陈**与海南泰翔**有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉人海南泰翔**有限公司（以下简称泰**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由审判员廖**担任审判长，审判员符**、代理审判员袁*参加的合议庭对案件进行审理，并于2015年5月15日依法进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2008年6月9日，陈**与泰**司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定泰**司向陈**出卖东山高尔夫度假住宅区B12幢05号房，出卖的房屋为在建的预售商品房。《合同》第八条约定，泰**司应于2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付陈**，如遭遇不可抗力，且泰**司在发生之日起30日内告知陈**，泰**司可据实予以延期（除双方协商同意解除合同或变更合同外）。《合同》第九条约定，如泰**司逾期交房按以下方式处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰**司按日向陈**支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，陈**有权解除合同。陈**解除合同的，泰**司应当自陈**解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按陈**累计已付款的0.3%支付违约金。陈**要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰**司按日向陈**支付已交付房价款万分之1.5。《合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，泰**司应当书面通知陈**办理交付手续，双方验收交接时，泰**司应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，泰**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，泰**司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈**有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由泰**司承担。由于陈**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：泰**司通知交付之日起15日内陈**仍未办理交付手续的视为泰**司已交付房屋，（且自约定的交接之日起，该房屋的风险责任及发生的费用，该陈**承担的由陈**承担。）同时，陈**办理该商品房的交付手续时须已经缴清全部应付房价款，如因此造成的延期交房责任，也应由陈**承担。《合同》第十五条约定，泰**司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由泰**司提供的资料报产权登记机关备案。如因泰**司的责任，陈**不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意泰**司自本商品房交付使用之日起2年内办好房产证，否则泰**司按陈**已付房款的0.5%向陈**支付违约金。附件四合同补充协议第五条约定，房产权属登记在陈**交清总房款后，由泰**司负责办理，陈**应配合泰**司办理相关手续。泰**司承诺在房屋交付之日起两年内，为陈**办理完毕房屋所有权证书，但下列情况不在此限：（1）陈**未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项；（2）陈**未能及时完整地提交办理房屋所有权证书所需要的相关资料；（3）出现不可抗力或政府行为的限制。第六条约定，泰**司通知陈**前来办理相关房产所有权证书手续，陈**应于接到通知之日起十日内到泰**司处办理相关手续。逾期超过二十日，泰**司不能及时办理房产过户手续等后果均由陈**承担。第七条约定，陈**签订合同时，必须留下详细有效的联系电话和地址，否则泰**司通知无法送达而造成的一切后果由陈**自行负责。陈**在《合同》中留下的通讯地址为：海口市文华路XX号华亭家园6F。2010年11月26日，泰**司向陈**邮寄交房通知材料，陈**否认收到。2014年泰**司向陈**邮寄《通知书》，陈**否认收到。2014年6月27日，陈**收到被告邮寄的《东山高尔夫度假住宅区物业费催交通知书》，该通知书内容为：鉴于陈**未办理收房手续，依约已于2010年11月14日起正式视为验收交接。陈**在收到该通知后7日内携带相关资料办理收房手续，并提供相关房权证办证材料，同时支付拖欠的物业服务费用等。《东山高尔夫度假住宅区物业费催交通知书》的邮寄单上的邮寄地址与陈**在《合同》上的地址一致。2014年3月6日，泰**司取得涉案房屋产权登记证书。庭审中，泰**司以答辩状的形式通知陈**办理收房手续。

另查明，海口市区域调整，以原琼山市和海口市原秀*区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀*区、龙华区、琼山区、美兰区，因上述原因，泰**司于2008年4月重新办理了海口市秀*建规（2008）001号《海口市建设工程规划许可证》，于2008年2月20日重新办理了编号46010XXXXX《建筑工程施工许可证》，并于2005年2月2日取得了《海口市商品房预售许可证》，之后延期两次，分别延期至2013年4月2日和2014年4月2日。尔后，泰**司根据海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室于2010年7月23日依法予以受理，泰**司根据该办公室的要求向相关单位办理报备手续。其中，海口城**鉴定中心于2011年6月1日作出海城建鉴（2011）021号东山高尔夫度假住宅区联排别墅XXX房屋安全鉴定报告、于2011年6月24日作出《关于东山高尔夫度假住宅区房屋危险性等级鉴定说明》，就该项目涉及的房产作出综合评定为A级（房屋结构安全）的鉴定。海口市公安消防支队于2011年7月25日作出海公消函（2011）18号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及消防问题的复函》，该函意见为该建筑基本符合消防技术规范要求，请及时告知该建设工程项目业主申请消防验收。该支队于2012年1月12日作出海公消验告字（2012）第0010号建设工程消防竣工验收备案抽查告知书，检查结果为该建设工程消防竣工验收备案检查合格。作为园林部门的海口市**委员会于2013年4月11日才作出海政容园验（2013）63号《关于对东山高尔夫度假住宅区一期绿地规划验收的审核意见》，意见为同意办理该项目绿地规划验收手续。2013年3月8日，该委作出海政容管函（2013）67号《关于东山高尔夫度假住宅区绿地规划验收有关问题处理意见的复函》，该复函内容为原则同意按历史遗留问题办理该项目绿地规划验收手续。海南省建筑设计院于2012年5月22日作出《结构安全说明》，说明载明施工质量符合结构安全要求。海南省建设工程质量安全监督管理局于2012年5月30日作出琼质监（2012）16号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及工程质量安全问题的意见的复函》，函复内容为同意鉴定中心和设计单位意见。海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室向海**保局发送海遗留函（2010）399号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及环保问题的意见函》。2010年11月23日，海口市环境保护监测站向被告出具了编号SZ06／2010／XXX号《监测报告》。2013年6月6日，海口市气象局出具海气雷验NO：（2013）063-2号防雷装置验收合格证。2013年9月22日，海口**理中心向被告下发编号（2013-075）《建设项目节水设施竣工验收意见书》，同意涉案项目工程采用用水设施（器具）投入使用。2011年5月30日，海口**全局向被告下达海国安验字（2011）61号《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，认为东山高尔夫度假住宅区符合国家安全事项审查的有关规定，决定准予许可。海口市水务局根据海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记关水务问题的意见函》（海遗留函（2010）397号），于2011年4月3日向被告下达了海水务函（2011）150号《海口市水务局关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记有关水务问题的意见复函》。海口**护局于2013年4月27日作出海环审字（2013）311号《关于海口东山高尔夫度假住宅区项目环保核查的函》。此外，海南省人民政府办公厅于2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，泰**司的项目亦在该范围内。为取得该项目的环保验收，泰**司协调、办理相应手续，已先后取得了消防、园林、环保等验收。

陈**在一审提出的诉讼请求为：1、泰**司支付陈**迟延交房的违约金127751.732元（截止2014年7月31日）；2、泰**司支付延迟办理的房产证违约金3119.72元；3、泰**司按合同约定条件将位于海口市秀英区东山高尔夫度假住宅区B12幢O5号房【商品房预售许可证为（2OO5）海房预字OO17号】交付给陈**；4、泰**司将位于海口市秀英区东山高尔夫度假住宅区B12幢05号房【商品房预售许可证为（20O5）海房预字0017号】办证至陈**之名下；5、本案诉讼费用由泰**司承担。

一审法院判决认定：陈**、泰**司双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。一、逾期交房及违约金问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算……”。根据陈**与泰**司签订的《合同》的约定，泰**司应于2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付陈**。从该请求权的性质上分析，请求逾期交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度规定，则根据上述法律规定，泰**司逾期交房，陈**主张从逾期交房之日起至2014年7月31日止的逾期交房违约金，应从陈**知道权利被侵害时即合同约定交房期限届满之日开始计算2年的诉讼时效。本案中，陈**应当于2012年10月30日前提起相关诉讼，原告于2014年8月28日才提起诉讼，明显经过2年诉讼时效的规定，已经失去请求人民法院保护其权利的胜诉权。陈**关于逾期交房违约金的请求理由不成立，证据不足，不予支持。泰**司的答辩理由充分，证据充足，予以支持。庭审中，泰**司向陈**以答辩状的形式再次通知陈**收房，泰**司应自本判决发生法律效力之日起十日内将符合合同约定的房屋交付陈**，陈**应积极办理收房手续。二、逾期办证及违约金问题。陈**、泰**司附件四合同补充协议第五条约定，出现不可抗力或政府行为的限制的属于泰**司办证的除外、免责情形。从庭审查明的事实看出，泰**司开发的涉案房地产项目，导致逾期交房及办证的原因不是工程施工的问题，而是因所在地域政府单位的变更，所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已按要求及时申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，这些政府的行为超出泰**司的能力之外，不是泰**司能预见和控制的，属不可抗力和政府行为的限制情形。在合同履行中，泰**司已履行办证的报批手续，因上述政府行为的影响，根据合同补充协议第五条约定，应予免除。泰**司对此的抗辩理由成立，予以支持。因该房产证已办至泰**司名下，但要将讼争房屋权属登记至陈**名下需陈**协助、双方配合，以及相应的时间，即陈**应在本判决发生法律效力之日起十日内提供办证所需材料给泰**司，泰**司应在收到材料起四十五日内将讼争房屋权属登记至陈**名下为妥。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最**法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、泰**司应自本判决发生法律效力之日起十日内将符合合同约定的房屋交付陈**；二、陈**应自本判决发生法律效力之日起十日内将办证所需材料提交给泰**司，泰**司在收到陈**提交的材料后四十五日内将海口市秀英区东山镇海榆中线188号东山高尔夫度假住宅区B12#栋别墅1-2层XXX房的房屋权属登记至陈**名下；三、驳回陈**其他的诉讼请求。本案案件受理费1463元，由陈**承担1263元，由泰**司承担200元。

上诉人诉称

上诉人陈**不服一审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、一审判决认定“经过诉讼时效，逾期交房违约金的请求理由不成立”事实不清，适用法律错误。1、泰**司在《合同》约定的时间，讼争房屋根本不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件起算。而《合同》约定的房屋交付时间2010年10月30日，讼争房屋远远没有具备法定交付条件，从泰**司提交的证据可以佐证这一点。泰**司至今并没有将房屋交付给陈**，所以逾期交房违约金的请求并没有经过诉讼时效，原审法院认定事实不清，适用法律错误。2、退一步说即使是已经经过了2年的诉讼时效，陈**并不一概就丧失了追究违约责任的权利。合同约定：“逾期60日后交房，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。二、一审判决认定“逾期办证及违约金问题，是属于免责情形”认定事实不清，适用法律错误。泰**司所称因为政府行为才导致逾期办证的行为很显然是不属于不可抗力的行为。当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。政府行为只有是基于社会公共利益作出的，或是基于针对特定领域、特定人作出，是考虑为情势变更因素，应依公平责任原则作出的，才能认定为不可抗力的免责情形。而原审判决想当然认定的将泰**司逾期办证行为是因政府的行为所以是不可抗力的免责情形，很显然是认定事实不清，适用法律错误。综上，为了维护陈**的合法利益，特请求：一、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第872号民事判决第三项，支持陈**原审的第一、二项请求；二、本案一审、二审诉讼费由泰**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人泰**司辩称：陈**针对我司的上诉请求没有任何事实和法律依据，法院应驳回其二审上诉请求，理由如下：一、关于房屋交付问题。1、在一审判决后，陈**现已自行办理了收房入住手续，因此，陈**的该项请求无论在法律上或是事实上均已经成就，二审不再具有可诉性。在此之前，泰**司已经多次通知陈**收房，按照合同约定，视为陈**已经收房，因此，不存在陈**诉请再交付房屋的情形。在合同履行中，泰**司已经尽到交房义务及交房告知义务。因陈**自身原因未能及时收房，应承担不利的法律后果，因此，陈**的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予驳回。二、根据司法实践，买受人在符合交房条件情况下拒绝接收商品房而要求出卖人承担违约责任不会被法院支持。出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人自认为房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，法院将会不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。因此，即使本案存在陈**在一审庭审时所说，房屋室内设备存有小的瑕疵，但这些问题仅仅是普通的表面瑕疵，不存在房屋存在功能性质量瑕疵且严重影响正常居住使用，陈**所述的这些问题即使存在，出卖人也可以通过整改维修依据合同承担保修义务而消除这些问题。不能以此作为拒收房屋的理由，也不得以此为由为自己逾期收房寻找借口。三、关于房屋办证的问题。根据合同附件四的约定，陈**需要配合出卖人办理相关的房产登记过户手续，但令人遗憾的是，在收到泰**司的多次告知其提供办证所需材料的通知函后拒不配合，因此，无法及时办理产权登记的责任在陈**。只要陈**配合，泰**司可以随时办证至陈**名下。在一审判决后，因陈**的配合，涉案房屋已经办妥了房屋所有权证，且已经领取。四、本案在合同履约存有历史遗留问题、不可抗力及政府行为等免责事由，泰**司可以据此不用承担逾期交房及办证的违约责任。泰**司开发的涉案房地产项目，导致逾期交房及办证的原因不是工程施工问题，而是因所在地域政府单位的变更，所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已经按要求及时申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，这些政府的行为超出泰**司的能力之外，不是能预见和控制的，属不可抗力范围。后由于海南省人民政府办公厅在2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，并要求切实做好保护区生态资源的保护，污染防治和水质跟踪监测，确保水源保护区的水质达标和饮水安全。鉴于海口市因公共利益、公共用水安全问题而由海**公厅专门出台划定水资源保护的政府规定，延误了该项目的环保验收时间、但泰**司已积极先后取得了工程质量、消防、园林、人防、国家安全、节水设施、环保监测等相关验收，并已取得了环保验收，在合同履行过程中出现了海南省政府办公厅颁布划定水资源保护的政府规定，不能归责于泰**司的原因，且泰**司已经积极办理了相关验收手续，故泰**司已经竭尽所能履行了自己的义务。另根据合同附件四第五条约定，因政府行为限制泰**司逾期办证的可以免责。五、根据法律和司法解释的规定，本案中原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，陈**已经丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当只当权利被侵害时起计算”。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”本案中，双方在合同中明确约定了我司应在2010年10月30日前交房，因此，履行期限是可以确定的，本案的诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，也就是说本案中，陈**从2010年10月30日开始，在履行期限届满后就知道自己的权利被侵害了，最迟应在2012年10月30日主张其权利，根据案件来看，陈**的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，法院应予以驳回其相应的诉讼请求。六、同类型案件二审法院已经做出生效认定：泰**司开发的涉案房地产项目，导致逾期交房及办证的原因不是工程施工问题，而是因所在地域政府单位的变更，所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已经按要求及时申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，这些政府的行为超出泰**司的能力之外，不是泰**司能预见和控制的，属不可抗力范围。生效判决还认定，买受人主张逾期交房违约金的请求已经超过诉讼时效，当事人已经失去请求法院保护其权利的胜诉权。同时也认定，在合同履行中泰**司已经履行了办理房产证的报批手续，因政府行为影响，泰**司逾期办证的责任应予以免除。我国《民事诉讼法》第六十九条所规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定案件事实的根据。”最高法院《民事证据规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”一般说来，对于生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书确认的事实，无需经过再次证明，就可直接作为定案证据使用。这是因为，生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书具有既判力，使得经过这些生效法律文书确认的事实具有了不可更改性，对它们不必再证明即可运用。七、关于法院判决结果的社会效果问题。因泰**司开发建设项目时正好遇到2010年全球经济因金融危机，我国也因此遭受巨大冲击，从2010年以来国家加大楼市调控力度，股市低迷、内需大幅减弱、居民消费信心严重下滑，房地产业也因此遭遇更为严重的冲击，作为房地产开发企业，销售与楼市调控紧密相连，泰**司已经处在了不可支撑的亏损状态，鉴于这些客观因素，法院必须充分考虑社会稳定问题，必须寻找稳妥的解决办法，如处理稍有不慎就会引发当事人群诉，会给社会增添不安定因素。因此，假设法院支持逾期交房违约金的话，不但有损泰**司的合法利益，而且还会带来很不好的社会负面效果，将会对东山湖住宅小区造成毁灭性的打击，会给社会增加不安定因素。到时这一问题会成为严重的社会问题，不利于海口市良好的对外投资形象。因此，恳请法院考虑到这些因素。

综上，敬请贵院依法查明本案事实，驳回陈**的全部诉讼请求，以维护泰**司的合法权益。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审另查明，案在庭审中，双方当事人对一审判决的第一、二项内容已履行完毕的事实无异议。

本院认为

本院认为：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，陈**与泰**司签订的《合同》确定泰**司应于2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付陈**，陈**主张逾期交房违约金应从合同约定交房期限届满之日开始计算2年的诉讼时效，陈**于2014年8月28日提起诉讼，已超过2年诉讼时效期间，一审法院认定陈**该主张超过诉讼时效正确。至于陈**主张的逾期办证违约金问题。泰**司不能及时办理相关权利证书系因海口市行政区划调整以及其他的政府行为的原因所致，并非泰**司主观上存在故意或客观方面存在过错，根据双方签订的合同约定，应属于泰**司免责的事由，一审法院驳回陈**的该请求符合合同约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2526元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二日