原告陈**被告澄迈天浙**有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告陈**被告澄迈天浙**有限公司（以下简称天**产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。依法由审判员吴*担任审判长，与人民陪审员宋**、符**组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人公正、被告委托代理人段*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**称，2012年1月19日，原告与被告就老城商业广场房地产买卖事宜协商一致，签订《老城商业广场商品房内部认购协议书》，该协议约定：原告向被告认购老城商业广场地下室、一层、二层、三层、四层整层商铺及部分住宅，以及认购总房价和付款方式，并明确了被告取得房产预售许可证后，双方再签订《商品房买卖合同》，合同签订后认购款自动转为购房款。《老城商业广场商品房内部认购协议书》签订当日，被告向原告出具《委托付款证明》，委托原告将购房款定金及全部购房款支付至被告法定代表人张**名下。认购协议书签订后，原告向张**工商银行账户转账支付了老城商业广场二层80套商铺的全部购房款。2013年7月3日，被告取得（2013）澄房预字024号《澄迈县房地产预售许可证》。2013年7月5日，原告与被告签订购买老城商业广场第二层整层建筑面积为2650.10㎡，共80套商铺的《商品房买卖合同》。同日，被告向原告出具了收到老城商业广场第二层整层80套商铺的《收据》及《收到购房款确认书》。2013年8月12日，被告依约向原告交付了老城商业广场第二层整层共80套商铺，并向原告出具《老城商业广场房地产交接单》。原告接收80套商铺后，将上述商铺出租给他人使用。但被告交付商铺后，并未依《商品房买卖合同》约定在交付商铺90日内为原告办理商铺的产权登记手续，原告为此多次与被告交涉，但绐终无果，无奈之下原告以被告为被申请人向海**委员会提出仲裁申请。海**委员会受理该案后，给原、被告双方反复协商后，达成《调解协议》，确认了原、被告于2013年7月5日签订的老城商业广场第二层整层共80套商铺的《商品房买卖合同》合法有效（其中包括本案诉请的25套商铺），及第二层商铺的所有权及对应土地使用权归原告所有等内容。但因被告与案外人师晋*存在借款合同纠纷，师晋*向海南**人民法院提出财产保全申请，海南**人民法院预查封了原告购买的老城商业广场第二层1212.03㎡共计25间商铺（房号从201号-228号）。为此，经原、被告协商后，被告在仲裁调解过程中向原告出具《承诺书》，承诺：其在出具《承诺书》之日起二个月内，保证妥善解决与师晋*借款合同纠纷，并为原告办理上述25间商铺的过户手续，在双方进行的仲裁调解中，暂时不对上述25间商铺的产权进行确权及过户，否则，被告愿承担违约责任，原告有权向有管辖权法院提起诉讼。2014年7月23日，海南**员会作出（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》，确认了原、被告签订的老城商业广场第二层整层共80套商铺的《商品房买卖合同》合法有效（其中包括本案诉请的25套商铺），及第二层整层商铺中除预查封25间商铺之外55套商铺的所有权及对应土地使用权归原告所有内容。《调解书》生效后，被告并未在出具《承诺书》后的二个月内，将25套商铺过户至原告名下，原告多次要求被告按《商品房买卖合同》约定及《承诺书》承诺，履行过户义务，但被告始终对原告的合法要求置之不理。被告不履行将商铺办理过户至原告名下的行为明显违约及违反承诺，已损害了原告的合法权益。特此向人民法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：一、请求法院确认位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场第二层建筑面积为1212.03㎡，房号为201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、217、218、219、220、221、222、223、225、226、227、228号共计25间商铺的房产所有权及对应的土地使用权归原告所有（上述房产合同价为人民币7272180元）。二、请求法院判令被告履行办证义务，在15日内将位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场第二层建筑面积为1212.03㎡，房号为201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、217、218、219、220、221、222、223、225、226、227、228号共计25间商铺的房屋所有权证及对应的土地使用权证办理过户至原告名下，过户税费由原告和被告按国家规定各自承担。三、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币300000元。四、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告天浙房地产公司辩称，一、被告并非故意或恶意违约。由于现今全国房地产市场不景气，海南的房地产市场更是低迷，被告以房地产开发、销售为主业，经营状况自然也不是十分理想。由于过户所需相关税费需双方各自承担，还有一些经济纠纷尚未解决，被告资金周转遇到较大困难。即使这样，被告也都是以积极态度与原告进行协商，书写承诺书，在海**裁委调解下达成调解协议。因此，被告并非恶意违约，但由于大环境的影响，导致被告经营出现困境，从而延迟了协助原告办理争议商铺的过户手续。二、原告在起诉状中第三项诉请“请求法院判令被告支付违约金30万元”明显过高，应当予以减少。根据原告提交的第九份证据海**裁委员会2014年7月23日作出《调解书》调解结果第4项“被申请人自本调解书生效之日起90日内将210套房屋所有权证及相应土地使用权证过户到申请人名下”，根据该条调解内容，被告应在2014年10月21日前办理完过户手续。原告在2015年1月9日即提起诉讼，与被告未能履行调解协议仅距两个多月，即要求被告支付违约金30万元，明显金额过高。原告提交的第七份证据《房产交接书》、《房屋租赁合同》、《押金收据》说明，涉案房产原告于2013年8月12日已实际占有，8月21日开始使用并收益了。按照租赁合同约定房租为一年9.6万元计算，原告在逾期两个多月未办过户手续，即要求支付违约金30万元，显然已超过实际损失的30%。根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最**法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。第七条：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。因此原告主张的30万元违约金明显高过其实际损失30%，请求法院能予以调整降低。

本院查明

经审理查明，2012年1月19日，原告与被告签订《老城商业广场商品房内部认购协议书》一份，该协议约定：原告向被告认购老城商业广场地下室、一层、二层、三层、四层整层商铺及部分住宅，建筑面积约为14000平方米，原告认购总房价为人民币60900000元，付款方式为分期付款，定金人民币1000000元在签订该协议当日付清，尾款59900000元在合同生效后可采取分期付款的方式陆续向被告支付购房款，尾款最晚应在双方签订《商品房买卖合同》前付清。另约定了被告取得房产预售许可证后，双方应签订《商品房买卖合同》，合同签订后认购定金自动转为购房款，该内部认购协议书自动作废。同日，被告向原告出具《委托付款证明》，委托原告将购房定金及全部购房款支付至被告法定代表人张**名下。2013年7月3日，被告取得座落于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧项目名称为老城商业广场的房产预售许可证（证号为（2013）澄房预字024号，预售许可房屋建筑面积22629.38㎡，房屋框架层数24层，土地使用面积5879.37㎡）。2013年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定原告向被告购买老城商业广场第二层整层建筑面积为2650.10㎡，共80套商铺；商品房单价为人民币每平方米6000元，总金额人民币15900600元（其中本案讼争201-228号共25套商铺共计7272180元）；房屋交付期限为2013年12月30日前将具备买卖双方认可的交付条件房屋交付买受人即原告使用；关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的30%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》约定在合同履行过程中如发生争议，双方协商不成应提交海**委员会仲裁。同日，被告向原告出具了收到老城商业广场第二层整层80套商铺的《收据》及《收到购房款确认书》，确认已收到原告交来的第二层整层80套商铺全部购房款。2013年8月12日，被告依约向原告交付了老城商业广场第二层整层共80套商铺，双方签订《老城商业广场房地产交接书》，原告确认已对接收的老城商业广场第二层整层80套商铺进行了全面检查并同意接收该房产。原告接收房产后于2013年8月21日将第二层整层租给案外人左迎春作仓库使用。2014年7月4日，原告向海**委员会提交仲裁申请书，请求确认与被告于2013年7月5日签订6份《商品房买卖合同》合法有效；确认所购买的235套房屋所有权及对应土地使用权（包括本案诉请的25套商铺）全部归原告所有；要求被告按合同约定履行交房义务；要求被告按照合同约定履行办证义务。2014年7月20日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为：“因我司与师晋君借款合同纠纷一案，师晋君向海南**民法院提出财产保全申请，现海南**人民法院已查封您于2013年7月5日购买的我司位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业方广场第二层1212.03㎡的商铺（房号从201号-228号），共计25间商铺。现我司对您承诺：我司在出具本承诺书之日起二个月内，保证与师晋君妥善解决该借款合同纠纷，并为您办理上述25套商铺的产权进行确权及过户。如我司未在出具本承诺书之日起二个月内，与师晋君妥善解决该借款合同纠纷，并将25套商铺过户至您名下，我司愿意承担违约责任，您有权向有管辖权的法院提起诉讼。”2014年7月23日，海**委员会作出（2014）海仲（湛）字第79号调解书，但该调解书中未涉及到对本案诉请的25套商铺的处理。2015年6月8日，海**委员会作出《决定书》，准许申请人陈*于2015年6月5日提出的撤回对位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场二层201-228共25套商铺（即本案讼争25套商铺）的仲裁申请。

另查明，位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场二层201-228共25套商铺，经案外人师晋君的申请，海南**人民法院于2013年8月26日对该25套商铺预查封一年；2014年8月22日续封一年。另，在澄迈县住房保障与房产管理局的网签管理系统没有本案讼争25套商铺的网签合同信息。至本案审理终结前，被告也没有向本院提交有关澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场项目的竣工验收资料及已办理初始登记资料。

以上审理查明的事实有原、被告的陈述、原告提交的《老城商业广场商品房内部认购协议书》、《委托付款证明》、《中**银行个人业务凭证》、《澄迈县房产预售许可证》、《商品房买卖合同》、《收据》、《收到购房款确认书》、《老城商业广场房产交接书》、《房屋租赁合同》及《押金收据》、《租金收据》、《承诺书》、（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》、（2014）海仲（湛）字第79号《决定书》、（2015）海仲（湛）字第242号《调解书》；澄迈县住房保障与房产管理局出具的《情况说明》（澄房说明函（2015）4469号）、询问笔录以及庭审笔录为佐证，可以认定。

本院认为

本院认为，被告开发的位于澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧名称为老城商业广场项目，在取得《房产预售许可证》后，与原告签订《商品房买卖合同》，销售该广场第二层共80套商铺（包括本案讼争的25套商铺）给原告，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定享受权利和履行义务。本案讼争的25套商铺虽已交付原告使用，但依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故对于房屋权属的转移应当以登记过户为准。原告尚未办理本案讼争的25套商铺及相应土地的权属变更登记，因此原告提出的请求确认所购买的位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场二层201-228共25套商铺的所有权及对应的土地使用权归原告所有的主张，于法无据，不予支持。原告与被告基于《商品房买卖合同》存在合同法律关系，原告按合同支付完全部购房款后，被告应履行交付房屋并应协助原告办理所购房产及对应土地权属变更登记手续的合同义务。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记约定为出卖人（即被告天浙房地产公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告至本案审理终结前也未能提交有关已完成所售房产初始登记的资料或其他证明，并且也未能解决与案外人师晋*的债务纠纷，致使本案讼争的25套商铺仍处于被海南**人民法院预查封期间。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，禁止转让。《房屋登记办法》第二十二条规定，房屋被依法查封期间应当不予登记。本案讼争的25套商铺在双方签订《商品房买卖合同》后即被人民法院预查封，且尚在人民法院查封期间，不具备办理权属变更登记条件。所以原告请求判令被告履行办证义务，将位于海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧老城商业广场第二层房号为201-228号共计25间商铺的房屋所有权证及对应的土地使用权证办理过户至原告名下的主张，不予支持。原告可待讼争房屋没有被采取查封措施时向被告主张要求协助办理过户手续。

原告购买的上述201-228号共计25间商铺未能如期办理权属变更登记系被告违约行为造成的，应承担违约责任，按合同约定支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的30%向买受人支付违约金。原告已付本案讼争的25套商铺购房款共计7272180元，按合同约定计算违约金应为2181654元，现原告只向被告主张违约金300000元，应予支持，本院不再对约定的违约金进行调整。对于被告关于30万元违约金过高的辩解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告澄迈天浙**有限公司应支付违约金人民币300000元给原告陈*，限于本判决生效之日起十日内付清。

二、驳回原告陈*其他诉讼请求。

案件受理费人民币64805元，由被告澄迈天浙**有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日