黄**与海南**招待所与海南玖**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告黄**与被告海**招待所（以下简称“农垦招待所”）、海南玖**有限公司（以下简称“玖**司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄**的委托代理人周**和盛*、被告农垦招待所的委托代理人邹**到庭参加诉讼。被告玖**司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**诉称，2010年2月10日，被告农垦招待所与被**公司签订《合作建设经济适用房合同书》，合同第二条第一项约定：“被告农垦招待所负责提供项目与土地，被**公司负责投入建设资金并组织施工建设，双方按约定比例分配权益。”第二条第二项约定：“为便于运作，项目开发以被告农垦招待所名义进行，双方共同设立项目部，项目部人员由各方派员组成，并由被**公司负责管理。”合同第三条第三项约定：“被告农垦招待所分得6500㎡的建筑面积后、作为置换拆迁户和安排无房户之外，一楼商铺按4：6分成（被告农垦招待所4成、被**公司6成）。”说明该金岭佳苑项目，是通过利用拆迁征收原告等数十户职工的住宅用地，由被告农垦招待所与被**公司合作开发，共同获利的地产项目。合同第一条第八项约定：“建设期限18个月”。合同第五条第三项约定：“被告农垦招待所同意被**公司的合作方案后，被**公司将在120个工作日内破土动工，以作更快的安置见效。”因此，被**公司应于合同签订后22个月，即2011年12月10日交付房屋。2010年8月13日，被告农垦招待所与原告签订《拆迁户购安置房协议书》，约定由被告农垦招待所征收原告的房屋及土地使用权用于地产项目开发，并按1：1的比率向原告补偿安置房。（一）该协议并未就原告被征收的土地使用权的补偿进行约定。该征收补偿协议中，并未涉及到对异议人的土地使用权的征收补偿，明显违法，显失公平。事实上，城市房屋所有人对土地享有的权利—土地使用权是一项独立的用益物权，不应被模糊或忽视。土地使用权，是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。根据《物权法》第三编关于“用益物权”相关规定，土地使用权人不仅可以享有占有、使用、收益权利，还可以转让、互换、出资、赠与或者抵押建设用地使用权。并且，在土地使用权有效期限内，继承人还可以继承土地使用权，故实际上土地使用权已经成为权利人的一种财产权。另外，根据我国《物权法》第一百二十一条规定，如果因不动产或者动产被征收、征用，导致“用益物权”消灭或者影响其行使，用益物权人有权获得相应补偿。我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律也明确规定国有土地使用权的收回，应当给予补偿。但是，该补偿协议并未对土地进行补偿，明显违法。依据《土地管理法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”故原告请求法院判令被告农垦招待所与被**公司按照2014年《海口市城镇土地定级及基准地价评估成果》标准或鉴定评估价值计算共同支付原告土地使用权补偿金。（二）被告农垦招待所在原告房屋实施征收的过程中，并未对原告房屋配套的储物间进行补偿，故原告请求判令被告农垦招待所与被**公司对原告被征收的6㎡储物间按1：1.1的比率置换安置房，或折算支付价金。（三）被告农垦招待所在原告房屋实施征收的过程中，并未对原告与其他业主共同共有的小区附属物进行补偿，其中包括地下室、物业服务用房、树木、水塔。依据《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故原告请求判令被告农垦招待所与被**公司共同支付原告对小区附属物价值所享份额的补偿金。（四）被告农垦招待所向原告支付的装修补偿款仅为每平米110多元，远远低于市场价值。参照海口市美兰区旧改工程指挥部《单位、小区房屋拆迁补偿安置方案》，请求法院变更装修补偿款标准为市场价450元／㎡。（五）由于被告农垦招待所已超出原定交房日期（2011年12月10日）达两年半之久仍未交付安置房，双方于2010年约定的临时安置费800元／月已远远低于如今同等地段同等面积的房屋租金标准，难以应对原告的房租开销。依据海南省实施《城市房屋拆迁管理条例》细则第二十二条：“在规定的过渡期限内，被拆迁人自行解决过渡用房的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米每月不低于5元的标准，付给临时安置补助费。被拆迁人由所在单位解决过渡用房的，由拆迁人按上述补助标准付给被拆迁人所在单位。临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的2００％付给。”故请求法院变更临时安置费标准，判令被告农垦招待所与被**公司以1600元／月的标准共同向原告支付安置过渡费，至原告搬入安置房止。并补发2010年8月起至2014年6月共计46个月的安置过渡费差额36800元。（六）原告如约按时搬迁，但两被告并未支付原告任何的搬迁奖励费。依据海府（2013）210号《海口市人民政府关于印发海口市房屋征收补偿安置暂行办法的通知》第二十一条：被征收人在公布征收决定之日起60日内签订补偿协议并完成搬迁的，按以下标准之一给予奖励：（一）居民宅基地上自建房屋具有合法房屋权属证书或合法批建手续的，按宅基地面积500元／平方米给予一次性奖励。（二）居民宅基地上自建房屋，有合法用地手续无房屋权属证书或合法批建手续的，按宅基地面积350元／平方米给予一次性奖励。（三）除本条第一项、第二项以外的其他房屋，按被征收房屋面积150元／平方米给予一次性奖励，奖励金额最低为1万元，最高不超过5万元，单位和集体组织按一户计”。故原告请求判令被告农垦招待所与被**公司按照150元／㎡的标准，共同支付原告搬迁奖励费。（七）由于被告农垦招待所已超出原定交房日期（2011年12月10日）达两年半之久仍未交付安置房，故请求法院判令被告农垦招待所与被**公司共同支付原告逾期交房违约金（以购房款为基数，按人民银行一年期贷款基准利率6%计，自2011年12月10日起，暂计至2014年6月10日）。并计算至实际交付之日止。综上所述，在被告农垦招待所征收原告房屋的过程中，未依法对原告进行合法、充分的补偿，且被告农垦招待所逾期交房已构成违约，故请求法院判决：1、两被告共同支付原告土地使用权补偿金17629.5元（525元／㎡×33.58㎡，最终以2014年《海口市城镇土地定级及基准地价评估成果》标准或鉴定评估结果计算）；2、两被告对原告被征收的6㎡储物间按1：1.1的比率置换安置房；3、两被告共同支付原告对小区附属物价值所享份额的补偿金。（包含地下室、物业服务用房、树木、水塔，赔偿数额以鉴定结果为准）；4、两被告共同支付原告装修补偿款30245元（450元／㎡×76.1㎡－4000元）；5、两被告以1600元／月的标准共同向原告支付安置过渡费，至原告搬入安置房止，并补发2010年8月起至2014年6月共计46个月的安置过渡费差额36800元【46月×（1600元／月-800元／月）】；6、两被告共同支付原告搬迁奖励费11415元（150元／㎡×76.1㎡）；7、两被告共同支付原告逾期交房违约金31590元【（73620元＋1800元／㎡×76.1㎡）×6%×2.5年，以购房款为基数，按人民银行一年期贷款基准利率6%计，自2011年12月10日起，暂计至2014年6月10日】，并判决被告按照上述标准支付从2014年6月11日至实际交房之日止的逾期交房违约金。

被告农垦招待所辩称，一、本案并不是“通过利用拆迁征收原告等数十户职工的住宅用地，由被告农垦招待所与被**公司合作开发，共同获利的地产项目。”而是被告农垦招待所为改善职工的住房条件，经过农垦总局的批准及职工的同意，通过引进投资商的方式集资建房。1、本案集资建房所用土地并非是“原告等数十户职工的住宅用地”，而是被告农垦招待所与包括原告在内的20户房改房职工按份共有的国有划拨性质的土地，总用地面积为5653.59平方米，20户职工每人名下分摊有33.58平方米，总共671.6平方米，16位原告分摊总面积为537.28平方米，仅占总用地面积的9.5%。2、本案集资建房并非是“由被告农垦招待所与被**公司合作开发，共同获利的地产项目”，被告农垦招待所仅仅是为改善职工住房条件，经上级农垦总局批准，由被告农垦招待所及职工提供共有的土地，引进第三方出资，共同建设职工安置房，对于建好后的分配，《合作建设经济适用房合同书》明确约定“甲方分得6500平方米的建筑面积，作为置换拆迁户和安排无房户之外，一楼商铺按4：6分成”，也就是说，对于建好的房屋，分得的6500平方米都是作为置换拆迁户和安排无房户之用，而被告农垦招待所在提供自己名下分摊的4981.99平方米的土地建设职工住房后，仅分得所有6间铺面中的2间铺面。因此，完全不存在被告农垦招待所利用原告的住宅用地，与他人合作开发共同获利的情形。二、本案并不属于“国有土地上房屋征收与补偿”情形，不适用国有土地上房屋征收与补偿的法律规定。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条关于征收情形的规定，首先，本案集资建房不属于“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”，仅仅是单位内部改善职工住房的需要；其次，本案集资建房也不是“由市、县级人民政府作出房屋征收决定”，而是由单位与职工协议拆除重建职工住房；再次，也没有实际征收职工的房屋，而是通过协商“转让”房屋产权给单位，再由单位统一进行建设，统一按1：1的比率进行置换。2、如果是房屋征收，则按照《条例》的规定，必须由市、县级人民政府作出房屋征收的决定，但本案并没有由人民政府作出过房屋征收的决定，也没有由人民政府作出过补偿决定。如果原告认为本案属于房屋征收的情形，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条的规定“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十六条第3款的规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”也就是说，如果原告认为本案属于国有土地上的房屋征收情形，无论是对征收决定不服，还是对征收后的补偿决定不服，提起的均应是行政诉讼，而不是民事诉讼。三、本案不属于“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”案由，而仅仅是普通的合同纠纷。1、房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额等事项订立补偿协议后因合同履行发生的争议。首先，该案由中的补偿协议一方的拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，或者是市、县人民政府确定的房屋征收部门，而本案中，被告农垦招待所既不是取得房屋拆迁许可证的单位，也不是市、县人民政府确定的房屋征收部门；其次，该案由的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而上面已说明，本案并不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；再次，该案由是指因合同履行发生的争议，是指一方当事人不履行补偿协议约定的义务另一方当事人依法提起的诉讼，而本案原告提起本案诉讼是不服补偿的方式、标准和数额等，并不是因被告农垦招待所不履行补偿协议约定的义务。2、本案中，被告农垦招待所与原告就职工集资建房通过协商达成协议，双方在协议书中明确本次集资建房是为“改善职工住房条件”，也清楚知道并同意被告农垦招待所与被**公司“合作建设”职工住房，原告自愿将房屋产权通过拆迁赔偿方式转让给被告农垦招待所进行集资建房，双方并就补偿方式、用于产权调换房屋的位置和面积、装修评估赔偿、搬迁安置费等进行了约定，协议书是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示，合法有效，且双方也已按协议书的约定履行了相关义务，因此，被告农垦招待所与原告均应按协议书的约定继续履行。四、被告农垦招待所并没有征收原告名下分摊的土地使用权。集资建房的土地是被告农垦招待所与包括原告在内的20户职工按份共有的土地，该土地的使用权仍然登记在被告农垦招待所与原告等人名下，原告所分摊的土地面积仍然还登记在其名下，并没有被征收，因此，不存在对其土地使用权进行补偿的情形。五、原告诉称的6平方米的储物间并不是原告拥有产权的房屋，该储物间是被告农垦招待所免费提供给原告使用的房屋，但并不是原告有所有权的房屋，该储物间的所有权归被告农垦招待所所有。原告房产证上的建筑面积为67.17平方米，而《拆迁户购安置套房协议书》约定拆迁原告的房屋建筑面积有76.1平方米（含公摊），足足多了8.93平方米。因此，原告要求对6平方米的储物间另行补偿没有事实依据。六、既然本案不属于国有土地上房屋的征收与补偿，就不适用国有土地上房屋的征收与补偿相关的补偿规定，原告依据该相关补偿规定提出的补偿要求是错误的，是不符合本案事实及法律规定的。七、关于逾期交房问题，首先，被告农垦招待所与原告所签订的《拆迁户购安置套房协议书》中并没有约定房屋交付的时间，也没有关于逾期交房的责任的约定。其次，被告农垦招待所与被**公司所签订的《合作建设经济适用房合同书》虽有约定建设期限为18个月，但这并不是交房的期限，时间的起算点也不是如原告诉称的“合同签订后”，而是“甲方同意乙方的合作方案后”。因此，原告主张2011年12月10日交房没有依据，况且，原告即使主张逾期交房责任，也应向被**公司主张，而不应向被告农垦招待所主张，因为交房是被**公司的义务，而并不是被告农垦招待所的义务。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法庭依法予以驳回。

被告辩称

被告玖**司未作答辩。

本院查明

经审理查明，2010年2月10日，被告农垦招待所与被**公司签订一份《合作建设经济适用房合同书》，双方约定：双方合作建设位于海口市金垦路XX号职工经济适用房，合作方式为被告农垦招待所提供土地，被**公司提供资金并组织施工建设；利益分配方式为被**公司从该项目总面积中无偿给被告农垦招待所建筑面积为6500㎡的房屋，该房屋作为被告农垦招待所补偿拆迁户产权置换及安置无房户，被**公司努力取得政府批准超出3.0以上部分的容积率所建成的房产归被**公司所有，一楼商铺按被告农垦招待所4成、被**公司6成进行分配。合同签订后，被告农垦招待所为了取得建设用地，于2010年8月13日与原告签订一份《拆迁户购安置套房协议书》，双方约定：被告农垦招待所拆迁原告所有的位于海口市金垦路XX号农垦招待所住宅区X幢XXX房屋［房产证号为HK042XXXXX、土地证号为海口市国用（2003）第008560号］，被告农垦招待所按房屋建筑面积1：1比率赔偿一套房屋给原告；原告选择被告农垦招待所提供前述项目的房屋，住宅编号为第十三层13C2号（建筑面积为101.9㎡），比原告房屋（建筑面积为76.1平方米）大25.8㎡，原告应补缴购房款73620元，扣除应返还的住房公积金8878元，实付房款64742元；原告应补缴的购房款64742元分期付款给被告农垦招待所，第一期在签订协议后支付19423元，第二期在工程进度完成过半时付27191元，第三期在交房时付17222元，余款906元在发放房产证时付清；根据评估单位评估数据结果，被告农垦招待所赔偿原告装修款4000元；被告农垦招待所每月向原告发放800元安置过渡补助金，直到原告按通知搬入新房止。合同签订后，原告向被告农垦招待所支付了第一期房款19423元。被告农垦招待所依约向原告赔偿装修款4000元及按每月800元的标准向原告支付安置过渡补助金。随后，被告农垦招待所将该房进行拆除后交付给被**公司进行开发。2014年6月9日，原告向本院提起民事诉讼。

另查明，2011年2月12日，海口市规划局向被告农垦招待所颁发《建设工程规划许可证》（编号为建字第46010XXXXX），该证载明建设单位为被告农垦招待所及原告等20人，建设项目为金岭佳苑（职工安置楼），建设地点为海口市金垦路XX号。同年8月29日，海口市住房和城乡建设局向被告农垦招待所颁发《建筑工程施工许可证》（编号为46010XXXXX）。

上述事实有《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《合作建设经济适用房合同书》、《拆迁户购安置套房协议书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及庭审笔录所证实。

本院认为

本院认为，原告与被告农垦招待所签订的《拆迁户购安置套房协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。原告以被告农垦招待所未就被拆迁房屋所涉及土地进行补偿为由，要求两被告支付土地使用权补偿金17629.5元，由于原告与被告农垦招待所明确约定被拆迁的房屋按1：1比率进行置换，显然被告农垦招待所所置换给原告的房屋已包含被拆迁房屋所涉及土地的价值，故原告此项请求无理，本院不予支持。原告以被告农垦招待所擅自拆迁其一间6㎡储物间为由，要求两被告按1：1.1的比率置换安置房，属于另一法律关系，本院不予处理。原告以被告农垦招待所擅自拆迁小区附属物为由，要求两被告支付其对小区附属物价值所享份额的补偿金，属于另一法律关系，本院不予处理。原告要求两被告支付装修补偿款30245元及按1600元／月的标准支付安置过渡费，其实际是要求将合同约定的装修补偿款4000元、安置过渡费800元／月分别变更为装修补偿款34245元、安置过渡费1600元／月，由于当事人行使变更权应当在合同成立之日起一年内行使，原告与被告农垦招待所于2010年8月13日签订《拆迁户购安置套房协议书》，原告于2014年6月9日向本院主张变更权，已超过一年除斥期间，变更权已消灭，故原告的请求，理由不足，本院不予支持。原告要求两被告支付搬迁奖励费11415元，没有合同依据，本院不予支持。原告要求两被告自2011年12月10日起按中**银行一年期贷款基准利率6%计付逾期交房违约金，由于双方没有约定交房时间，故原告的请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》七十三条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄**的诉讼请求。

本案受理费2854元，由原告黄**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月六日