达举证通知（一）、举证通知书（二），未向本院提交证据材料。

为查明本案事实，本院出示了沈**与陈**于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》。

经质证，原告沈XX对该份证据材料无意见。被告陈**未到庭质证。

本院查明

通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，本院对真实性予以确认。原告提交的证据材料二，具有合法性、客观性及关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料三、证据材料四，本院对真实性予以确认。该证据材料与证据材料二相结合，可以看出，所出租的房屋的所有权人为沈XX，张**为未成年人沈XX母亲，为沈XX的监护人、法定代理人，按照法律的规定，监护人的职责包括代理被监护人进行民事活动，由此可知，在租赁房屋的过程中，沈XX的母亲张**在租赁合同上签字的行为系代理沈XX从事民事活动的行为，因此，租赁合同的主体应为沈XX。原告提交的证据材料五，本院对真实性予以确认。原告提交的证据材料六，系原告提交的主张被告已付款的证据材料，由于该证据材料是对被告有利的证据材料，故本院予以确认。原告提交的证据材料七，本院对真实性予以确认，该份证据材料表明被告有欠租行为，同时也证实了租赁合同签订后，合同已实际履行，房屋已交付被告使用的事实。原告提交的证据材料八，从该份证据材料的内容看，涉及的是2012年12月18日的合同以及2014年5月21日的合同，由于本案涉及的是2012年12月18日的合同，因此，解除租赁合同公告中所提及的2014年5月21日的合同与本案无关。另一方面，法律虽然对单方解除合同进行了规定，但同时规定行使单方解除权时需通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于本案原告并未举证证实解除合同已通知被告，通过登报解除合同的公告内容已由被告知悉，故本院认为，在本案中，不能认定已产生合同解除的效力。原告提交的证据材料九，其中的装修申请表及装修许可证，载明的装修房屋位置均为XX-1-26号，而本案原告所出租的房屋为南亚风情第壹城XX幢1单元1-2层1-27号房屋，因此，该组证据材料与本案不具有关联性。对于本院出示的沈**与陈**于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》，本院对其合法性、客观性及关联性予以确认。

经审理查明：陈**欲租赁沈XX（未满十八周岁）所有的位于南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27号房屋及沈**所有的位于南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-26号房屋。沈XX的法定代理人张**并于2012年11月1日向沈**出具委托书，委托沈**办理房屋出租管理事宜及收取房屋租金事宜。2012年12月18日，沈XX法定代理人张**作为出租方（甲方）、陈**作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。同日，沈**作为甲方、陈**作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》。沈XX法定代理人张**与陈**签订的《房屋租赁合同》中约定，甲方出租给乙方的房屋位于云南省昆**道办事处杨家社区南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27室，面积共226.31平方米（使用面积），甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为通信产品销售使用。房屋每平方米租金为280元，每月租金为63366.80元。水电费、物管费押金5000元，合同到期后如无支出全额退还。房屋租金支付方式为：前两年（2013年3月20日至2015年3月20日）每半年一次付款，后三年（2015年3月20日至2018年3月20日）每一年一次付款。租金从第二年开始每年在前一年租金基础上递增7%。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。同时，合同中还对各自的其他权利义务进行了约定。2012年12月18日，沈**作为出租方（甲方）、陈**作为承租方（乙方）还签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于云南省昆**道办事处杨家社区南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-26室，面积共99平方米（使用面积），甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为通信产品销售使用。房屋每平方米租金为280元，每月租金为27720元。房屋租金支付方式为：前两年（2013年3月20日至2015年3月20日）每半年一次付款，后三年（2015年3月20日至2018年3月20日）每一年一次付款。租金从第二年开始每年在前一年租金基础上递增7%。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。同时，合同中还对各自的其他权利义务进行了约定。合同履行过程中，陈**租赁的昆明市**道办事处杨家社区南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27室的房屋租金以及昆明市**道办事处杨家社区南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-26室的房屋租金均由沈**收取。中国建设**明白马庙支行出具的银行卡明细帐”显示，陈**于下列时间向沈**账户转账存入以下款项：2013年2月7日转账存入246800元、2013年10月18日转账存入50000元、2013年10月19日通过ATM转账10000元、2013年10月19日转账存入20000元、2013年10月29日转账存入466520元、2014年2月28日转账存入90000元、2014年3月18日转账存入150000元、2014年3月20日转账存入50000元。沈XX及另案沈**主张以上款项为陈**履行两份租赁合同所交纳的租金。此外，沈XX及另案沈**并主张陈**除所交纳的以上租金外，还于2012年12月18日通过交通银行转账方式向沈**账户转账300000元交纳租金；同时认为，中国建设**明白马庙支行出具的银行卡明细帐”中注明由荀*于2014年3月22日分别通过网银转账的50000元、50000元、30000元、50000元四笔款项以及荀*于2014年3月26日通过网银转账的40000元均为陈**履行两份合同所交纳的租金。即陈**在履行两份合同的过程中，共计交纳租金1603320元。庭审中，沈XX主张陈**在履行两份租赁合同的过程中有拖欠租金的行为。2014年9月5日，生活新报上刊登了与陈**解除租赁合同公告的通知，通知载明：陈**：根据2012年12月18日和2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》”，你租用沈**、张**位于南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-26室、1-27室（不包括民**行所使用的实际面积）商铺，从事手机销售，合同中明确约定不得转租商铺、不得拖欠租金，否则我方有权解除房屋租赁合同。2014年6月我方在找你催要拖欠租金时，得知你已将承租房屋擅自转租，我方多次通过电话和邮件的方式要求你按合同约定履行义务，补缴租金并对次承租人清租，但你至今无任何表示，也未在定期内履行义务，现我方已无法与你取得联系。由于你的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定和《房屋租赁合同》中的相关约定，我方正式通知你于本公告登报之日起，解除2012年12月18日以及2014年5月21日我们双方签订的《房屋租赁合同》。对于你给我方造成的经济损失，我方将保留追究的权利。特此通告”。2015年6月4日，沈XX诉至本院，请求判令解除其与陈**签订的《房屋租赁合同》；判令陈**支付拖欠租金52020.66元及利息并由陈**承担本案的诉讼费。本案受理后，本院在人民法院报上刊登公告，向陈**公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知（一）、举证通知书（二）及开庭传票，期满，陈**无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。案件审理过程中，沈XX表示减少诉讼请求，主张的租金减少为52014.88元，并表示放弃利息损失的主张。沈XX同时主张陈**使用房屋至2014年9月20日搬离房屋。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张**与陈**于2012年12月18日签订了《房屋租赁合同》。关于该份租赁合同的出租主体问题，本院认为，从查明的事实看，所出租的南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-27室房屋的所有权人为沈XX，沈XX至今尚未满十八周岁，张**为沈XX的母亲，系沈XX监护人及法定代理人，《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）”第10条规定：监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。由以上规定可以看出，沈XX是出租房屋的权利人，其尚未成年时，张**是作为沈XX的法定代理人及监护人在代理未成年的沈XX进行民事活动，而《房屋租赁合同》中亦有甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用”的约定，表明在签订《房屋租赁合同》时，陈**对沈XX是房屋的权利人的事实是明知的，因此，本院认为，本案《房屋租赁合同》的出租主体为沈XX。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因此，《房屋租赁合同》签订后，作为出租方的沈XX及作为承租方的陈**均应当按照合同约定履行自身的义务。从庭审查明的事实看，合同签订后，沈XX已履行了交付房屋的义务。因此，陈**亦应当按照约定交纳租金。庭审中查明，陈**在与沈XX法定代理人张**签订《房屋租赁合同》的同时，还与沈**于同一天签订了一份承租南亚风情第壹城XX幢1单元1层1-26室房屋的《房屋租赁合同》，两份合同的租期均为2013年3月20日至2018年3月20日，沈XX与陈**签订的《房屋租赁合同》约定的每月租金为63366.80元，沈**与陈**签订的《房屋租赁合同》约定的每月租金为27720元。本案审理过程中，沈XX及另案沈**均主张陈**在自2013年3月20日至2014年9月19日使用房屋期间有拖欠租金的行为。对此，本院认为，因本案中，已有证据表明陈**已接收了租赁房屋，因此，对于租金的支付及房屋的归还的举证责任均应当由陈**承担，故在无相反证据的情况下，本院对沈XX及另案沈**提出的陈**欠租的主张予以确认。对于陈**拖欠租金金额的计算问题，本院认为，由于本案合同在履行过程中，租金均是由沈**代收，因此，先计算出本案应交租金和沈**案的应交租金，再按照两案的应交租金数分别计算两案的租金比例，用两案的租金比例乘以两案的总交租金额，即可计算出每个案件的实际交租金额。最后，用应交租金金额减去已交租金金额，即为拖欠的租金金额。庭审已查明，沈XX案的每月租金为63366.80元，沈**案每月租金为27720元，同时，沈XX案及沈**案的房屋租金均是从第二年递增7%，由此可知，沈XX案自2013年3月20日起至2014年3月19日止的租金为1167216.48元[63366.80元×12＋（63366.80元×7%＋63366.80元）×6]。沈**案自2013年3月20日起至2014年3月19日止的租金为510602.40元[27720元×12＋（27720元×7%＋27720元）×6]。即沈XX案租金占比为69.57%[1167216.48元÷（1167216.48元＋510602.40元）]，沈**案租金占比为30.43%[510602.40元÷（1167216.48元＋510602.40元）]。由于陈**在履行两份租赁合同的过程中共计交纳过房租1603320元，故按照比例计算，陈**在履行与沈XX的合同过程中交纳的租金为1115429.72元（1603320元×69.57%），因此，陈**拖欠沈XX的租金为51786.76元（1167216.48元-1115429.72元）。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，沈XX与陈**所签订的合同中约定租金支付方式为前两年（2013年3月20日至2015年3月20日）每半年一次付款”，陈**至今未支付租金的行为已构成违约，同时，双方在合同中有拖欠租金累计2个月以上有权解除合同的约定，故本案中，沈XX要求解除合同符合法律关于单方解除权的规定，对此，本院予以支持。需要指出的是，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，虽然2014年9月5日的生活新报上刊登了解除租赁合同公告，但沈XX并未举证证实解除合同已通知被告，通过登报解除合同的公告内容已由被告知悉，故在本案中，不产生合同解除的效力。陈**经本院依法公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告沈XX与被告陈**于2012年12月18日所签订（张**作为原告沈XX法定代理人代为签订）的《房屋租赁合同》。

二、由被告陈**于本判决生效之日起十日内支付原告沈XX拖欠的租金人民币51786.76元。

三、驳回原告沈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费人民币1101元由原告沈XX负担人民币101元，由被告陈**负担人民币1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二○一六年一月十八日