孟**与海南金胜**发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人海南金胜**发有限公司（以下简称益**公司）因与被上诉人孟**房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼**一初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成由审判员谭**担任审判长，审判员黄**、陈*参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：益**公司于2015年3月16日承租案外人黄*、王**拥有的海口市龙昆南路一海综合X幢XXX房（面积约591.76平方米）作为“益佳**师大店小吃城”的经营场所。2015年4月14日益**公司与解**签订《合同》，由解**为益**公司在龙昆南路一海综合X幢XXX房安装抽烟管道。益**公司的益佳**师大店小吃城内排烟系统安装后至今没有取得相关环境监察部门的项目竣工检查验收报告。2015年5月16日，益**公司与孟**签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》（附件一），约定：益**公司将位于海口市龙昆南路益佳**师大店内7号铺面出租给孟**经营魔锅坊麻辣香锅，租赁期限为2015年6月1日起至2017年5月31日止，2015年5月1日至2015年5月31日为免费装修期；合同签订当日，孟**必须向益**公司交付经营权转让费20000元、综合保证金40000元；租金为4500元／月，公共设施使用费500元／月，租金按每季度为一个付款单位，先付后使用；益**公司负责建设公共区域内的广告招牌制作、商品广告宣传、水、电、空调、排烟、排污、公共用餐桌椅、液晶电视、无线网络等其他设施设备，并负责商铺内的水、电、排污、排烟、排水接口的接入。孟**负责餐具、厨具及档口内其他生产经营工具、装修。如益**公司无故解约，除双倍退回孟**经营权转让费、综合保证金外，还应向孟**支付三个月的租金款项作为违约补偿，并就孟**未能够继续使用房屋情况、按照时间比例折算补偿孟**所有附加装修之损失；如孟**无故解约，益**公司不予退还孟**交押的经营权转让费、综合保证金、预交租金，孟**还应向益**公司支付三个月租金的款项作为违约补偿等。合同签订当天，孟**依约向益**公司支付了铺面经营权转让费20000元、铺面综合保证金40000元，于2015年5月28日向益**公司汇付2015年6、7、8月份的租金15000元。孟**在签订《商铺租赁合同》后对益佳**师大店内7号铺面进行了装修、接受“魔锅坊”品牌培训、购买材料等，于2015年6月2日开始试营业，由于麻辣香锅产生的油烟较大，油烟无法全部排入排烟管道。2015年6月3日，益**公司要求孟**整改烟罩，把油烟全部排到集排烟管道里。2015年6月4日，孟**按照益**公司要求停业整改烟罩，加入排风扇并扩大烟罩。2015年6月6日，益**公司安装直排系统，将排烟管道从孟**铺面直接排到益佳市集的广告牌处，2015年6月7日孟**恢复营业时，油烟直接从广告牌处冒出来导致楼上居民投诉，益**公司再次通知孟**停止营业，等其处理好排烟系统再恢复营业。而后，孟**停止了营业，按照益**公司要求扩大烟罩面积，增加500mm的排烟机两台，整改后孟**店铺的油烟可完全排尽，但由于益**公司排烟管道吸力小，无法将油烟全部排走，导致油烟从其他店铺冒出来，益**公司再次要求孟**停业，并明确表示无法让孟**继续营业。2015年7月5日益**公司通知孟**于2015年7月9日搬离，孟**于7月10日上午再次试业，益**公司予以断电，使之不能继续营业。双方因协商赔偿问题未果，孟**遂于2015年8月26日提起诉讼，并于2015年8月31日将物品搬离7号商铺。2015年9月15日一审法院组织孟**、益**公司到7号商铺进行勘验，7号商铺尚有招牌灯箱、玻璃柜台2个（其中一个约2米，一个约1米）、洗手池1个、1.5米灶台、2个排烟罩未能拆除搬走。另查，2015年5月17日，孟**（乙方）与长沙风**有限公司（甲方，下称长**司）签订《品牌技术服务协议书》，约定甲方为乙方在海南省海口市从事魔锅坊麻辣香锅项目提供品牌技术服务，乙方签约时支付甲方品牌技术服务费25800元；乙方如需甲方的培训师上门培训，培训师上门来回的车旅费、食宿以及每天168元的工资均由乙方承担；本协议有效期为三年，自2015年5月17日起至2018年5月16日。当天，孟**向长**司支付了品牌技术服务费25800元，该公司向孟**颁发《授权书》，授权孟**在海口市开办“魔锅坊”麻辣香锅连锁店并使用“魔锅坊”品牌。应孟**要求，长**司于2015年5月28日指派李**前往孟**店面（海口市龙昆南路益佳市集内）进行技术和营销指导至2015年6月9日返回，期间，孟**提供李**住宿费1300元、生活费1500元、工资2184元、车费及餐旅费2110元，共计7094元。2015年5月21日至2015年6月6日期间，孟**三次向长**司购买物料共计7214元。孟**称其签订《商铺租赁合同》后对益佳**师大店内7号铺面进行了装修，购买材料、聘用员工，为员工租赁宿舍等，共花费58707元。其中装修产生的玻璃柜购置费1864元、购买电线等建材1800元、水电安装款1560元、“前台”120元、广告牌制作费2067元、烟罩1470元、炉拼台订作费600元；购买经营店铺材料10405元（味盅等厨房用具1454元、圆形沙拉拼盘等292元、面盆等549元、味精等调味品1705元、培*等食品1609元、平台冰柜等1530元、海鲜柜1850元及运费160元、食用油180元及运费70元、美的电磁炉269元、号码牌等120元、计价秤166元、电热水壶等278元、广告汽球200元；收据丢失的经营店铺材料4600元（冰柜1100元、灶台1500元、烟罩2000元）；孟**2015年5月16日-19日海口到长沙往返机票1035元；员工孟**2015年5月30日从哈尔滨到海口的机票630元；孟**2015年5月22日从哈尔滨到海口的机票649元；魔锅坊麻辣香锅职工6-8月工资19500元（厨师黄**每月1500元、服务员孟**每月3000元、收银员孟**每月2000元）。2015年6月1日，孟**与案外人高**签订《房屋租赁合同》，租赁案外人位于海口市琼山区高登西路佳宝花园XXX房，租赁期自2015年6月1日至同年11月30日，租金总计9300元、押金3000元。高**出具收据，载明一个月租金1550元，押金3000元，2015年5月23日已收孟**租金5000元，6月30日前交清剩余租金7000元。孟**提交2015年6月1日送货单证明购置出租屋桌子、床合计380元。

孟**在一审的诉讼请求：1、解除孟**与益**公司于2015年5月16日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》（附件一）；2、益**公司向孟**返还铺面综合保证金40000元、铺面经营权转让费20000元、铺面租金15000元，共计75000元；3、益**公司向孟**赔偿铺面品牌加盟费、材料费、广告费等各项损失共计98815元；4、本案的诉讼费用由益**公司承担。

益**公司在一审的反诉请求：孟**向益**公司支付违约金13500元（4500元／月×3个月）；本案诉讼费用由孟**承担。

一审法院认为

一审法院认为：一、关于合同的解除问题。益**公司与孟**签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》（附件一）是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律和社会公共利益，是有效合同。在合同履行过程中，由于孟**经营的“魔锅坊”麻辣香锅产生的油烟较大，油烟无法全部排入排烟管道，孟**按照益**公司要求停业整改烟罩，整改后孟**店铺的油烟可完全排尽，但由于益**公司排烟管道吸力小，无法将油烟全部排走，导致油烟从其他店铺冒出来，益**公司再次要求孟**停业，并于2015年7月5日通知孟**于2015年7月9日搬离，孟**于7月10日上午再次试业，益**公司予以断电阻止孟**继续营业。合同已不能继续履行，双方对解除合同意见一致，该租赁合同应予解除。二、关于过错责任问题。《商铺租赁合同》约定，益**公司负责建设公共区域内的排烟、排污设施设备及商铺内的排污、排烟接口的接入。但在孟**多次整改，加入排风扇并扩大烟罩，益**公司也对排烟系统作了整改，但仍未能解决油烟的排放，益**公司为此要求孟**停业，并明确表示无法让孟**继续营业，因此该合同的解除，孟**并不存在违约行为。益**公司反诉请求孟**支付违约金没有事实根据与法律依据，不予支持。由于益**公司的益佳**师大店小吃城内排烟系统安装后未取得相关环境监察部门的项目竣工检查验收报告，无法证明该小吃城内的排烟系统是否符合排污标准，对益**公司关于孟**经营的“魔锅坊”麻辣香锅不适宜档口经营的意见，不予采纳。益**公司未能依照合同约定，提供有效的排烟系统，并于2015年7月5日通知孟**于2015年7月9日搬离，已经明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，导致合同解除，益**公司应负有责任，应对合同不能履行造成孟**的损失承担赔偿责任。三、关于赔偿数额问题。1、关于益**公司是否应退还孟**支付的铺面经营权转让费、铺面综合保证金以及租金的问题。合同签订后，孟**依约向益**公司支付铺面经营权转让费20000元，取得铺面经营权，并支付铺面综合保证金40000元及2015年6、7、8月份的租金15000元，共计75000元。但孟**仅于2015年6月2日、7日、10日营业，即因油烟问题被叫停，实际营业时间才两、三天时间，合同因无法继续履行而解除，益**公司应将上述款项返还予孟**。2、关于益**公司是否赔偿孟**“魔锅坊”麻辣香锅品牌授权费、指导费等的问题。《商铺租赁合同》明确约定，孟**租赁商铺的目的是经营“魔锅坊”麻辣香锅，在签订合同后即赴湖南长沙与“魔锅坊”品牌所有人长**司签订《品牌技术服务协议书》，支付品牌技术服务费25800元，花费技术指导费用7094元、购买物料7214元以及往返机票1035元，有协议书的约定及长**司出具的发票、证明和相关收据为佐证，应予以确认。鉴于孟**所获得的“魔锅坊”麻辣香锅经营授权范围是在海口市，不仅限于益**公司的益佳**师大店内，且该技术仍为孟**所用，孟**可在其他商铺继续使用，故对于孟**的该项损失，可酌情由益**公司承担50%的赔偿责任，即（25800元＋1035元＋7214元＋7094元）×50%﹦20571.50元。3、关于益**公司是否赔偿孟**装修费用的问题。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。孟**签订《商铺租赁合同》后，对承租的7号商铺进行了装修，2015年9月15日一审法院组织孟**、益**公司到7号商铺进行勘验，7号商铺尚有招牌灯箱、玻璃柜台2个（其中一个约2米，一个约1米）、洗手池1个、1.5米灶台、2个排烟罩未能拆除搬走。故对孟**提交的装修费用单据，其中的2015年6月5日“旺源玻璃货单”，该货单标明购货地址龙*南**大学，玻璃柜台12厘米，价格1500元；2015年6月1日广告牌制作订单2067元；2015年5月28日水电安装款收据1560元、电线等收款收据1800元，2015年5月29日炉拼台订作送货单7台600元；2015年6月2日烟罩2.1米价格1470元；2015年5月31日“前台”送货单价格120元，单据上所记载的物品与原审法院勘验现场物品基本一致，应予以确认，上述装修费用共计9117元，合同解除，装修物品无法拆除或无法再利用，益**公司应赔偿孟**的上述装修损失。至于孟**提交的2015年5月27、28日二张“旺源玻璃货单”价款合计364元，因载明的购货单位为杨老板，且记载内容不明，不予确认；孟**提交灶台、烟罩的图片，请求益**公司赔偿该灶台1500元、烟罩2000元的经济损失，因未能提供相关票据证明，不予支持。4、关于益**公司是否赔偿孟**其他经营物料费用的问题。对于孟**提交的其他经营店铺材料（味盅等厨房用具1454元、圆形沙拉拼盘等292元、面盆等549元、味精等调味品1705元、培*等食品1609元、平台冰柜等1530元、海鲜柜1850元及运费160元、食用油180元及运费70元、美的电磁炉269元、号码牌等120元、计价秤166元、电热水壶等278元、广告汽球200元；收据丢失的冰柜1100元）的订单、收据、出货单均属于孤证，无法证明货物购买的情况，即便是购买了也可能存在退换货的情况或孟**可以自行、另行使用，故对孟**诉请益**公司赔付，不予支持。5、关于益**公司是否赔偿孟**员工工资、路费、宿舍租金的问题。从经营餐饮的常理推断，聘请员工三人是合理的，鉴于孟**经营的“魔锅坊”麻辣香锅仅经营两三天，且益**公司于2015年7月5日通知孟**于2015年7月9日搬离，并在孟**7月10日营业时便断电阻止孟**营业，孟**应知道合同已无法继续履行，因此，员工工资可参照海南省海口市职工最低工资标准每月1270元予以赔偿6、7月二个月工资即1270元×3人×2个月=7620元。对于员工孟**、孟**从哈尔滨到海口的机票损失1279元，非直接经济损失，对该项请求不予支持。为员工租赁宿舍，有租赁合同及租金收据为凭，可以确认，益**公司应赔偿孟**两个月的租金损失1550元×2个月=3100元。购置桌子、床380元的送货单属于孤证，不予确认。综上，益**公司应退还孟**铺面经营权转让费20000元、铺面综合保证金40000元以及2015年6、7、8月份租金15000元，并赔偿原各项经济损失共计40408.50元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，一审法院判决：一、解除孟**与益**公司于2015年5月16日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》（附件一）；二、益**公司于本判决生效之日起十日内向孟**返还铺面经营权转让费20000元、铺面综合保证金40000元、铺面租金15000元，共计75000元；三、益**公司于本判决生效之日起十日内向孟**赔偿品牌加盟费、装修费等各项损失共计40408.50元；三、驳回孟**的其他诉讼请求；四、驳回益**公司的反诉请求。案件受理费3067.36元（孟**预付）、反诉费68.75元（益**公司预付），由孟**负担459.19元，益**公司负担2676.92元；孟**垫付的2608.17元由益**公司直接支付给孟**。

上诉人诉称

益**公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回孟**的其他诉讼请求；本案的诉讼费用由孟**承担。

事实与理由：一、一审判令益**公司返还铺面经营权转让费、保证金、租金以及赔偿相应损失的基础是益**公司存在违约情形，然而该认定无事实及法律依据。1、一审判决以益**公司的小吃城内排烟系统安装后没有取得相应环境监察部门的项目竣工检查验收为由，认定益**公司对合同的解除负有责任完全没有法律依据，强行附加给益**公司合同以外的义务。2、承租铺面在符合餐饮使用性质的前提下，孟**将其用于麻辣香锅还是其他餐饮类别，确实并非益**公司应尽的注意义务和提示义务范畴，“一厨一排”方式是在孟**经营出现问题后双方共同总结出来的症结，而非益**公司在出租之前就已经明确知晓的原因，孟**将上述义务强加给益**公司是显失公平的、也是对于其自身未尽到经营项目可行性审查义务的推脱之辞，其应承担经营亏损的不利后果。二、关于经营权转让费、保证金、租金的退还以及相应损失判赔的处理，一审判决存在部分的错误，益**公司应予退赔的仅仅是铺面经营权转让费和保证金，铺面租金及相关损失不应由益**公司承担。具体来说：孟**在2015年8月31日全面搬离7号商铺，实际占用商铺三个月，益**公司在此三个月也确确实实丧失了相应的租金收入，一审判决如此处理实为不当。如前所述，益**公司在本案中并不存在在导致合同解除的违约情形，以此计算相应的品牌加盟费、装修费、员工宿舍租金支出等是没有法律依据的，依法应予纠正。

被上诉人辩称

被上诉人孟**答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，益**公司对于合同解除具有完全过错责任，应赔偿孟**的经济损失。首先，益**公司作为出租方，具有提供符合使用条件的租赁物给承租方的法定义务及合同义务。其次，益**公司作为小吃城的经营者，应保证小吃城的排烟、排污符合规定，保证档口经营不受到政府部门的干涉。第三，关于举证责任的分配问题。一审中，孟**提交的证据证明孟**经营麻辣香锅时，由于小吃城的排烟系统存在缺陷导致油烟无法正常排出，在配合小吃城进行多次整改之后，仍然无法解决排烟问题。为此，益**公司通知孟**停止营业。在现场勘验时，益**公司的工作人员也认可是排烟系统无法满足排烟需求才通知孟**停止营业。上述证据足以证明益**公司交付给孟**使用的铺面无法满足孟**的使用要求。因此，一审判决所依据的证据是充分的。综上，益**公司未能提供适合经营“麻辣香锅”的铺面给孟**使用，致使孟**承租铺面后无法实现合同目的而提出解除合同。因益**公司的违约行为导致合同解除，应向无过错方孟**赔偿相应的经济损失。二、关于赔偿范围的问题。益**公司系导致合同解除的过错方，应向无过错方进行赔偿。根据《合同法》第九十七条的规定，孟**有权要求赔偿损失，赔偿损失的范围包括订立合同所支出的必要费用以及相信合同能适当履行而做准备所支出的必要费用。按照合同约定，孟**向益**公司支付了铺面综合保证金、铺面经营权转让费、铺面租金共计75000元。确认租赁事宜后，孟**签订《品牌技术服务协议书》支付品牌技术服务费25800元；为顺利开张即开始装修、宣传、接受“魔锅坊”品牌培训、购买材料、聘用员工、为员工租赁宿舍等准备工作花费98815元，共计花费173815元。自2015年6月2日试营业起，即由于益**公司的排烟管道存在严重缺陷，无法营业，孟**前后仅营业了三天。孟**停止营业后，多次与益**公司协商赔偿事宜无果，致使铺面空置，孟**所投入的成本没有获得任何回报。上述费用均属于签订合同以及信赖合同能够适当履行而支出的费用，益**公司作为合同解除的过错方，应向孟**赔偿其因此遭受的损失。虽然一审判决未全部支持孟**的诉讼请求，但考虑到诉讼成本，也为了尽快解决纠纷，没有继续上诉。恳请二审法院依法查明事实，驳回益**公司的上诉请求，维持一审判决。

二审中双方当事人均未提交新证据。

本院查明

二审查明事实与一审一致。

本院认为

本院认为：本案纠纷系因益**公司出租给孟**的铺面无法解决油烟排放问题被要求停业导致合同解除引起的房屋租赁合同纠纷。根据我国《合同法》第二百—十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时，双方的商铺租赁合同亦约定，益**公司负责建设公共区域内的排烟、排污设施设备及商铺内的排污、排烟接口的接入。所以，保证油烟排放是益**公司的合同义务，同时对租赁物符合约定用途亦斌有法定义务。油烟排放问题经双方的整改仍无法解决，孟**被迫停止，对此并无违约行为，而益**公司经营的小吃城内的排烟系统安装后未取得相关环境监察部门的项目竣工检查验收报告，无法证明该小吃城内的排烟系统是否符合排污标准。故一审判决认定益**公司未能履行其合同义务，存在违约情形，对合同的解除应承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。益**公司关于其不存在违约情形的上诉理由不能成立。

根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人要求赔偿损失的范围包括订立合同所支出的必要费用以及相信合同能适当履行而做准备所支出的必要费用。一审法院判令益**公司赔偿品牌加盟费、装修费、员工工资及宿舍租金等经济损失属于该范畴，并无不当，本院予以维持。孟**虽在2015年8月31日才搬离涉案铺面，但在租赁期内仅实际经营了三天，即因油烟排放问题被责令停业，占用房子期间系为整改和发生纠纷，孟**对铺面不能正常使用并无违约和过错情形。故一审法院判令益**公司退还三个月的租金，处理并无不当，本院予以维持。益**公司关于一审判决其退还三个月租金及赔偿相应损失错误的上诉理由不能成立。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。**集公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6272元，由上诉**集公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日