柳州居家美市**责任公司与唐**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柳州居家美市**责任公司诉被告唐**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告柳州居家美市**责任公司的委托代理人陈*，被告的委托代理人江*、刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告柳州居家美市**责任公司诉称，2013年11月1日，原告与被告签订一份柳州东环**材购物中心《商位租赁管理协议书》（以下简称“协议书”），该协议书约定：原告将位于柳州市东环路282号南侧（东环·居家美家居建材购物广场）内商铺编号为某某的展厅出租给被告精英宏德门业；租赁场地的面积为172．8m2；协议期限为24个月，从2013年11月1日起至2015年10月31日止；协议履行期限内，被告应当向原告支付商铺租金、综合维护费以及市场管理费，上述费用共计每月人民币10714元；该费用的缴付方式为每季度缴纳一次，先缴费后使用，同时合同对双方的违约责任进行了约定。合同签订之后，原告依约将商铺场地交付给被告使用经营，被告依照合同的约定向原告支付了各项费用。从2014年5月起，被告就开始以各种理由拖欠商位场地的各项费用，原告多次催收未果。原告认为，被告的行为已经构成了严重违约，为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、解除双方于2013年11月1日签订的《商位租赁管理协议书》；2、被告支付违约金117854元（租金2014年5月1日起计算至2015年3月31日）；3、被告向原告支付逾期支付场地费用的违约金25657元（该违约金计算至2015年3月10日止）；4、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告唐**辩称，双方签订的管理协议书实际已经解除，14年10月3日被告已经以通知的方式解除了合同，原告被告禁止原告出货，因此合同已经解除，租金应该计算至14年10月3日，之后的损失是原告没有配合被告收回房屋造成的，损失应当由原告承担。被告不应当向原告支付违约金，在合同已经约定保证金的情况下，原告向被告主张逾期违约金有失公平，该违约金过高，请求法庭根据相关法律规定计算。诉讼费由原告承担，本案原告滥用市场管理者的地位，强制要求被告缴纳相关费用，在被告不愿意缴纳的情况下，原告扣押被告货款，禁止被告出货由此导致的费用由原告自己承担，合同解除是原告造成原告应当退还被告履约保证金。

本院查明

经审理查明，原告柳州居家美市**责任公司与被告唐**于2013年11月1日签订协议，约定被告承租原告经营管理的位于柳州市东环路282号南侧（东环·居家美家居建材购物广场）内商铺编号为某某的展厅，租赁期为：2013年11月1日至2015年10月31曰，24个月。商铺租金、综合维护费、市场管理费共计10714元／月，按季度支付。原告免除被告前三个月（即2013年11月至2014年1月）的租金，实际支付租金期从2014年2月1日起算。被告2014年2月28日支付了2014年2月至4月的租金，缴纳履约保证金20000元。协议第二条第四款约定协议履行期内被告须于已缴费用截止日前20个工作日一次性向原告足额缴清，先缴费后使用场地。逾期未缴，原告将每日加收所欠金额1%的违约金，直至缴清所欠费用。第三条履约保证金第一款、第二款约定，被告如果违反本协议的相关约定须承担违约责任，向原告支付违约金20000元，被告应支付的违约金原告可直接从履约保证金内扣除。协议有效期被告未经原告书面同意提前终止协议或被告经营行为违反国家法律法规须承担违约责任直至原告提前解除协议，履约保证金不予退还。协议第五条第四款中列明：被告须按本协议约定及时缴纳场地使用费及其他费用，如不按时缴纳，原告书面通知被告3个工作日后有权直接从被告统一收银的货款中扣缴和单方解除本协议，同时原告有权对被告使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵被告所欠费用，如处理被告物品的收入低于被告拖欠的费用，原告有权另行向被告主张，同时，被告应承担违约责任，向原告支付违约金20000元。

另查明，原告依照合同约定向被告交付租赁场地，至开庭审理，被告未交还租赁场地给原告。

以上事实，有协议、收款收据、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原被告双方于2013年11月1日签订的协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同双方均有约束力。原、被告双方在协议中就租期、租金金额以及支付方式、违约责任都做出了明确约定，双方应按照约定履行义务。原告依据协议第五条第四款因被告未缴纳2014年5月以后的租金，要求解除原被告双方之间的合同关系。被告认可从2014年5月开始未向原告缴纳租金，被告迟延履行主要债务的行为导致双方签订协议的目的无法实现，根据双方签订的协议及《合同法》第九十四条的规定，原告要求解除原被告签订协议的主张有事实法律依据，本院予以支持。

关于租金的问题。原告从2014年5月开始至开庭审理时未向原告支付商位租金，原告诉请被告支付2014年5月至2015年3月的租金合计117854元。被告提出是由于原告扣押被告的商品，影响正常营业导致被告于2014年10月3日宣布停业，因此租金应当计算至2014年10月止。但是根据被告提交的录音光盘及通知无法证明原告存在扣押被告货物导致被告无法正常营业的事实，也无法证明被告向原告提出单方解除租赁合同的事实，因此本院对被告的辩称不予采纳，被告应当向原告支付2014年5月至2015年3月的商位租金，依据协议第三条第二款，每月租金及市场、综合管理费合计10714元，10714元／月×11个月（2014年5月至2015年3月）＝117854元，故对于原告此项诉请本院予以支持。

关于违约金的问题。根据原被告签订协议第三条第一款、第五条第四款的约定，被告未按协议约定缴纳场地使用费及其他费用的应当承担违约责任，向原告支付违约金20000元人民币。原告依据协议主张被告支付逾期支付场地费用的违约金人民币25657元，该违约金由两部分组成，一部分是被告逾期缴纳租金的租金损失，依据协议中第二条第四项的约定每日加收所欠金额1%的违约金，被告自愿下调至按照年贷款利率百分之九计算，另一部分是依据协议第三条第一款被告违约需要支付违约金20000元，两部分合计25657元。本院认为，根据违约责任的补偿性，被告所承担的赔偿责任应相当于原告受到的损失，原告在解除合同后需要一定时间将商位重新租出去，这一期间原告所遭受租金和管理费损失，但被告支付约定的20000元违约金足以弥补原告该项损失，原被告之间约定两种计算违约金的方式应择其一适用，两者并用就存在重复计算违约金使得违约金过高的情形，故本院对原告主张双重计算违约金诉请不予支持，被告按照双方签订协议书的第三条第一款向原告支付违约金人民币20000元。另外，由于被告已经向原告支付了履约保证金20000元，根据协议书第三条第一款约定，被告的违约金可以在履约保证金内予以扣除，虽然原告主张根据协议书第三条第一款、第七条第二款的约定被告存在违约情形的保证金不予退还，但是原告因为被告的违约行为要求被告支付违约金又没收被告缴纳的履约保证金也存在重复计算违约金的情形，与保证金立法原则相悖，也产生了双倍违约金，对被告造成不公，故被告需要支付的违约金20000元直接从被告缴纳的履约保证金扣除，被告无需另行支付。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告柳州居家美市**责任公司与被告唐**签订的《商位租赁管理协议书》；

二、被告唐**向原告柳州居家美市**责任公司支付2014年5月至2015年3月的租金及市场管理费共计117854元；

三、驳回原告柳州居家美市场开发有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费3170元（原告已预交），由原告柳州居家美市场开发有限责任公司负担670元，由被告唐**负担2500元。

上述债务义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十二日