刘*与蒙冲与海南**限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称凤凰地产公司）与被上诉人刘*、蒙冲房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

原审判决查明：2006年5月25日，刘*、蒙冲与海口市**开发公司签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，刘*、蒙冲购买该公司开发的百合花园小区2号公寓X幢XXX房，合同金额274519元。同时还约定，海口市**开发公司承诺在刘*、蒙冲交完全额房款及相关费用之日起一年半内为刘*、蒙冲办妥房产证及土地使用证。如海口市**开发公司不能按时办理，每逾期一天，海口市**开发公司须向刘*、蒙冲缴付总房款万分之1.5的违约金。出卖人负责为买受人办理所购房产的产权转让手续和协助买受人办理房产证的申领工作，相关费用由买卖双方按国家有关规定各自承担。上述合同签订后，刘*、蒙冲于2006年5月29日、2009年9月16日分别支付了购房款84509元、190000元，于2006年7月24日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用，该XXX房房产证于2013年1月21日才办妥。刘*、蒙冲于2014年3月11日向原审法院提起诉讼，要求凤**公司支付逾期办理房产证的违约金13009元等。

另查明：海口市**开发公司于2006年2月24日变更登记为海南**限公司。

一审法院认为

原审法院认为：刘*、蒙*、凤**公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。刘*、蒙*已于2009年9月16日支付完全部购房款，于2006年7月24日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。依合同第十五条关于被告在刘*、蒙*交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为刘*、蒙*办妥房产证的约定，凤**公司应在2011年3月16日为刘*、蒙*办妥房产证的，凤**公司于2013年1月21日才将2号公寓X幢XXX房的房产证办至刘*、蒙*名下，已构成违约，应向刘*、蒙*支付逾期办理房产证违约金，因刘*、蒙*于2014年3月11日向法院提起诉讼，其诉讼时效应为2012年3月11日至2014年3月11日，现刘*、蒙*主张凤**公司支付2012年3月2日至2013年1月15日逾期办证违约金，2012年3月10日前部分已超诉讼时效，原审法院不予支持，凤**公司应支付刘*、蒙*的违约金为274519元×312天×0.00015=12847元，刘*、蒙*要求凤**公司支付13009元违约金，超过部分，原审法院不予支持。由于本案是房屋买卖合同纠纷，海南**限公司并不是合同一方当事人，跟本案的处理结果没有法律上的利害关系，凤**公司关于应追加海南**限公司参加诉讼并由其承担责任的抗辩，理由不成立，原审法院不予采纳。另外，违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，凤**公司违约每天须向刘*、蒙*缴付总房款的万分之一点五的违约金，对于作为房地产开发商的凤**公司并不过高，凤**公司关于违约金过高的抗辩原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：凤**公司于本判决发生法律效力之日起三日内向蒙*、刘*支付逾期办理海口市美华路XX号百合花园2号公寓X幢XXX房房产证违约金12847元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由凤**公司负担。

上诉人诉称

凤凰地产公司上诉称：一审判决认定蒙*、刘*于2006年7月24日交纳办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务，缺乏证据证明。本案当事人双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，蒙*、刘*交完全额购房款及相关费用之日起一年半内，凤凰地产公司为蒙*、刘*办妥房产证。也就是说，蒙*、刘*只有缴纳契税、印花税等相关费用之后，凤凰地产公司才能为其办理房产证。故凤凰地产公司是否存在逾期办证情形，查明缴纳契税、印花税等相关费用的时间才是本案的关键。一审期间，蒙*、刘*未在举证期限内，举证证明其已缴纳契税、印花税等相关费用及缴纳契税、印花税等相关费用的具体日期，且契税、印花税等相关费用的日期又涉及到凤凰地产公司先履行抗辩权的问题。如果是因为蒙*、刘*逾期缴纳相关费用导致逾期办证的，凤凰地产公司的办证时间也应予以顺延。根据举证规则，蒙*、刘*应承担举证不能的不利后果。故一审判决无视上述法律规定，认定蒙*、刘*于2006年7月24日交纳办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务，以致错判。

一审认定海南**限公司（以下简称亿**司）并不是合同一方当事人为由，驳回凤**公司要求追加亿**司为第三人参加审理的申请，违法程序。根据凤**公司一审期间提交的《合作开发“百合园”项目合作书》及《补充合同》可知，涉案房产项目系凤**公司与亿**司共同合作建设的。上述《合作书》及《补充协议》明确约定：凤**公司仅负责提供涉案项目建设用地，涉案房产项目的开发建设、销售，办理房产证等具体工作均由亿**司负责，并承担具体费用。且根据蒙冲、刘**提交的《商品房买卖合同》中载明的卖方签约委托代理人为杨**，而杨**恰恰是亿**司的法定代表人。由上可知，直接履行该《商品房买卖合同》的是亿**司而非凤**公司，凤**公司仅仅是基于涉案项目土地使用权登记在凤**公司名下及现行的土地法律法规所限，才以凤**公司名下协助亿**司办理施工报建和施工监理等手续。此外。如判决凤**公司承担违约责任，凤**公司势必根据上述合作合同向***司追索，由该公司最终承担民事法律责任。故一审判决未依法追加实际履约人亿**司参加诉讼，严重损害凤**公司及亿**司的利益，遗漏了应当参加诉讼的当事人，程序违法。为此，凤凰地产特提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、驳回蒙冲、刘*的诉讼请求；3、判令蒙冲、刘*承担一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

蒙*、刘*共同答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原审判决。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，凤**公司与蒙*、刘*签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受保护。上述《商品房买卖合同》签订后，蒙*、刘*已依约向凤**公司付清了购房款，履行支付全部购房款的义务。关于凤**公司上诉所提的蒙*、刘*是否缴纳了契税、印花税、维修基金、产权登记费问题。经查，一审庭审调查时，蒙*、刘*出示了其向凤**公司缴纳契税、印花税、维修基金、产权登记费等办理房产证所需的相关费用的证据，凤**公司不同意质证。二审中，凤**公司对蒙*、刘*出示的上述证据的真实性无异议。本院认为，蒙*、刘*虽未在举证期限内向原审法院提交其缴纳的契税、印花税、维修基金、产权登记费证据，但其在一审庭审中已出示，凤**公司对其真实性亦无异议。故本院对原审法院认定的蒙*、刘*向凤**公司缴纳契税、印花税、维修基金、产权登记费的事实予以确认。海南**限公司并非《商品房买卖合同》的合同相对方，至于凤**公司与海南**限公司间的合作关系，应由其与海南**限公司自行处理，海南**限公司与本案的处理结果无法律上的利害关系，凤**公司以原审判决没有追加海南**限公司参加诉讼违反法定程序的上诉理由，无法律依据，应予驳回。

综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费225元，由海南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月三日