贺**与海南泰翔**有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人贺**因与被上诉人海南泰翔**有限公司（以下简称泰**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年1月30日，贺**与泰**司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定泰**司向贺**出卖东山高尔夫度假住宅区X幢XXX房，房屋总价款403714元。合同签订后，贺**向泰**司支付房屋全部款项。合同第八条约定交房期限为2010年10月30日前；合同第九条逾期交房违约责任约定为逾期交房时间超过60日，贺**有权解除合同，贺**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰**司按日向贺**支付已交付房价款万分之1.5。2010年10月12日，泰**司向贺**邮寄一份《“东山高尔夫度假住宅区”交房通知》，该通知内容为通知贺**于2010年11月1日到2010年11月30日办理交房手续，并提交办证所需材料。2012年6月15日，贺**委托江苏**事务所及其律师周*向泰**司邮寄一份《律师函》，该函内容为泰**司逾期交付房屋超过60日，属于严重违约，贺**请泰**司提供商品房经验收合格的证明、对房屋进行整改及提出逾期交房期间经济损失的处理办法等。2014年11月27日，泰**司向贺**邮寄一份《关于领取房屋钥匙和提供办证所需资料的催告书》，内容为贺**所购房屋已具备入住交付条件，在本次发送催告书前已经要求贺**前来完善收房手续并提供办证所需的资料，但因贺**未予办理，根据合同约定，贺**所购房屋已视同交付，现提醒贺**注意逾期接受房屋的风险，并再次通知贺**提供办证所需资料。泰**司已取得海口市房权证海房字第HK412758号涉案房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为泰**司，登记时间为2014年3月6日。

另查明，2002年12月，泰**司申请了琼山土规建证（2002）162号《琼山市建设工程规划许可证》，该证后经海口市规划局批准延期至2008年8月11日。2005年12月22日，海口市规划局批准同意并向泰**司发放了2005340号《建设用地规划许可证》。2008年1月8日，泰**司取得了海口市国用（2007）第009929号土地证。海口市区域调整，以原琼山市和海口市原秀*区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀*区、龙华区、琼山区、美兰区，因上述原因，泰**司于2008年2月20日重新办理了编号460100200802200101《建筑工程施工许可证》，于2008年4月重新办理了海口市秀*建规（2008）001号《海口市建设工程规划许可证》，于2008年6月30日取得了海口秀*2008001号《建设用地规划许可证》，并于2005年2月2日取得了《海口市商品房预售许可证》，之后延期两次，分别延期至2013年4月2日和2014年4月2日。尔后，泰**司根据海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室于2010年7月23日依法予以受理，泰**司根据该办公室的要求向相关单位办理报备手续。其中，海口城**鉴定中心于2011年6月24日作出《关于东山高尔夫度假住宅区房屋危险性等级鉴定说明》，就该项目涉及的房产作出综合评定为A级（房屋结构安全）的鉴定。海口市公安消防支队于2011年7月25日作出海公消函（2011）18号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及消防问题的复函》，该函意见为该建筑基本符合消防技术规范要求，请及时告知该建设工程项目业主申请消防验收。该支队于2012年1月12日作出海公消验告字（2012）第0010号《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》，检查结果为该建设工程消防竣工验收备案检查合格。海南省建筑设计院于2012年5月22日作出《结构安全说明》，说明载明施工质量符合结构安全要求。海南省建设工程质量安全监督管理局于2012年5月30日作出琼质监（2012）16号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及工程质量安全问题的意见的复函》，函复内容为同意鉴定中心和设计单位意见。海**务局根据海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记关水务问题的意见函》（海遗留函（2010）397号），于2011年4月3日向泰**司下达了海水务函（2011）150号《海**务局关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记有关水务问题的意见复函》。海口**护局于2013年4月27日作出海环审字（2013）311号《关于海口东山高尔夫度假住宅区项目环保核查的函》。此外，海南省人民政府办公厅于2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，泰**司的项目亦在该范围内。为取得该项目的环保验收，泰**司协调、办理相应手续，已先后取得了消防、园林、环保等验收。

原审中贺**提出的诉讼请求为：1、泰**司向贺**支付逾期交房违约金90037.85元（从2010年11月1日起计算至2014年12月27日）；2、本案的诉讼费用由泰**司负担。

一审法院认为

原审法院认为：贺**、泰**司双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，应受法律保护。

一、房屋交付问题。贺**、泰**司签订的合同第十一条约定“出卖人通知交付之日起15日内买受人仍未办理交付手续的视为出卖人已交付房屋，且自约定的交接之日起该房屋的风险责任及发生的费用，该买受人承担的由买受人承担”，本案中泰**司在房屋符合交付条件，且办理好初始登记后向贺**送达了催告书，但贺**未前往收房。泰**司已尽到了合同约定的义务，贺**虽未收房，但根据合同约定经过15日，应视为贺**已经收房。

二、逾期交房违约金是否经过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算……”。根据贺**与泰**司签订的合同的约定，泰**司应于2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付贺**。从该请求权的性质上分析，请求逾期交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度规定，则根据上述法律规定，泰**司逾期交房，贺**主张从逾期交房次日起的违约金，应从贺**知道权利被侵害时即合同约定交房期限届满之日开始计算2年的诉讼时效。本案中，贺**应当于2012年10月30日前提起相关诉讼，但贺**于2012年6月15日向泰**司邮寄一份《律师函》，该函中贺**提出逾期违约金等事宜，应认定为诉讼时效中断，自次日起，即2012年6月16日起开始重新计算诉讼时效，但贺**于2015年6月23日才提起诉讼，明显经过2年诉讼时效的规定，也未再提交有效证据证明之后又存在诉讼时效中止、中断等情形，故贺**已经失去请求人民法院保护其权利的胜诉权。贺**关于逾期交房违约金的请求理由不成立，证据不足，原审法院不予支持。泰**司的答辩理由充分，证据充足，原审法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最**法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回贺**的诉讼请求。本案案件受理费2050元，减半收取1025元，由贺**负担。

上诉人诉称

上诉人贺**不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实不清。本案中，泰**司所开发建设的东山镇高尔夫度假住宅区X幢XXX房品房究竟何时具备合同及法律规定的交付条件，可以向业主交付，应当是案件诉争的焦点问题，关系到贺**是否可以主张违约金以及违约金的数额。但一审判决却仅仅认定诉争房屋具备交付条件，却没有认定具备交付条件的时间点。事实上，本案诉争的房屋，于2010年1月5日订立购房合同，按合同约定，应于2010年10月30日交付房屋。2010年10月12日，泰**司向贺**邮寄一份《“东山高尔夫度假住宅区”交房通知书》。然而在交房通知发出的时点上，无论是从当时双方交涉的实际情况，还是案件一审中，泰**司已经出示的证据上看，在当时，泰**司的房屋实际上并不满足交付条件。因此，2012年6月15日，贺**委托律师向泰**司邮寄律师函一份，要求泰**司提供房屋满足交付条件的依据，并提出损失赔偿请求。而后，直至2014年11月27日，泰**司再向贺**邮寄一份《关于领取房屋钥匙和提供办证所需资料的催告书》，称房屋已具备交付条件，要求贺**受领房屋。同时，依据一审法院查明，诉争房屋于2014年3月6日已办理好产权人为泰**司的房屋权属证书。根据泰**司在一审中提供的多项证据表明，在2010年至2013年间，泰**司始终在为涉案房屋的满足交付条件办理诸如环保、消防、质量等各种手续，又如何能够证明房屋满足交付条件呢？综合以上情况，一审法院在判决中没有释明诉争房屋究竟在何时满足交付条件，属于认定事实不清。假设诉争房屋在发出交付通知时既已满足交付条件，则与贺**提供的多项证据不符；如假设以催告通知的发出时间为满足交付条件的标志，则从合同约定的交付时间到2014年11月27日之间的逾期交付又如何认定？而且，假设以2014年11月27日为标志，则贺**在2015年内提起诉讼又何来超出诉讼时效之说？二、关于诉讼时效认定，一审法院适用法律错误。一审法院并未就房屋何时满足交付条件作出认定，而且从泰**司在一审提交的证据无法证明2012年10月30日房屋具备交付条件。则至少在2014年10月之前，泰**司的房屋并不符合交付条件，因此，至少在该时点之前，泰**司处在持续违约之中，且导致贺**无法确切知晓违约行为将在何时终止及具体的损害请求额度。如果，按照一审的认定，则意味着，一旦迟延交付超过2年，则业主就只能接受交付，不能主张违约金了，这显然是有违合同的公平、公正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持贺**一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人泰**司答辩称：一、关于房屋交付问题。泰**司已经多次通知贺**收房，根据合同第九条“出卖人通知交付之日起15日内买受人仍未办理交付手续的视为出卖人已交付房屋，且自约定的交接之日起该房屋的风险责任及发生的费用，该买受人承担的由买受人承担”之规定，本案中，涉诉房屋早已按照法律和合同的规定交付给贺**了，不存在贺**诉请再交付房屋的情形。贺**因自身原因未能在合同约定的期限内按期收房，其不利法律后果应由其自身承担。尽管如此，泰**司在此还是真心希望贺**立即领取房屋钥匙和交纳物业管理费，泰**司在一审中已经以答辩方式和庭审发表代理意见等方式通知贺**立即与泰**司完善房屋收楼手续领取房屋钥匙，现二审答辩中，泰**司依然通知贺**立即与泰**司完善房屋收楼手续领取房屋钥匙，泰**司在此深望贺**注意逾期收房的法律及合同风险。

二、本案在合同履约中存有历史遗留问题、不可抗力及政府行为等免责事由，泰**司可以据此不用承担逾期交房的违约责任。泰**司开发的涉案房地产项目，导致逾期交房及办证的原因不是工程施工问题，而是因所在地域政府单位的变更，所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已经按要求及时申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，这些政府的行为超出泰**司的能力之外，不是泰**司能预见和控制的，属不可抗力范围。另，由于海南省人民政府办公厅在2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，并要求切实做好保护区生态资源的保护，污染防治和水质跟踪监测，确保水源保护区的水质达标和饮水安全。鉴于海口市因公共利益、公共用水安全问题而由海**公厅专门出台划定水资源保护的政府规定，延误了该项目的环保验收时间、但泰**司已积极先后取得了工程质量、消防、园林、人防、国家安全、节水设施、环保监测等相关验收，并已取得了环保验收，在合同履行过程中出现了海南省政府办公厅颁布划定水资源保护的政府规定，不能归责于泰**司的原因，且泰**司已经积极办理了相关验收手续，故泰**司已经竭尽所能履行了自己的义务。

三、根据法律和司法解释的规定，本案中贺**的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，贺**已经丧失胜诉权。根据《中华人民共和国民法通则》第137条、《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，本案中，双方在合同中明确约定了泰**司应在2010年10月30日前交房，因此，履行期限是可以确定的，本案的诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，也就是说贺**从2010年10月30日开始，在履行期限届满后就知道自己的权利被侵害，贺**最迟应在2012年10月30日前主张权利，根据案件来看，贺**的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，法院应予以驳回其相应的诉讼请求。尽管按照贺**的说法于2012年6月15日进行了催告交付，时效中断重新计算，至2014年6月16日届满，但贺**直至2015年6月23日起诉，明显超过两年的诉讼时效。且贺**也未提交有效证据证明之后又存在诉讼时效中止、中断等情形，故贺**已经失去请求人民法院保护其权利的胜诉权。

本院查明

四、同类型案件二审法院已经做出生效认定（详见：2014海中法民三终字第25号民事判决书、（2014）海中法民一终字第1307、1308号民事判决书、（2015）海中法民一终字第781号民事判决书等）：泰**司开发的涉案房地产项目，导致逾期交房及办证的原因不是工程施工问题，而是因所在地域政府单位的变更，所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已经按要求及时申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，这些政府的行为超出泰**司的能力之外，不是泰**司能预见和控制的，属不可抗力范围。生效判决还认定，买受人主张逾期交房违约金应从合同约定交房期限届满之日开始计算2年的诉讼时效，因此，相关买受人的请求已经超过诉讼时效，当事人已经失去请求法院保护期权利的胜诉权。根据《民事诉讼法》第六十九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，一般说来，对于生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书确认的事实，无需经过再次证明，就可直接作为定案证据使用。

综上，恳请二审法院依法查明本案事实，驳回贺**的全部上诉请求，以维护泰**司的合法权益。

二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。

二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百三十九条规定：“在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，贺**、泰**司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护。双方合同约定泰**司应于2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付贺**，泰**司虽然于2010年10月12日向贺**邮寄《“东山高尔夫度假住宅区”交房通知》，但其发通知时商品房还未经验收合格，不具备合同约定的交付条件，该通知行为不能视为泰**司已履行交房义务。故贺**主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从合同约定交房期限届满之日即2010年10月30日起计算2年。虽然贺**于2012年6月15日向泰**司邮寄《律师函》，提出逾期交房经济损失等事宜，发生了诉讼时效中断，诉讼时效期间从2012年6月16日开始重新计算，但贺**于2015年6月23日才提起本案诉讼，且其提供的证据不足以证明在此诉讼时效期间内存在时效中止、中断的情形，故贺**的请求已超过法定的2年诉讼时效，本院不予支持。综上，贺**的上诉请求和理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由贺**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日